退房潮来临了？
理财一周报记者根据网上房地产的公开信息进行了相关统计，我们的总体样本是所有2010年之后开盘且目前仍有楼盘在售的项目，筛选的条件是合同撤销数以及定金逾期数其中有一项超过30次。我们对上海18个区域统计结果显示，共有152个在售楼盘合同撤销数或定金逾期数超过30次以上，该152个楼盘合同撤销总数达4989次，定金逾期总数达19774次。
海上硕和城定金逾期次数最多，达811次，金爵公寓的合同撤销次数最多，达233次。
易居房地产研究院特聘专家蔡为民称，首先，大部分退房人应该是投资客，也就是拥有多套房产的人，他们对市场的走势更为敏感；其次，部分刚需业主也会退房，因为如果后市价格下挫的话，过段时间再买显然更加合算。 他认为3月退房的现象会更加普遍，由此推断，就会出现3月“退房潮”，4月“中介关门潮”，5月“开发商降价潮”。
沪152个新盘遭“退房”30次以上，海上硕和城定金逾期总次数达811次
限购令及房屋贷款审批难造成购房者违约占多数，也有部分购房者因改变对楼市的预期主动违约
理财一周报记者/裴浩慈
“合同撤销”、“定金逾期”都暗藏着购房违约的现象。去年以来楼市调控愈演愈烈，违约继而退房的案例不胜枚举。是退房潮来临了吗？我们不敢肯定。然而，从理财一周报记者对上述两项数据的统计来看，至少说明退房潮在暗流涌动。
宝山23新盘遭遇“退房”
理财一周报记者根据网上房地产的公开信息进行了相关统计，我们的总体样本是所有2010年之后开盘且目前仍有楼盘在售的，筛选的条件是合同撤销数以及定金逾期数其中有一项超过30次。根据我们对上海18个区域的统计，结果显示共有152个在售楼盘合同撤销数或定金逾期数超过30次以上，该152个楼盘合同撤销总数达4989次，定金逾期总数达19774次。其中宝山区出现的楼盘数量最多，共23个，撤销合同共1003次，定金逾期3302次。两项数据都位于各区首位。
松江、浦东、闵行、原南汇、普陀、嘉定两项数据也颇高。松江出现楼盘19个，撤销合同638次，定金逾期1932次；浦东出现楼盘16个，撤销合同680次，定金逾期2142次；闵行出现楼盘14个，撤销合同338次，定金逾期524次；原南汇区出现楼盘11次，撤销合同347次，定金逾期1548次；普陀出现楼盘11个，撤销合同249次，定金逾期1451次；嘉定出现楼盘10个，撤销合同460次，定金逾期555次。相比于非中心地段，中心地段出现的违约较高的楼盘数量就大为减少。黄浦、徐汇、静安分别只有2、3、3个楼盘。
对于该两项数据的具体统计方式，记者从网上房地产公布的咨询处了解到，定金逾期的最长时间设为25天，“有的开发商对客户要求签订定金合同当天交定金，有的给7天或15天时间，最长时间是25天，当超过与开发商约定的付定金的日期后，就被计入定金逾期。”咨询处人士告诉记者。而“合同撤销数”指的不是定金合同，而是销售合同，包括购买期房的预售合同以及购买现房的出售合同两项总计。
网上房地产数据显示，海上硕和城定金逾期次数最多，达811次，该楼盘的最新一次开盘时间为2010年7月18日；其次是永和家园，定金逾期次数达793次，该楼盘的最新一次开盘时间为2010年10月4日；天山怡景苑定金逾期次数达752次，位居第三，该楼盘的最新一次开盘时间为2010年8月24日。
从撤销合同次数看，截至2月24日的网上房地产数据显示，金爵公寓的合同撤销次数最多，达233次，该楼盘最近一次开盘的时间为2010年7月11日；其次是大华锦绣花城，合同撤销次数达213次，该楼盘最近一次开盘时间为2010年12月23日。
豪宅定金逾期数高属正常现象
为何楼盘与楼盘之间会出现数据的差异，记者就这一问题向业内人士进行了了解。记者发现，数据结果首先受到了统计偏差的影响。
个别楼盘两项数据尤其高得明显，与一定的时间累积有关，举例而言，记者统计的是在2010年之后推出的楼盘的撤销合同数与定金逾期数，然而网上房地产对此两项数据的统计是针对该楼盘而言，也就是说该楼盘在2010年之前可能还有一期、二期，网上房地产统统也归纳在统计之中。因此，同时也要说明的是，撤销合同数与定金逾期数两项不能绝对、只能相对代表2010年之后出现的违约情况。
