新“国八条”的出台掀起了升级版限购令风暴，本周三北京发布了最新的房地产调控15条细则，限购的基调更为严厉。尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前出台住房限购实施细则。分析人士测算，在楼市从严调控的影响下，今年预计将有5000亿元资金被挤出楼市。炒楼资金会流向哪里———股市？金市？玉石？信托私募？实体经济？
炒房止步持有成本加码
“一个月前我和老公商量，打算再买一套房，现在这个念头已经打消了。”昨天，在济南一家事业单位工作的赵女士告诉记者，她家里已经有两套住房，济南市出台年内每个家庭只能买一套新房的限购令后，她打算再买一套房作为投资，但随后新“国八条”出台，紧接着，重庆、上海试点房产税，将来济南也会征房产税，看来，持有住房的成本会不断加码。“而且，按照新国八条，像我这样已经在省会城市有两套房的，也不能再买房了”。
建行山东省分行国际金融理财师孙朋莉告诉记者，虽然炒房在济南没有形成规模，但在为高端客户做理财规划时，仍然可以感觉到济南人对投资房地产的偏好，家中拥有七八套住房的不在少数，十几套的也有。家庭资产在300万元以上的客户中，房产占家庭资产50%以上的达到八成以上。
“房地产调控新政策不断推出，对抑制投资性住房需求是非常明显的，高端客户中并没有出现急于卖房的情况，但他们新的现金流已经不再考虑买房。”孙朋莉说。
按营业税暂行条例，转让住房属于销售不动产，营业税税率为5%，同时按营业税税额缴纳7%的城建税(城市市区)和3%的教育费附加，营业税及附加的综合税率为5.5%。以买入价141万元、未满5年的普通住宅为例，若以200万元出让，新政后较之前需多缴纳7.83万元营业税。除了销售成本提高，房产税开征预期对投资者心理影响更大。
根据国家统计局公布的房地产运行数据，如果楼市调控将抑制10%左右的需求，那么相应挤出的楼市销售资金将达5000亿元左右。
北京银行济南分行零售银行部总经理助理李大同表示：“住房限购令出台后，有一部分资金已经转向投资商铺，商业地产贷款不受任何限制。”有地产业人士介绍，目前商铺、写字楼投资升温，但这类投资所需资金量大，且需要一定的专业知识，投资门槛高于住宅，商业地产升值潜力也存在较大不确定性。
股市崛起资金流入明显
记者注意到，1月26日至2月17日的12个交易日中，上证指数仅3个交易日收十字星阴线，其余9个交易日均收阳线，股市最近走势大大改变了此前的悲观预期，不少机构也开始转向，甚至出现了“强力看好”的声音。“股市低估，投资价值显现。从最近量价齐升的表现来看，应该是有大量原本炒房的资金进入了股市。”齐鲁银行金融市场部研究员段秉乾表示，新一轮调控政策改变了房地产投资高额回报预期，资金因此流入股市顺理成章。毕竟，相对于其他投资市场，股市是一个更大的资金蓄水池。从历史经验来看，资金面状况是主导A股市场走势的重要因素之一。“楼市弱，则股市强。”济南的证券分析师李鹏表示，股市与楼市显示出跷跷板效应，股市上涨空间已经打开。
由炒房转向炒股，正是管理层期待已久的。国家发改委社会发展研究所所长杨宜勇日前表示：“房地产调控力度还会不断加大，今年投资别炒房，多炒股。”
囤金升温金价走势难料
“通胀预期强烈，人们将买房、囤房作为对抗通胀的手段。现在，房价能不能持续上涨开始存疑，人们又找到了另一个保值增值的手段——— 买金囤金，黄金具有商品、货币双重属性，长线来看可以有效对抗通胀。”兴业银行济南分行财富管理中心主任王新哲表示，春节前后，实物黄金的销量出乎预料，该行正在筹备成立黄金交易中心。
工行相关负责人称，不少贵宾客户、私人银行客户出手大方，一人购买5公斤或10公斤金条、一次付款数百万元的情况并不罕见。
