商讯网CenterIT.Cn讯：国家统计局2011年1月CPI同比上涨4.9%，通胀预期依然强烈。一直以来，购置不动产是闲置资金保值增值的主渠道，由此也不断推高房价。物极必反，2011年1月26日，不动产调控，新国八条横空出世，史上最严厉的限购令彻底堵住了闲置资金的购房渠道！
限购令推出后，不少市民开始为闲置资金寻找除购置房地产之外的新出路。一种年收益率12%--15%的投资理财工具——五色土不动产抵押借贷模式，开始引起人们的关注。
“五色土”什么含义？
在小陆家嘴震旦国际大楼11层的办公室，俯瞰着黄浦江，上海五色土抵押贷款顾问有限公司(www.wusetu.net)总经理孙敦浩介绍说，“五色土”象征不动产(不动产)的五类物权——所有权、用益权、抵押权、质押权、占有权；“土”象征不动产，借款人以不动产抵押作为财富的流通手段，证明财力和信用；放款人以不动产抵押作为财富的贮藏手段，确保安全和增值；通过五色土的服务，将一块静止、不流动的“土”，变成丰富多彩的可流动的物权，实现了不动产和资金的安全对接。
资金如何进出？利息如何定？
五色土有三种方式：
个人小额资金一般可选择：直接借贷。放款人将合法的资金直接出借给借款人，借款人将合法的不动产直接抵押给放款人，然后，借款人直接向放款人还本付息。
企业资金或个人大额资金可选择：委托银行放贷。放款人将资金存给银行，委托银行放款给借款人(五色土审核认可的借款人)，借款人将不动产抵押给放款人，然后，借款人向银行还本付息，由银行将本息转交给放款人。
要求信用增级可选择：共同委托银行放贷。五色土作为劣后受益人，出资10%，放款人作为优先受益人，出资90%，双方共同将资金存在银行，委托银行放贷给借款人(五色土审核认可的借款人)，借款人将不动产抵押给放款人，然后，借款人向银行还本付息，由银行将本息优先转交给优先受益人，五色土负责风险垫底。
上海申达律师事务所合伙人徐拥军律师认为，五色土既不吸存也不放贷，以风险控制专家的身份提供风险控制服务。这种抵押借贷的创新模式，利率合规，手续合法，安全有保障，是一种新型稳健的投资理财工具，具有极大的发展潜力。
放款利息的高低和放款金额的大小成正比，金额越大利息越高；利息高低和贷款的安全级别成反比，特别优质贷款的利息较低，一般贷款的利息较高；不同时期、不同城市供求状况不同，利息也有高低，放款的人多则利息低。例如2010年在上海，单笔500万以上优质贷款的年利息15%左右。
有案例可以说明：
借款人王先生以两套总价值400万住房抵押借款200万，五色土做尽职调查后，认为法院强制执行风险很小，资信也很好，评定为特别优质贷款，五色土推荐放款人钱女士，双方直接到房地产交易中心办理抵押登记，价值400万房产直接抵押登记在钱女士名下，王先生顺利借款200万，期限一年，贷款年息12%，每季度付利息6万(年息24万)；到期后万一借款人王先生不还款，放款人钱女士可以通过法院拍卖该抵押的不动产收回本息。钱女士名下的房地产抵押权证保证了本金和利息的安全。
什么人放出资金？什么人借取资金？
放款人通常都是拥有闲置资金的居民和企事业单位。买房被限购，炒股不稳定，存款利息低，合适的投资渠道少之又少，抵押放款就成了不错的选择。放款期限一般三个月至三年左右。
居民放款人，其家庭金融资产大都超过100万，其年收入也都超过20万，都属于能够识别、判断并愿意承担相应风险的合格的投资者；企事业单位的放款通常都是通过金融机构来发放委托贷款，金额少则百万，多则上亿。
借款人通常都是急需要资金的中小企业，三五天就可以拿到资金，手续简便速度很快，解决了中小企业的融资难。
风险有哪些？
抵押放款有三大风险：房地产市场价格若下跌一半，则抵押物价值低于本息额，资不抵债；水患、火灾等意外事故造成的房地产损坏、灭失导致的资不抵债；法院不能强制执行，则短期内无法收回资金。
风险如何控制？
五色土采取五个措施防范风险：
审慎审贷：调查借款人的真实身份、借款用途、还款能力。
科学评估：评估不动产变现能力，评估法院强制执行的法律风险。
抵押控制：五成左右，有效规避房地产价格下跌的风险：例如价值1000万的房产可以抵押借款500万左右。
律师监督：贷前，合同文件、操作流程由律师审核，贷后，诉讼和强制执行由律师代理，借款人到期不能清偿本息时，通过法院强制拍卖抵押的不动产。
住房安置：法院对借款人强制迁出住房时，对两套住房抵押的，留一套安置，卖另一套还债；对一套住房抵押的，换房安置，以大换小、以近换远，差价还债。
五色土的价值是什么？
五色土的价值在于以不动产抵押借贷风险控制专家的身份，提供五个阶段的服务：尽职调查、方案设计、组合配对、手续协办、律师监督。五色土的性格：“处事稳健，富有责任，绝不冒险，五色土只吸引相同素质的人。”
成功经验是什么？
自2003年经营以来，历经八年的摸索、磨难，既有失败的教训，也有成功的经验。
坚持审慎审贷、合规抵押、法院执行，五色土在青岛、东营、徐州、苏州、无锡、上海六个城市，放款人的坏账率连续八年保持零记录。
最后告诫：
牢记铁律：一切投资皆有风险，抵押放款也须谨慎！