“一些豪宅楼盘的定金逾期数会较高，这个原因来自于豪宅可能容许客户半年甚至到一年才签预售/出售合同，因此在此过程中，定金逾期数可能会被不断刷新。”中国房地产信息集团分析师薛建雄告诉记者。因此，对于对交付定金的时间有宽容的规定的部分豪宅楼盘，将会导致数据统计时的累计、重叠。
那么是否还与楼盘所在区域有关？数据显示，非中心地段的违约率远远高于中心地段。“违约次数多少和楼盘所在的区域并无直接关系。”中原地产研究咨询部经理龚敏这样告诉理财一周报记者。不过，由于各区推盘量层次不齐，因而有些地区推盘量较大导致出现违约的概率与次数也会相应提高。
政策性违约占多数
两项数据的增加代表着购房者违约率的上升。那么又是什么因素导致了客户违约，尤其是在2010年的调控背景之下？
退房潮涌和当前楼市环境有着密切的关系。一系列的调控措施不仅打压了投资需求的群体，也误伤了改善型、有刚性需求的购房者。这在豪宅市场与普通住宅市场都有明显的体现。
据上海中原研究咨询部监测数据显示，进入2月份，上海豪宅市场交投明显冷淡，成交量与2010年2月1-21日相比下挫七成；2月1日-21日，上海豪宅市场新增供应为零，与去年同期情形相同。截至2月21日，上海豪宅市场仅6个楼盘成交，合计7套房源、0.22万平方米，同比减少72%、70.46%。“沪版限购令、房产税出台以来，住宅投资集中领域内，豪宅公寓交易表现敏感，保值的属性开始动摇。”龚敏表示。
不少开盘时热销的豪宅项目遭遇调控细则影响，不少投资客主动违约，投资客主动违约的心理来自对市场预期的改变，对后市信心不足致使他们不惜失去定金也要退房。
与此同时，普通住宅也难逃违约的命运。普通住宅的群体有一大部分来自改善型需求与刚性需求的购房者。他们违约的原因则多是由外界因素造成，包括银行贷款收紧以及限购令的影响。
对于所受银行贷款的影响，薛建雄表示，虽然1月份新增信贷规模突破万亿元大关，但被去年年末的贷款需求、年初企业贷款以及在通胀持续和经济利好刺激下的投资热情消化，很多购房者在原本应该是投放量充足的年初就遭遇购房贷款难批的困难，贷款难批导致部分购房者放弃了买房计划。
贷款利息提高也是阻碍购房的重要因素，之前银行贷款利率可以申请到的7.5-8.5折优惠已经难以实现，甚至有的银行贷款利率上升至基准利率的1.1倍。
另外，购房成本上升还体现在银行首付提高方面。由于银行首付提高、无力筹够首付而违约的购房者也占到了相当大的比例。眼下，一套房的首付提高到三成，二套房首付提高至五成，三套房禁贷，对于经济基础并不雄厚的购房者来说，首付提高导致剩余一成首付款难以筹措，尴尬地处在交了定金付不起首付，又不想退房被收回定金的境况。
这样的情况屡见不鲜。上海的李女士就是其中一位，她告诉记者，她去年楼市调控政策后购置的第二套住房由于首付提高到五成，直接导致她必须补上10多万元的现金，“而我之前的钱也是问亲朋好友借的，实在拿不出更多的钱了，便只能放弃买房了。我们当时和开发商沟通了很久，态度也比较强硬，最后才把定金要回来。这是政策性违约，并不是我们购房者主动的行为，为此我们也很伤精力。”
属于政策性违约的还有限购令带来的例子。根据新限购政策的相关规定，在2月1日以后有网签的但是不符合限购规定的买房行为在被认定后将不予登记。也即是2月1日后的部分违规操作的购房行为将被取消，体现了政策从紧的一面，彻底打消了因细则未出打擦边球的想法。因此新限购令实施以来，退房现象也随之猛增。
因在限购范围内而退房的
不承担违约责任
根据法律界人士的介绍，违约责任取决于合同约定和法律规定，且约定优先。所以，合同中约定违约责任并明确违约金具体数额的，从其约定。记者致电个别楼盘的售楼处了解到，不少楼盘与购房者约定，如果因为购房者个人原因违约的，定金将不退不还。
如果没有约定，按照法律规定处理，支付定金一方违约的，定金不予返还；收取定金一方违约的，双倍返还定金；双方都有过错的，按照各自过错程度分担。违约金不足以弥补损失的，可以要求违约方按对方所受损失进行赔偿；违约金过高的也可以请求减少赔偿金额。
也有一些特殊的现象，“比如一些开发商的特殊客户或关系户，当他们付了定金后不想买房，可以要回定金。”薛建雄说道。
而在目前楼市调控的背景下，购房者违约在一定的条件下将被保护利益，免去定金的损失。上海市住房保障和房屋管理局1月公布的《关于本市贯彻执行住房限售等政策有关问题的通知》中相关的内容阐述了这一点。
