编者按：编者按：新年伊始，房地产市场不仅没有告别楼市调控之手，反而迎来更加密集、更为严厉的调控细则出炉。一反常态的，市场开始出现房价回调之预期。而2月16日出台的京十五条，更被知名地产分析师冠以“全国最严格限购”之称。《证券日报》记者现场走访知名中介机构，同时对多位专家进行采访，为投资者解读京十五条对楼市的影响。
补纳税证明找担保公司 房产中介接招“京版国八条”
——多家中介表示房价不明朗 房租仍看涨
■本报记者 王峥 谢 静
2月17日，是“京版国八条”落地执行的第一天，为了了解新版政策执行的效果，《证券日报》记者第一时间以买房者的身份采访了多家房地产中介机构。
中介称仍有漏洞可抓
在我爱我家三环旁的一家门店内，记者询问今天还能否以本地居民身份购买第三套住房时，店内接待记者的业务人员十分肯定的表示，从1月27日0时起，所有本地居民的第三套住房和非北京户籍居民的第二套住房均无法进行购买。至于能否像此前汽车限购一样，在政策公布后2-3天内仍可通过一些渠道成功备案登记，该业务人员同样表示不可能。
同样，在链家地产的一门店内，“禁三禁二”的规定有也同样得到了严格的贯彻。不过，对于没有连续5年纳税证明的非北京户籍购房者，该店内的工作人员却表示还是有可操作的空间。他举例道，如果一名非北京户籍的购房者在北京有连续3年或者4年的纳税证明，那么通过所在单位还是可以补交至足够5年的纳税证明。而如果是年限差距比较大的购买者，这个方法就比较困难了，只能通过一些“担保公司”进行所谓的“包装”才能达到购买条件，但是这种方式风险比较大，一旦被查出问题，则购买的房屋将无法进行过户。
对此，北京联达四方房地产经纪公司董事长杨少锋就对记者表示，上述中介的说法可行性不大。自己在2月16日上午北京住建委的会议上曾就此提出过问题，有关负责人明确表示要加大对突击补交纳税证明行为的打击力度。此外，现在的纳税证明都有统一的防伪编码，而开出的纳税证明也需要送到建委层层审核。在本次“京版国八条”颁布后的新购房审核规定中就提到，买房者需要提交身份证、结婚证等材料，如果材料有问题，通过查询身份证条形码中的数据，便会显示出纳税状况、婚姻状况、家庭已有房产等情况，提交假材料将很快被识破。
至于找担保公司进行“包装”，杨少锋直言此举是十分危险的行为，因为一旦出现问题，很可能导致多方的纠纷，并且在层层审核下，即使“包装”也很难通过检查。
此外，对于房价、房租未来的走势，几家中介机构的工作人员均表示，此前自己门店所处地段的房价一直处于微涨状态，而房租则是一路上扬。新政出台后短期内，房价上涨虽不太可能，但房租还是有上涨的空间。并且表示，对于“京版国八条”，公司正在加紧研究对策。
突击网签多数或遭退回
由于“京版国八条”正式执行的时间为2月17日0时，所以楼市赶搭末班车效应在2月16日的北京楼市集中爆发，新房、二手房网签量均创下兔年新高。根据北京市房地产交易管理网及伟业我爱我家的统计数据信息显示，2月16日北京新建新建商品房网签总量为885套，全市二手住宅网签总量为2057套，北京楼市住宅市场共成交住房2942套，创下了兔年单日成交量的新高。
有分析人士就认为，北京楼市调控细则的落地，以及执行的迅速，使昨天成为楼市细则执行前，被限制购房人群购房的最后机会。不少将因限购细则而无法买房的购房人群纷纷抢搭末班车，造成了新政细则执行前楼市网签量的暴增。
而几家中介机构也表示，2月16日当天，他们电话通知了所有有购房意向的买家，而最终的效果也不错，几家中介机构在2月16日纷纷达成了好几笔买卖交易，是平时的好几倍。
不过，对于这些突击购房的行为，住建委可能会采取一些处理措施。据接近住建委的消息人士透露，2月16日下午4点楼市新政正式出台后，部分突击网签的单子很可能被退回，尤其是有贷款或名下有多套住房的买家。
