假借买房投资 5年利用亲友身份骗贷560.8万
借名买房要三思，小心被亲友诈骗
案件回放
2005年1月，孙某找到男友王某的朋友戴乐（化名），说自己“想买房投资，但已有贷款记录，缺少贷款额度”，请他帮个忙。当时，孙某口口声声说“每月贷款由自己来还，只要你签名就行”，戴乐最终答应她的请求，并将身份证件、户口簿交于孙某。随后，孙某虚构出昌平路1015弄6号1101室房产，并在男友王某的帮忙下伪造房产买卖合同、房产他项权证等产权证明，“成功”骗取光大银行贷款140万元。随后，孙某和男友戴乐又先后5次如法炮制，对亲朋好友下手，共骗取贷款560.8万元。
拿到巨额贷款后，孙某先是将200万元给男友开美容美发店，并用293万元拿来还债。6处房产，算上利息，孙某每月需要偿还5万元的贷款。头几个月，孙某靠着自己多年的积蓄以及靠帮人贷款抽取佣金的收入，东拼西凑还贷，尚且能保证按时还款。但2006年初开始，孙某患病住院，从公司辞职，失去了一份稳定的工资收入，加上男友的美容美发店经营不善，人也不知去向，于是她开始经常逾期还款。
2006年6月，戴乐在连续收到银行罚单和催款电话后，找到孙某要求尽快还款。在听到孙某无力偿还的答复后，他决定去把自己名下位于静安区的那处房产卖掉。然而，当他到房地产交易中心开具证明时，却被告知“此处房产不存在”，并且被没收了房地产他项权利登记证明。
东窗事发，银行方面顺次找到了其他几个贷款人，还找到孙某要求尽快偿还，告诫她若不能保证按时还款，将被追究刑事责任。此后，孙某卖掉自己的房子、3部车子，加上亲属帮忙，2006年7月全数归还了293万余元，但尚欠267万元。2009年10月，光大银行向警方报案。
检方观点
孙某伙同他人虚构房产交易的事实，采用虚假的房产买卖合同、伪造房产他项权证等手段骗取银行贷款，有267万元无力归还，应以贷款诈骗罪追究刑事责任，且数额特别巨大。但孙某的辩护律师则认为，孙 某的行为不构成诈骗，她获取钱款是为还债，主观上并无非法占有钱款的恶意。
律师解读
上海市昆仑律师事务所 乐立斌
随着楼市调控的不断深入，借名买房、借名贷款的现象呈现上升趋势。因此，我们现就本案中涉及的如下问题进行一下分析：
一、该案件的性质和法律适用是什么？目前利用亲友身份买房的法律官司是否呈现上升趋势？
本案中孙某利用戴乐的身份证件、户口簿，虚构出昌平路1015弄6号1101室房产，并在其男友王某的帮忙下伪造房产买卖合同、房产他项权证等产权证明，骗取光大银行贷款140万元。对此检察机关认定孙某构成“贷款诈骗罪”，应该说该定罪是正确的，是符合法律规定的。
《中华人民共和国刑法》第一百九十三条对贷款诈骗罪作了明确规定：“有下列情形之一，以非法占有为目的，诈骗银行或者其他金融机构的贷款，数额较大的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处二万元以上二十万元以下罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金或者没收财产：（一）编造引进资金、项目等虚假理由的；（二）使用虚假的经济合同的；（三）使用虚假的证明文件的；（四）使用虚假的产权证明作担保或者超出抵押物价值重复担保的；（五）以其他方法诈骗贷款的。”
从上述规定可知，构成“贷款诈骗罪”需要符合如下三个要件：
1.行为人必须具有诈骗银行或者其他金融机构贷款的行为。本案中，孙某利用伪造的房产买卖合同、房产他项权证等产权证明就是上述规定所列举的“使用虚假的经济合同的、使用虚假的产权证明作担保或者超出抵押物价值重复担保的”具体表现。
2.行为人在主观上具有非法占有银行或者其他金融机构贷款的目的。本案中孙某利用骗取的贷款，为其男友开美容美发店的行为已经说明其在主观上具有了非法占有的目的。
3.行为人诈骗银行或者其他金融机构的贷款数额较大。根据最高人民检察院和公安部的《关于经济犯罪案件追诉标准的规定》，诈骗银行或者其他金融机构的贷款，数额在一万元以上的，属于“数额较大”，应予追诉。本案中孙某骗取银行贷款的数额高达人民币560.8万元，已经远远超过了人民币一万元的定罪标准，已属诈骗数额特别巨大。
同时，随着楼市调控的不断深入，广大购房者为了钻政策的空子，借名买房、借名贷款的现象，特别是借亲朋好友的名义买房的现象，有明显的上升趋势，每年因此而产生的纠纷和犯罪也是居高不下。
二、借名买房存在哪些法律风险？
在司法实践中，借用他人名义买房，很容易产生法律纠纷，带来诸多法律风险：
第一，在房价大涨的诱惑下，如果名义产权人反悔，这时实际出资人如不能证明双方之间存在委托代理关系和支付购房款的事实，那么实际出资人想要取得房屋产权或收回购房款将会非常困难，甚至钱房两空。
第二，如果名义产权人对外存在债务，债权人可以要求法院查封并拍卖该房屋，这将直接导致实际出资人的利益受损。
第三，如果名义产权人意外死亡，该房屋可能会因为继承关系而被名义产权人的继承人继承。
第四，如果实际出资人还贷不及时，名义产权人不仅存在债务风险，而且会有不良信用记录，对其今后购房、办理银行贷款、申办信用卡等都有影响。
第五，如果银行查实该房屋系借名买房，银行也可以依据贷款合同的有关规定，要求提前解除贷款合同。
第六，即使名义产权人信守约定，将该房屋转移登记到实际出资人名下，也将负担额外的税费。
三、如果发生借名买房的案件，大家可以采取什么救济措施？
根据《中华人民共和国物权法》第十九条的规定:“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”
因此如果发生了借名买房的情况，并且双方由此产生了纠纷，实际出资人可以依法向房地产交易中心提出更正登记或异议登记。同时实际出资人在借名买房时应该与名义产权人签订协议，明确房屋的价款系实际出资人支付，并且保存好出资证明（比如银行汇款情况等），以便异议登记后，作为证据依法向法院起诉，保护自己的权益。