根据《通知》，一旦购房者因不符合住房限售规定退房，即使是已经签了售房合同（包括预订合同），开发商也不得以违约为由要求购房人（预订人）承担违约责任。市场人士表示，此举意在保护购房者在政策 “高发期”的正当权益。
市场人士分析，近期随着“限购令”的不断升级，申城一股“退房潮”暗流涌动，尤其在一手房市场，因购房者在主观上或客观上不符合限售的规定，但之前又与开发商签订了售房合同，甚至是私下里与开发商缔结了某种契约的，极易引发退房纠纷及风波。
《通知》可以说给购房者服下了一颗“定心丸”，即在目前的政策背景下，政府为购房者“撑腰”，房企不得以限售为理由向买房人追讨违约金，包括常见的定金收回、按交易总价的百分比补偿等。
二手房市场违约现象也上升
二手房也难逃违约现象。这其中，有来自买房市场热情降低、主观退房的因素存在，但不占据最主要的原因。
在新限购令出台之前，麦田房产市场研究部经理陈冠宇认为，造成大量退房的最主要原因恐怕是二手房公司人为操作的因素，也就是所谓的“阴阳合同”。
“有一些大型的二手房中介公司，由于业务量较大，很多业务员就会自己做网签，这就可能造成很多问题。例如，卖房人在某二手房中介公司曾咨询过卖价，或者该房源出现了有较强购买意向的买房人，该中介公司可能会为了防止好房源被抢走，先行进行网签，抢占紧俏房源。而当该房源找到确定的购买人时，却发现无法进行网签操作，因此不得不先行办理退房手续，再进行新的交易。”陈冠宇表示。
在新限购令出台以后，政策性违约占了主导因素。据《北京晚报》报道：山西人陈先生是个生意人，今年1月初，他给在北京上学的儿子买了一套二手房，总价185万元。因为业主要3月份才能拿到房本，无法办理网签，所以他就先签了合同，交了160万元的房款，并约定等办完过户手续后，再支付剩余的25万元。而等到陈先生去房产交易所办理过户手续时，却被告知，虽然有购房合同，但因为没有办理网签，按照“京十五条”中的“限购”政策，既无社保证明也无纳税证明的他，无法办理过户。
这一案例是违规操作面临政策调整时的退房现象，因为根据北京市房屋交易规范，二手房买卖应先有房本再交易过户，像陈先生这样提前购买“无本”现房属于违规操作。
退房增多，开发商面临资金压力
理财一周报记者/裴浩慈
律师界人士总结，近期退房情况主要分为三类：一是楼市新政出台后，买方可能因为首付款比例提高、贷款未获批或已购经适房等原因导致房屋买卖合同不能继续履行。
根据这一点，律师建议，买方可以“情势变更”为由，起诉到法院，要求解除合同，返还购房款。但如果存量房屋买卖合同中约定“如果买方贷款未获银行审批或者未获银行足额审批，则买方应当在过户交易时用现金补足”，此种情况不得使用情势变更原则。
第二种情况是买家主动违约，他们基于对楼市新政的理解以及对未来房价下降的预期，宁愿损失定金或承担相应违约责任。
第三种情况是买方被动违约，如买方只有先将自己的房产出卖于第三人，才有能力履行与卖方签订的存量房屋买卖合同，由于第三人主动违约或其他原因而导致买方的房屋未能如期出售，进而导致买方不能如期履行合同或无法履行合同。
从卖方市场来看，退房情况对于它们也并非好事。在一手房市场，客户违约对开发商会造成不小的影响。律师界人士分析：“原先卖掉的房子又退回来了，又得重新再卖，那么资金回流就会成为很大的问题。开发商不希望看到这样的现象。因此开发商也会采取行动来尽量避免这种状况的发生，根据购房者遇到的困难来尽力解决，如果购房者是因为银行贷款贷不下来的缘故违约，那么有的开发商会帮客户垫款，对由这种客观因素造成的情况开发商是能够解决的，但如果是由于客户主观心理发生改变，例如对未来房产价格预期发生改变，那么开发商就没办法了，开发商不太会做出价格让步。”
在二手房市场，客户违约是中介最不愿意看到的情况，甚至不少中小中介因此而面临关门的境地，较有规模的中原、21世纪不动产、德佑地产、我爱我家等也已经采取暂停扩张等措施。当然，中介公司也是“上有政策，下有对策”，记者从市场人士处了解到，目前不少中介开始将注意力转向商住房，因商住房不在政策限制范围内，所以购房者对商住房的关注度正在悄然上升。
18个今年新开盘定金逾期2574次
定金逾期多因客户不确定自身是否符合购房条件，踌躇中错过定金规定交纳期
理财一周报记者/裴浩慈