全国最严格限购在京出台 外地购房者或将被“挤出”
■本报记者 谢静 王峥
2月16日，“京十五条”新鲜出炉。广受市场关注之余，北京住宅市场更是火爆异常。CREIS数据显示，2月16日北京住宅日成交885套，成交量几近前一日的3倍！当日住宅成交量更是超出前一周（2.07-2.13）的成交套数总量（727套），是当日上海住宅成交量的3.5倍。
2月17日，《证券日报》记者采访多位专家，对京十五条细则进行点评。其中，有分析人士指出地方政府调控细则会“伤害”市场之余，称“京十五条”并不会被其他城市所效仿。
值得投资者注意的是，业内一致认为，短期内房地产住宅市场成交量大幅下滑，已成定局。
“全国最严格限购”在京出台
此次出台的“京十八条”中，落实了“禁三禁二”政策。“和其他地区的调控细则相比，（京十五条）限外的部分最引人注意”，中邮证券分析师张鹏接受《证券日报》记者采访时表示。据他介绍，目前北京市常住人口2000万，其中约有800万为外地常住人口，且近几年有20万左右的新增北京高校毕业生。“我与北京的上市公司沟通的时候，他们表示，初步统计外地人口购房占他们开发项目的30%左右”，张鹏如是说。
另有某知名券商分析师在接受记者采访时，更为直接的表示，“京十五条的出台，算是包含了目前全国最严格的限购政策了”，并且，该名分析师更是声称：“我不认为其他城市会效仿”。
为此，记者专程采访了全国房地产经理人联盟秘书长杨乐渝。他更进一步的表示，此次京十五条虽剑指住房市场，实际上却是整个城市过度发展，基础设施承载能力超负荷后的结果。在他看来，作为首都城市，北京市存在与全国任何城市都不一样的独特“市情”，房地产市场的供需关系更是严重失衡。
“本质是中国式的资源配置模式、中心城市化模式、城乡二元土地制度矛盾集中爆发的效应，是长期不进行制度性、结构性改革的必然后果”，杨乐渝公开表示。同时，在他看来，其他城市不仅不会效仿，正相反的是，二、三线城市反而应该抓住部分人才被“挤出”北京市的“时机”，通过多种手段留住人才。
驻京人口或将减少
“与其说是新出台的京十五条是调控手段，不如说是北京市政府利用房地产调控进行城市人口调整的政策”，杨乐渝对《证券日报》记者表示。
在某种程度上，北京市的基础设施承载能力已经超越了极限，结构性的矛盾短期内无法解决。而现状则是，仍旧有越来越多的人外地人口涌入到北京这个城市中。“虽然，外地人对北京作出了极大的贡献，从社会层面上讲，限外政策会对外地人造成某种程度上的损害”，杨乐渝表示，但是也无法否认目前已经无法通过完全的市场行为予以解决存在于北京住宅市场的多种问题。“也许这是一种下策”，但是北京市的住宅市场供需失衡的严重程度决定了其不得不以管制的手段在短期内解决其中的矛盾，杨乐渝如是说。
上文提及的知名券商分析师持有同样的观点，“从我自身看来，限购并不能算是一种真正能够解决问题的手段，我个人并不看好这项政策”，但是他同时也表示，“但是目前也没有别的办法。”同时，他还对京十五条在长期将对房地产市场造成的影响表示担忧。
至于短期内，京十五条对房地产市场的影响，杨乐渝也对记者做出了他的猜测。首先，租金肯定会上涨；而小产权房、商住两用房无论是成交量和成交价格都有可能上扬。在他看来，目前北京市住宅持有者将更加珍视手中的房屋，再加上新房成交量的下行，“商品房将越发稀缺”。而曾经对房价进行观望的需求者们，“房价不再是他们的考虑对象”，杨乐渝认为，“关键在于是否具备购房的资格”——既有购房资格，又具备购房能力的群体或许不再迟疑，而是“该出手时就出手”，这部分需求在未来一段时间内将稳定释放。
有数据显示，2011年1月份，北上广三大城市住宅供应市场的可售面积均存在环比下降的情况，其中尤以北京环比降幅最高，达7.12%。上述接受《证券日报》记者采访的多位业内专家则一致表示，未来成交量会有所下降，但房价走势仍需观望。