目前市场开始热议，部分炒楼游资转战金市，黄金市场是否也会出现在游资炒作下大涨的局面？“炒金族”能否炒出个“金不换”？对此，济南高级黄金投资分析师李光生认为，黄金市场国际化特征明显，难以因为单一市场的游资爆炒而出现独立行情，尤其黄金主要功能是保值避险，具备“逐利”特征的游资也不太可能持续关注短线盈利性并不理想的黄金。
周四，国际现货金在1375美元上下震荡，今年金价能否走出去年的牛市行情？业内专家大多持谨慎态度。段秉乾认为，长期来看，黄金仍会延续牛市行情，但短期来看已经处于高位，创出新高难度较大。
玉石疯狂炒作抬高价格
“这段时间玉石价格已经完全疯狂了，好的品种，十多天价格就可以翻番。”济南一位多年来做玉石生意的行家介绍，他经常到缅甸买玉，原来有一批固定的人在做这个市场，但最近有一些大资金悄悄涌进缅甸，而且不计成本拿货，让原来一直做这个行当的人几乎做不下去了。
业内人士称，由于产地老矿原料枯竭，新矿原料品质不甚理想，高质量的翡翠短缺严重，导致翡翠价值直线攀升。在炒作大蒜、绿豆等农产品受到打压后，一些游资开始加入爆炒翡翠原石的队伍，其中不乏山西煤老板、温州炒房团的身影。
与此同时，书画等艺术品收藏也在迅速升温。据了解，在2010年国家开始调控房地产市场后，即有资本大鳄将炒房资金挪到了收藏账户，艺术品成了继房市、股市之后的又一个投机与投资平台。孙朋莉告诉记者，建行有一位私人银行客户，每年拿出1亿多元用于艺术品投资，这样的大投入也不过能买一两幅名人字画。据不完全统计，2010年的中国艺术品交易市场，超过亿元的艺术品有十多件。中国嘉德、北京保利两家大型拍卖公司去年艺术品拍卖额达到160多亿元，业内人士认为今年艺术品拍卖额会创出新高。
信托私募富人投资新宠
近期股市上涨，分析人士称，其中一部分新进入资金来自私募基金，一些炒房客在离开楼市后，并不懂得股市操作技巧，他们把资金交给各种阳光私募、地下私募等，由专业人士代为操盘。
建信信托相关负责人16日在建行山东省分行组织的策略报告会上表示，阳光私募基金在资金安全性方面并不逊色于公募基金，收益却远远高于公募基金，正在成为富人投资的新宠，其中，TOT阳光私募信托产品更受欢迎，所谓TOT，即私募中的私募，或称私募精选，客户投入300万元资金，可以享受两个以上明星私募基金经理的产品服务。
据了解，我市各大银行均向高端客户推出阳光私募产品，另外，商业银行代销的信托产品也受到高端客户追捧。李大同介绍，目前投资起点为百万元的一年半期信托类产品，预期年化收益率超过10%，这类产品有信托公司、银行的信誉做依托，一般可以实现预期收益，一些不再炒房的资金，通过信托产品也可以延续原来的炒房收益。
实体经济借道民间金融
银河证券首席经济学家左小蕾日前表示，我国的民间资本已经形成巨大规模，在房地产调控背景下，这部分资金会暂时回避房地产业，为了避免游资炒作粮价，政府应出台“疏导”政策，比如开放一些垄断性的领域，引导民间资本参与垄断行业的竞争，这不仅有利于推动国有企业的改革和发展，更重要的是让民间资本回归实体经济，避免成为扰乱经济秩序的“热钱”，由此从根本上实现资源的优化配置，使民间资本成为经济持续增长的推动力。
山东肯雅隆投资有限公司总经理吕健鑫告诉记者：“原来一些中小企业放弃生产经营，把资金投入房地产行业，现在这种趋势已经得到扭转，中小企业重新回归主业。实体经济也成为民间资本投资的一个重要渠道，通过民间金融机构作为担保人，为民间资本与中小企业搭起了桥梁，民间资本因此可以得到远远高于银行存款的回报，中小企业也在银行贷款紧缩的情况下获得持续发展的资金。”
据了解，目前济南市场民间借贷的价格约为月息1.5%。