2011年对于楼市调控而言，是新的开始。新“国八条”的出台和与此同时各地方的实施细则对其进一步的细化与深化以及新的一年加息和银行存款准备金率上调等手段都将给房地产市场带来更为深远的影响。在这样的政策背景下，违约、退房等现象在2011年新开盘身上上演。记者抽样了几个代表楼盘了解发现，除了传统因素导致违约、退房外，受此次调控影响的违约、退房数目也有所上升。
16个2011年新盘频繁遭遇违约
根据理财一周报记者统计，2011年开盘的楼盘定金逾期及合同撤销数其中一项达30次以上的，共有18个楼盘，该18个楼盘定金合同撤销数共657次，定金逾期共2574次。
该18个楼盘分别为原南汇区的乐源城、海富城市花园二期A块；宝山区的飘鹰锦和花园、宝宸怡景园、美兰湖花园、同盛南桥花园、东方丽都；嘉定区的爱德佳苑、臻品嘉园；闵行区的星河景苑、畅馨园；松江区的维罗纳贵都、名仕豪庭；金山区的宝华海湾城；浦东的齐河溢翠苑以及徐汇区的明园小安桥公寓二期。该18个楼盘在2011年之前都有过开盘，其中，爱德佳苑为动迁房。
根据观察，在这批楼盘中，有的定金逾期很高，但合同撤销为零，而有的合同撤销很高，但定金逾期为零，更特别的现象是某些楼盘定金逾期数和合同撤销数都相当高。
“定金逾期有很多种复杂的个人因素，可能买房者资金一下子筹措不上来，可能他正好出差了，也可能有什么其他意外情况等等。”齐河溢翠苑的售楼人员告诉记者。
但是今年定金逾期的现象确实多了政策影响的因素。“因为限购令的出台，可能有的购房者在买房过程中考虑得会更多，例如他会想需不需要把太太、女儿的名字一并加上，他会考虑到如果加上女儿名字是否会对将来她的购房行为造成影响。”该售楼人员告诉记者。
齐河溢翠苑：客户不确定自身情况造成定金逾期次数多
楼市调控的力度已经使得购房者在买房行为上更为谨慎，多了几分考虑与犹豫。位于浦东南码头路的齐河溢翠苑(又叫逸翠公馆）是典型的定金逾期数较高但撤销合同较少的例子，其定金逾期数有175次，合同撤销数仅有5次。
记者从该楼盘销售人员处了解到，定金逾期数最近增加是来自“客户不确定自身情况”所造成的时间拖延。“客户不确定自身情况”事实上是在政策背景下导致的客户心理上的改变，为确认自身符合购房条件或考虑自己的购房行为是否会因此影响日后的房产资产配置，有一部分人在踌躇与慎重之下“不小心”过了定金规定交纳的时期。
限购细则的有关条例并不是所有普通老百姓都明了的，对于自身的情况是否符合限购条件，他们也许并不能做出正确判断，因此可以通过正规渠道得到答案。记者继而了解到，如果购房者不确定自己目前的购房资格情况，可以持着户口本和身份证去房地产交易中心进行查询。房地产交易中心的人员告诉记者，“如果客户已经签了购房合同，那么可以凭合同上的条形码编号查询名下房产情况、家庭情况、房产税、有无购房资格等内容，证明了具有购房资格的便可以交税过户。”
根据网上房地产公布的资料显示，齐河溢翠苑在去年6月、9月分别开盘过两次，记者从该楼盘售楼处了解到去年开盘的为1号、2号楼。今年1月3号楼也正式开盘。开盘才1个多月，售楼处人员告诉记者，3号楼已经卖掉一半左右，目前还有一房、两房、三房的户型在销售。根据网上房地产的数据显示，截至2月28日，该楼盘销售总套数572套，已售总套数404套，目前可售总套数164套。记者从楼盘现场看到3栋24层的高层，由该楼盘步行至轨交6、7号线需要15至20分钟，地理位置条件较好，紧靠黄浦江和内环线及卢浦大桥、南浦大桥、打浦路隧道、西藏南路隧道，周边更有近20多条公交线路以及轨交6、7、8号线会集，可直接连接市中心形成便捷的交通网络。周边配套来看，综合商场、银行、幼儿园配套基本具备，周边商业氛围虽不繁荣，但紧邻繁华的昌里商圈。
“我们的房子卖得还是不错的，定金逾期这个数据并不能代表楼盘的销售有问题，应该看合同撤销的多少。目前我们的楼盘基本上是没有人退房的。”齐河溢翠苑的销售人员补充道。
爱德佳苑：商业物业合同撤销160次
但也有一些特殊的情况与齐河溢翠苑正好相反，即合同撤销数很高但定金逾期数却为零。例如位于嘉定区的爱德佳苑楼盘，其合同撤销数达160次，定金逾期为零。有同样情况的还有宝山区的飘鹰锦和花园，定金逾期为零，合同撤销次数为36次。