“京版国八条”终落地 高门槛或使北京楼市交易量跌去6成
■本报记者 王 峥
2月16日，此前备受瞩目的“京版国八条”终于落地。当天一早，便有相熟的开发商告知记者上午要到北京市住建委开会，并表示会议内容十分重要。而到中午，“京版国八条”的具体细则便已经出现在了北京市住建委的网站上。
在这份《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》中，共提及了15条规定，其中的重点莫过于更为严格的限购规定。
落实“禁三禁二”
《通知》原文中提到，“自本通知发布次日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同)、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。”
而也就意味着，凡是北京市户籍的居民，只要是手中拥有2套住房，则一律不能再购买新的住宅，而此前在北京没有住房的外地购房者则最多只能购买一套住宅，并且还需要提供连续5年的北京纳税证明。那些已经在北京拥有住房的非北京市户籍的购买者更是一律禁购。
北京楼市交易量或跌去6成
对此，北京联达四方房地产经纪公司董事长杨少锋在接受《证券日报》记者的采访时就表示，从整体上看，“京版15条”与新“国八条”高度一致，是对后者的进一步细化。他认为，这次出台的“京版15条”有三个显著特点。一是内容比新“国八条”更加细致。例如新“国八条”没有规定对外地人购房具体限制的年限，而“京版十五条”明确指出需要5年。二是对项目定价明显偏高的，要进行问责并清查土地增值税。三是对各个细节考虑得更加全面，对一套房、二套房的资格审核及流程规定得更加严密，可以说是当前对新“国八条”贯彻和落实最为彻底的地方楼市调控细则。
杨少锋同时认为，此次北京楼市调控细则出台将使今年北京楼市的成交量下滑60%。他表示，去年以来，非北京户籍的购房者占北京楼市总成交量的一半左右。（根据统计，2011年1月份，外地购房者这占北京市住房成交总量的47%）而在“京十五条”出台后，这些非北京户籍的购房者能够达到新购买标准的不到20%，而这20%中又有绝大部分已经在北京拥有了至少一套住房，剩下符合购买条件的外地购房者将少之又少。再加上北京本地居民无法购买第三套住房，所以2011年，预计北京楼市的成交量将比去年下滑60%。
而在搜房网开展的调查中也显示，69.7%的受访者认为“外地人购房须提供五年纳税证明”为“京十五条”中最严厉细则；60.6%受访者称受政策影响，目前已无法在北京购买房产。
此外，由于外地人买房受到限制，因此已有房产的外地人会惜售，二手房市场的供给会大幅减少。而受到契税征收政策变化影响，由于营业税开始按交易额全额征收而此前是按差额征收，这也将对楼市交易产生重要影响。从整体上估计，北京全年房地产价格的跌幅可能达到20％。
严查房企中介金融机构违规
同时，《通知》还要求，在购房资格审核方面，住房城乡建设部门将会同公安、税务、民政等各部门进一步完成信息共享及购房人资格核查机制，对提供虚假证明文件的购房者，将不予办理产权登记手续，并追究其法律责任；对未严格核实购房人资格、违规签定购房合同或代理合同的房地产开发企业、房地产经纪机构将依法严肃处理。
在信贷政策通知也做了明确规定，要求各金融机构和北京公积金住房管理中心，对贷款购买第二套住房的家庭，要切实执行首付款比例不得低于60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍的政策，对违规机构要严肃处理。
对此，杨少锋最后表示，“京版国八条”可以说已经非常的严厉，但效果还是要看执行的力度如何，如果相关各个部门都能够严格执行，那么北京的楼市必将迎来一轮“量价齐跌”的行情。
