成交房源单价不足7000元远远低于市场行情
商报记者 袁晨晨
宏观调控之下的2月份，上海新房住宅市场和商用物业的成交量都出现了明显下滑，大部分楼盘的销售陷入僵局。然而，商报记者昨天获悉，位于闵行浦江的浦江智汇园项目，在2月中一举售出199套房源，成交面积超过1万平方米，成交均价更是爆出6790元／平方米的惊人“低价”，不禁令人疑惑不已。
浦江智汇园惊现低价成交
2011年的房地产市场注定不会平静，从1月26日的“新国八条”出台到1月27日房产税的靴子落地，再到2月以“沪九条”和“京十五条”为代表的执行细则的相继面世，短短半个月的时间内，一个又一个针对房地产的调控政策密集落地。而受此影响，2月上海新房市场的成交量立时下降。然而，昨天，商报记者却从佑威及楼市专评网联合提供的数据获悉，在刚刚过去的2月份，坐落于闵行浦江镇的浦江智汇园逆市成交199套房源，而成交均价却是不到7000元／平方米的惊人“低价”。
据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，这次，浦江智汇园成交的199套房源集中于联航路1369弄1号、3号、4号和6号这4个单元中，在网上房地产显示的开盘日期为2009年9月24日，参考价为8500元／平方米。据网上房地产数据显示，这4个单元楼均为小高层，每层分布5套房源，合共240套房源，户型面积在50平方米左右，房屋类型显示为“办公”，目前已经售出230套，仅余10套可售。随后，商报记者从德祐地产了解到，从今年1月底至今，浦江智汇园合共售出230套房源，成交面积约为1．2万平方米，成交均价同样在6784元／平方米左右。据此，商报记者有理由相信，浦江智汇园近期售出的230套房源均为这4个单元楼的房源。
按照6790元／平方米左右的成交均价粗略估算，浦江智汇园近来售出的这些写字楼房源单套总价基本在35万元左右，这是一个相当诱人的价格。随后，记者从浦江智汇园售楼处获得证实，浦江智汇园近期售出的这批写字楼房源确实为整栋收购。据悉，这批房源实际上是商住两用房源，买家为浦江镇政府下面的一家投资公司。
价格远低于市场行情
靠近轨道交通联航路站的浦江智汇园集住宅、办公、商业、酒店为一体，自2009年7月上市以来，销售速度相对较畅，据记者了解，目前所有房源已经售完，正在进行交房事宜，目前，浦江智汇园住宅房源在二手房市场的价格已达17000－18000元／平方米。相比之下，浦江智汇园近期售出的这230套写字楼房源的价格只是相当于住宅价格打了一个四折，即便是作为大宗物业整购，这也是一个远远低于市场行情的价格。
在密集的宏观调控政策之下，2月上海新房市场的成交量遭遇重创，销售型写字楼市场同样如此，但成交价格方面未见下调。
记者从上海中原获悉，2月份，沪上销售型写字楼市场的供应面积为42．75万平方米，较1月份大涨417．17％，同比亦上升236．24％。但是，成交量却并未出现相应上升，2月销售型写字楼成交面积6．76万平方米，较1月“腰斩”，跌幅为55．6％，较去年同期也有4％的下跌。另一方面，写字楼成交均价却未曾出现明显变化，2月均价为23697元／平方米，环比轻微下调了1．36％，但是与去年同期相比，依然出现35．04％的上升。
商业地产机会再来？
事实上，商报记者注意到，在今年以来一系列针对住宅市场的调控政策之下，不少业内人士纷纷指出，新政的出台更使住宅投机、投资行为的获利空间大大减少。而长期持有并获得租金回报的商业地产投资，无疑将成为地产投资的方向。
日前，“2011楼市新政下的投资之道”论坛在上海举行，上海至行投资咨询有限公司总经理赵春雷的观点更为直接：在国内目前的通胀形势下，投资者并没有更多的投资渠道可以选择，而不动产投资无疑是一个必然选择的方向。“住宅投资受限后，商业地产必然迎来机遇。”复旦大学房地产研究中心主任、商业地产研究所所长尹伯成也认为，中央这次调控的一系列政策，矛头主要是针对住宅的投资性需求，而商业地产的投资并没有任何限制，这无疑将使民间资金向这一领域流入。
而在商业地产的开发方面，除了像万达这样专注于商业地产的开发商持续加码外，万科、保利、富力、华润、金地等大型房企也纷纷在全国范围内抢滩登陆，甚至不约而同地宣称，未来将不断扩大在商业地产领域的投入。盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民强调，开发商进入商业地产领域是一个趋势。未来将有越来越多的开发商，从纯粹的快速滚动、住宅开发的模式，分一部分精力，甚至于全部精力往持有型物业方向发展。
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新政后沪上涨价商铺占六成
商报记者 刘晓颖
相关数据显示，在1月报价中，涨价的商铺项目仅占所有报价变化项目的三成，而2月报价中，涨价项目占六成多。业内人士分析，1月底“新国八条”和房产税出台之后，商业地产在调控范围之外，这表示将有更多“热钱”可能投入商业地产，从2月商铺报价的整体形势来看，一些投资者呼之欲出，而开发商的商铺报价也有较大幅度的上扬。
据统计，商铺在售项目有13个报价上调，10个在租项目租金上涨。如松江区的市场类商铺三湘财富广场1月报价为45000－50000元／平方米，2月报价已经提升为58000元／平方米，相比1月报价，该项目单价上涨超过8000元／平方米。
从涨价商铺县区分布来看，嘉定和松江最多，两区均在外环外以外地区，而这些区域的商铺销售量大，也直接拉高了商铺成交价格。
也有少量商铺降价，从数量来看，不到涨价商铺的一半。其中，青浦区的祥腾假日风情商业街单价从14000元／平方米降至8000元／平方米。不过据记者了解，那是因为该项目仅剩一套大面积商铺，故降价以促销。其余降价项目的降幅均在3000元／平方米之内，如嘉定区的嘉天下休闲广场、浦东的领港中心。
有市场分析师指出，商铺租售价格多为一铺一价，同一项目内位置和楼层的不同价格差异较大，商铺报价的上升和下降会受较多因素的影响。一些项目因地理位置选择不合理，或经营业态不适应市场变化等主观原因也会宣告失败。尽管业内专家基本一致看好新政后商业地产的发展，但也有相对清醒的人认为不太可能长期保持火热。弘基集团副总裁高栋就表示，尽管表面上看，住宅限购有利于资金流入商业地产，但是商业地产大热短期可能，长期未必。此外，他也提出，现在住宅回笼资金管道被掐断，让商业大热的持续资金从何而来？