对于这种现象，记者致电了数据代表性最强的爱德佳苑的开发商上海金丽华房地产发展有限公司。该开发公司工作人员告诉记者：“该房属于动迁房，网上房地产所登记合同撤销应该是指的我们商业部分的合同撤销，动迁房合同撤销和普通商品房合同撤销是两码事。”
据了解，爱德佳苑的商业物业部分为住宅底商，也可以称作社区商铺。在售商铺均为沿街两层商铺，层高5.2米，均价27500元/平方米。
该人员所说的动迁房的合同应指的是《动迁安置房买卖合同》，与网上房地产所统计的商品房的出售合同与预售合同并不相同。
除定金逾期与合同撤销之中有一项尤为高而一项为零的情况外，也存在部分楼盘的定金逾期与合同撤销数都比较大的现象。以位于宝山区的宝宸怡景园为例，该项目定金逾期达303次，合同撤销达108次。
不过记者注意到，该楼盘从2007年9月开始就已开盘多次，截至2011年1月的最近一次开盘，该楼盘已经前后共开盘10次，定金逾期数和合同撤销数都在一定程度上有了大量的累积结果，平均下来违约次数并不算高，仍在一个合理的区间内。而从整体销售情况来看，该楼盘的销售结果也是比较理想的，开盘以来总套数3612套，目前已售出3282套。
从最终的统计结果与采访结果发现，数据上显示的2011年违约数较高的楼盘其实都已在2011年之前开盘过，因此两项数据统计中包含了之前开盘楼盘的定金逾期与合同撤销。两项数据高不能绝对证明2011年推出的新盘遭遇大面积退房，但是购房者心理受到政策的影响这一事实确实能得以佐证。
君欣豪庭因开发商原因定金逾期475次
据记者了解，退房率较高的一些楼盘中，仅定金逾期的款项就超过了千万元
理财一周报实习记者/张小叶
根据理财一周报记者统计，截至今年2月24日网上房地产数据，2010年开盘的楼盘中有14个楼盘的定金逾期次数达到300次以上，最多的海上硕和城竟达到了811次。而退房率最高的这14个楼盘中，有4个楼盘的推盘时间是去年4月“国八条”颁布之时，又有6个楼盘的推盘时间正处于“9·29新政”和“沪12条”推行之际。
“退房不会影响房子最终销售情况”
根据去年的成交状况，去年6月是上海新房市场成交量的最高点，之后则一路下滑，原本的“金九银十”传统因去年的政策调控而风光不再。“9·29新政”规定，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。而之后出台的“沪12条”则更进一步规定，自条例出台后，市民只能新购一套住房。
新政对贷款的限制成了许多买房者的退房原因。由于贷款无法审批，一批支付过首付但无力支付全款的买房者不得不割肉。不少买房者在网上无奈叹息：“没有赶上最后的末班车。”与此同时，也有一批投资客因新政而退房，选择观望后市。
“在去年限购令和房产税风声四起的那段时间，我们和看房客都特别忙。一般来看一次房就会马上签合同，担心政策突然有变。”龙湖地产的一名员工告诉记者：“我们也不希望贷款申请下不来导致客户退房，对于我们来说也很麻烦。”
根据相关条约，有的开发商对客户要求签订定金合同当天交定金，有的给7天或15天时间，最长时间是25天，当超过与开发商约定的付定金的日期后，就被计入定金逾期。逾期则视为违约，一般约定5万-10万元的定金将作为买房者对开发商的违约金。据了解，退房率较高的一些楼盘中，仅定金逾期的款项就超过了千万元。
但事实上，开发商的推盘并没有因为出现退房而受到太大影响。在记者的调查中，曾经定金逾期率极高的几个市区楼盘，如今已基本售罄。静安均泰丽轩售楼处的一名工作人员更是明确地表示：“退房潮不会对房子的最终销售情况产生任何影响。”
君欣豪庭：当时有几套房子在出售和自用之间讨论
2月27日下午，记者来到位于许昌路1588弄的君欣豪庭。根据网上房地产数据显示，君欣豪庭于2010年10月29日开盘，是一个包含三幢公寓楼的商品房小区，步行至轨道交通8号线只需要5分钟，周边交通、配套均比较令人满意。目前，君欣豪庭的平均估价在30369元/平方米。
据了解，建成后的君欣豪庭包括君欣广场和君欣豪庭小区，将包括高层住宅、办公楼及商业用房。目前，君欣豪庭小区内的三幢公寓楼已建成，去年年底已交房卡和钥匙。
记者注意到，君欣豪庭小区的地面车位里基本停满了车，地下总共629个泊车位，停车率也超过了50%。小区的绿化带旁有自行车停车点，基本上也停满了自行车。而从大楼外观察，居民的入住率大约达到了60%，三幢公寓楼的门口不时有居民进进出出，但和成熟的小区相比，依然稍显冷清。
小区门口的保安说，记者是今天的第三个“看房客”。而小区去年年底已经交房，业主正在陆续搬来，即使看似无主的房间，也早已有人买下。“现在基本上都卖完了，但每天总还是有十几个人来看房。因为卖得很好，所以周末售楼处都不上班了。”该保安说。根据搜房网显示，目前有32套君欣豪庭的二手房在售，11套房源正待出租。
而售楼处的负责人孙小姐则告诉记者，目前君欣豪庭只剩下一套一楼的68平方米的房子，本来打算留给居委会，后来因为种种原因不留了。而这一套房子也十分抢手，已经有好几名客户想要预订。
小区的一位居民告诉记者，他通过贷款买下了君欣豪庭的一套公寓房源，当时的价格比现在低了近三分之一，大约在每平方米20000元。但他觉得君欣豪庭的入住率并不高，很少见到周围邻居，可能和房子尚未装修有关，不过也不排除是投资客所买，“当时政策还没那么紧，转手卖出去，每平方米就能赚上万元。”
然而，根据上海网上房地产网站显示，君欣豪庭的定金逾期总次数高达475次。开发商给出的回应则是：“当时有几套房子在出售和物业自用之间有讨论，所以才会有这样的情况出现。”
静安均泰丽轩：定金逾期总次数331次
销售人员：房子根本不愁卖
记者现场调查的第二套房子是位于余姚路566弄的静安均泰丽轩，距离轨道交通7号线昌平路站约10分钟的步行路程。目前小区仍然在建，记者注意到，小区内正在进行绿化带的布置，而公寓楼底的大厅也同样在装修。目前尚无人入住小区。
网上房地产数据显示，静安均泰丽轩的定金逾期次数达到331次。但根据售楼处一名工作人员的说法，静安均泰丽轩的可售房只剩下一套，从去年2月9日开盘以来，卖得就一直不错。现在接近尾盘，来看房的人已经很少了。对他们而言，“静安均泰丽轩根本不愁卖”。至于定金逾期的原因，他“并不清楚”。
上海品豪地产经纪事务所物业顾问刘赛告诉记者，这种情况可能和限购令有关，影响范围包括外地来沪人员和一些炒房客。静安均泰丽轩于去年2月开盘，2010年4月“国十条”出台，10月“沪12条”出台，后者规定，自发布日起，市民只能在上海新购一套商品住房，同时对无法提供一年纳税证明的外来务工人员停止发放住房贷款。不少买房客因贷款无法审批，无奈退房。
如今，静安均泰丽轩的均价在46000元/平方米，和静安区周边同档次的楼盘价格差不多。但根据周边一些中介的说法，如今静安均泰丽轩的价格估计已经涨到了每平方米50000多元。目前，这个尚未竣工的小区已经在搜房网上挂出了二手房的出售信息：一套158平方米的三室两厅售价高达1000万元，折算下来，每平方米价格达到63291元；而出售的房源中，最低一套的价格也达到了每平方米42675元。
在寸土寸金的静安区，政策调控似乎并未给这里的房价带来多大的影响——这也是静安均泰丽轩这类的楼盘依旧吸引炒房客的原因。如今，静安区已经很少有新楼盘开出，静安均泰丽轩这样档次的小区房价更是只涨不跌。刘赛表示：“现在，静安区的房价实在太高了，毗邻静安均泰丽轩的是一个相当老的小区，有开发商曾经想买下这块地开发新楼盘。后来发现每户人家都有六七个户口，根据拆迁补偿条例，要把这里的居民动迁走，那是天文数字了。”如今，这些老小区也成为了竞购的对象，许多人买下一套小房子后，将全家的户口迁进来，等待拆迁，这也是静安区的高房价催生出一种另类的“炒房手段”。
大华锦绣华城合同撤销213次
销售人员：销售未受政策影响，不存在人为炒作
理财一周报记者/曹怡婷
记者在“网上房地产”网站看到，定金逾期及合同撤销次数过高的现象并非孤例。数据显示，仅浦东新区就有多处楼盘存在这一情况。位于创新西路300弄的金爵公寓，其合同撤销次数高达233次，而位于成山路2008弄的大华锦绣华城，两项指标均超过200次以上，其合同撤销总数多达213次，而定金逾期的总次数也多达237次。
大华锦绣华城已有多年历史，各期项目物业形态也各不相同。那么上述楼盘究竟是其中的哪一个项目呢？据了解，该楼盘曾于去年12月23日开盘，总套数共238套，目前依然在售。此外，根据网上公开的规划平面图可知，该在售楼盘属于大华锦绣华城中的14号地块项目。结合这些资料不难发现，该项目正是大华锦绣华城此前力推的一个精装修楼盘——悦豪斯。
要买房，先填《申报表》
记者来到了悦豪斯位于成山路1236号的售楼处。由于一期项目的最后一批房源已开盘两个月，偌大的售楼大厅显得有些冷清，除了几个工作人员外并无任何看房客。见记者前来看房，售楼小姐表现得十分热情，立即引导记者去沙盘区域，并忙不迭地开始介绍楼盘情况。
“我们一期项目即将售罄，现在还剩下最后一批房源，全部集中在5号、6号楼，您可以在沙盘里看到，这两栋楼正在小区的中间位置，景观相当理想，”售楼小姐介绍说，“我们一期项目主要是一些80平方米、90平方米的小户型房源，二期则会有一排花园洋房推出，三期项目全部是别墅，二、三期项目之间届时会造一条景观河。”
介绍完小区的地理位置及基本规划后，这位姓常的工作人员递给记者一份楼盘的宣传资料及几张户型图。根据案场提供的资料，在售的户型共有十种，面积在85-90平方米之间，全部是精装修的两房。记者当即询问，资料上的几款户型是否都有剩余房源，工作人员给予了肯定的答复。
记者向这位姓常的售楼小姐表示，之前已经对楼盘进行了一番了解，但因为年底资金还没有到位，错过了开盘时的购房机会。见记者似乎是有备而来，售楼小姐示意记者去沙发上坐一下，转身去前台打开了抽屉，拿出了一叠厚厚的单子。
记者看到，每页纸上都有许多密密麻麻的表格，其中列出了每套房源的基本信息，包括户型、面积、层高、单价、所在楼栋号码等等。
“这是一期项目所有房源的信息，您可以自己看一下，卖出的房源都已经被标记过了，现在就剩下二十几套。”售楼小姐边介绍边用笔把剩余房源圈了出来。记者注意到，这些房源都集中在1楼、13楼和17楼，单价在3.2万-3.5万元，但户型并非之前售楼小姐介绍的那样齐全。
就在记者询问售楼小姐的同时，一对小夫妻模样的看房客也走进了售楼处。售楼小姐告诉记者，他们前两天已经在该楼盘看中了一套85平方米的两房，今天是来确认购房流程的。
记者随即采访了这对看房客。据了解，金小姐夫妇现有一套住房，写有夫妻俩的名字，但由于金小姐父母所居住的房子里也有她的署名，因此夫妻俩担心是不是因为政策的关系不能买房了。
“售楼小姐告诉我们要买房就先得把自住的房子卖掉，”金小姐说，“她说我们这样的情况卖一套再买一套不算限购，但是由于贷款记录的关系，如果要置换这里的房子银行贷款还是算做第二套的，贷款利率比较高。”
此外，金小姐夫妻俩还就一些手续问题进行了咨询。据了解，案场目前已要求每位购房人填写一份《申报表》，其中涉及所有房产的套数、购房人个人以及其家庭成员的各种详细信息。
售楼小姐告诉记者，此举正是为了配合限购政策，但也有一些购房人不愿意如实填写。“部分客户以为虚报名下的物业套数就可以规避政策，但我们会告诉他们，如果被查证属于违规限购的，后果自负。”
“个别楼盘合同撤销次数高是虚假成交的结果”
据了解，悦豪斯首次“试水“开盘是在去年5月，当时报价3.6万元/平方米，但市场反应平淡，此后该案开发商频频推盘，分别于去年8月、9月及12月释放出少量房源。此外，去年7月底该案曾将楼盘均价下调至2.8万元/平方米，去年8月初开盘当时售楼处即表示房源已全部售罄，此后推盘时更以“日光盘”作为卖点宣传。
楼盘的销售情况真的这么好吗？据工作人员介绍，悦豪斯去年12月23日开盘时共推出了220套左右的两房房源，房源数量并不算多。然而，曾在去年8月初创造“日光”纪录的悦豪斯在此后的几次推盘时都未能续写这一神话。
通过浏览案场销售所提供的房源信息，记者发现目前可出售房源除了去年底新推的两房之外，还有少量一房房源，而这些存房应该是前几次推盘时所留下的。
业内人士指出，开发商在推销楼盘时以人为手段来制造“热销”神话的情况并不罕见，这甚至已是大多数楼盘营销时必不可少的炒作手段。“ ‘左手倒右手’这种推高销售数字的操作已经是不成文的惯例了，”易居房地产研究院特聘专家蔡为民介绍说，“有些是雇人排队、摇号，有些是制造虚假客户、虚假成交，这么做一来是为了营造热销气氛促使客户尽早买单，二来是可以借由炒作推高房价。开发商会等销售指标完成后再撤单，少部分楼盘合同撤销可达几百次之多就是这么来的。”
根据网上房地产的统计数据，大华锦绣华城的合同撤销总数多达213次，而定金逾期的总次数也高达 237次，这背后是否有文章？
记者就此事向该楼盘开发商——上海锦绣华城房地产开发有限公司进行了询问，得到的答复是“我们并不会进行人为炒作 ”。带着同样的问题，记者咨询楼盘售楼处，前台工作人员则以“楼盘热销”及“网上房地产显示的都是历史数据”驳斥了“退房”一说。
“我们楼盘并没有退房的情况产生，一直卖得挺好的，”售楼小姐介绍说，“网上有显示的定金逾期次数和合同撤销次数比较多，主要还是因为这些都是历史数据，里面包括了从2009年到现在的所有信息。”
“定金逾期大部分都是因为客户资金还没有到位，一时拿不出30%的购房款，而且我们规定的期限也比较短，只有7天，这些客户其实后来都签了合同，只是网上的数字还没有撤销而已。”该工作人员如是说。
案场销售还强调，楼盘销售并没有受到限购令、房产税等政策影响，“绝大部分客户是在新的限购政策出台前下单的。”
“3月退房，4月中介关门，5月开发商降价”
理财一周报记者 / 曹怡婷
退房现象暗涌，这是否代表着新一轮“退房潮”的到来？理财一周报记者就此采访了上海中原研究咨询部总监宋会雍、易居房地产研究院特聘专家蔡为民以及上海汉宇房地产顾问有限公司董事总经理施宏叡。
“因贷款限制而退房的比例最高”
理财一周报： 最近有观点认为在楼市调控手段频推的同时，“退房潮”已经显现，您是否赞同这种判断？
宋会雍：我认为媒体就此归纳为“退房潮”还是言之过早的，退房现象的确存在，但还不能说是一种集中现象。如果要用“退房潮”来定义的话，那么买卖行为中实际退房的比例至少要在10%以上才能算，现在市场中的比重并没那么高。
蔡为民：退房的现象在多重因素的影响下已略显端倪，但还没有形成风潮。毕竟对一般购房者来说，买房是很慎重的行为，退房势必会有资金损失,而且购房者在撤销买房合同时并不会十分顺利，往往会受到开发商的多种限制，最后真正能退房的比例并不高，一般我们认为有30%左右的购房者有退房意图才能算。
理财一周报：造成这些业主退房的主要原因是什么？
施宏叡：我们有观察到部分楼盘的退房现象。目前不少楼盘都有一些合同撤销的案例，其中去年年底、今年年初新开的楼盘中退房的比例更高，这些退房的业主主要是因为在年前支付了购房定金，但由于连贯性调控手段不断出招，很多购房者因新限购的收紧已失去了购房资格，还有一部分是因为银行贷款办不下来，最后也有一些业主是因为心态的变化。总体来说，因贷款限制而退房的比例最高，因限购等政策原因是小部分。
宋会雍：许多楼盘合同撤销次数已达到几百次，这本身就不太正常。考虑到网上房地产显示的是历史数据，不排除这些楼盘在之前开盘时就玩手段，利用虚假客户制造营销噱头来诱使一些观望的客户尽早买房。这种“左手倒右手”的操作手段并不罕见，我认为大部分楼盘合同撤销的比例过高，是开发企业自身在营销方面出的问题。
蔡为民：事实上，退房是一种很正常的现象，在市场好和不好时都存在。广义上说，是由于购房人对后市的预期较为不乐观，或者是由于找到了投资回报更高的产品，因而撤销合同。第一种情况主要出现在楼市进入下降通道，市场预期房价即将下跌的时候，这时会有大批业主撤销买卖合同，从而形成“退房潮“；而后一种情况则属于部分业主的个人选择，但更加普遍。
“3月退房的现象会更加普遍”
理财一周报：目前已有投资客退出楼市，这能否说明后续楼市仍旧不太乐观？退房的现象会不会就此蔓延？
施宏叡：后市还是会有一定数量的退房案例出现，这是可以肯定的。因为有一些客户，根据去年的限购政策还能再买一套，但根据现有政策已经不能买了，这些在新老政策间跨越的客户主要集中在节后这一波，但不会越来越多，因为总量有限。我认为到3、4月份，待市场消化了调控之后，该出手的客户还是会出手，退房的现象并不会蔓延。
蔡为民：此前政策还不够明朗，但现在来看调控的方向、手段都已经比较明显了。如果“沪九条”以及“限购令”等措施能够真正落实的话，许多购房人都会退场。首先，大部分退房人应该是投资客，也就是拥有多套房产的人，他们对市场的走势更为敏感；其次，部分刚需业主也会退房，因为如果后市价格下挫的话，过段时间再买显然更加合算。我认为3月退房的现象会更加普遍，由此推断，就会出现3月“退房潮”，4月“中介关门潮”，5月“开发商降价潮”。
宋会雍：预期从理论上说能让大家退房，但更多的业主在预期下会选择僵持，而不是去做动作。我认为现在还很难说楼市是否将持续低迷下去，这一方面要取决于后续的调控手段怎么出，一方面需求被压抑一段时间之后还是会慢慢释放的。
