自从房产税出台后，上海16个住宅项目延迟开盘，业内人士预测2011年上海楼市应该是在成交量保持历史低位、房价维持稳定的大环境下度过
理财一周报记者/董琳霞
“你被限购了吗？你要交税吗？首付六成你准备好了吗？”
春节期间几乎每个家庭在聚餐时谈论的话题都逃不过房地产调控，在复杂而严密的政策下，每个家庭每个购房者都在对号入座。
“没有被限购拦住，但是再买房就要交税了；没有房产税负担，但是首付六成还需努力。”
几经讨论后，购房者最终得出的结果就是等等，再等等。
密集调控适逢楼市淡季，史无前例的浓重观望情绪重压上海楼市，导致节后成交市场跌入冰点，面对现状，开发商有些降价，有些回避，更有一些逆势涨价，市场乱象丛生。
成交无力，高端房销售停滞
从佑威房地产研究中心得到的最新数据显示，2月1日-2月11日，全市商品住宅成交量为26063平方米，仅仅相当于此前11天（1月21日-1月31日）的7%；均价20107元/平方米，明显低于1月近2.3万元/平方米的均价。
再来看春节期间的成交情况，上海搜房网数据监控中心统计，春节期间（2.2-2.8）上海市商品住宅成交23套，总计成交面积2337平方米，与2010年21套、2000平方米的交易量基本持平，为近6年春节楼市第二低，同比2009年152套、1.6万平方米的交易量缩减幅度均超八成。价格方面，春节期间商品住宅成交均价在节前房产税出台当周短暂冲高至23810元/平方米后再次回落，报于19156元/平方米。
“由于‘国八条’、房产税和加息政策接踵而至，再加上恰逢春节假期，今年2月初的商品住宅市场跌到了冰点，黄浦、静安、卢湾、徐汇四区都出现了零成交，另有多个区仅有1-2套房源成交。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示，由于大多数高端楼盘买家都已拥有两套以上住房，限购令的实施对于高端楼盘市场的影响大，导致近期均价4万元/平方米以上的楼盘，2月至今，仅成交了6套，这也造成了全市成交均价的下跌。春节期间，成交面积Top10中，最高成交均价仅26000元/平方米，价格低于20000元/平方米的项目有6个，20000-30000元/平方米和30000元/平方米以上的项目各占2个。
陆骑麟指出，高端楼盘因限购而销售疲软的情况会直接制造出房价已经下跌的假象，可能会干扰对楼市的判断。
与一手房成交类似，二手房市场成交也正经历政策因春节假期而延迟带来的低迷期。据21世纪不动产对旗下300余门店的最新抽样调查显示，2月9日作为节后第一个工作日，市场整体依旧是波澜不惊，买卖成交寥寥无几。无论是房主还是购房者大多数尚属理性观望，贸然推高或降低挂牌价格、转嫁成本的情况未有出现。
上海搜房网数据监控中心分析师对比往年提出观点，2010年开年存款准备金率的两次上调，让2010年春节的成交量成为2006年来住宅市场的最低谷，2011年的房产税和“沪九条”的先后出台，使得兔年春节楼市不出意外地延续了2010年的走低态势。房产税的出台已经造成节前成交量明显滑坡，加上“沪九条”的限购令，使得目前无论是本地还是外地投资者，都不同程度地选择了退出上海房地产市场。
定价乱套，沪13个住宅项目降价
面对低迷成交局势，开发商定价乱套，部分开发商选择降价出售，部分选择打折促销，部分逆势涨价，而更多的开发商选择封盘观望。
“春节假期后供求均持续低迷，开发商心态逐渐出现分化。”搜房网数据监控中心分析师表示，自从房产税春节前出台之后，上海市场2月份在售的300多个公寓楼盘中，有13个住宅项目下调报价，14个住宅项目提升报价。年后13个项目的实时报价低于1月份新政前，占比约3.9%。从区域来看，降价楼盘最多的为宝山区，该区在售26个住宅项目中有9个出现降价，比例高达35%，其次嘉定区出现3个项目降价，普陀区1个项目降价。
宝山成为价格下调重区，位于宝山的和欣国际花园在房产税颁布前报价为25000元/平方米，房产税等一系列政策颁布后，将价格下调至24500元/平方米；同样位于宝山的东方丽都和美岸栖庭都将价格下调了500元/平方米分别至17500元/平方米和26500元/平方米；原价9500元/平方米的海上御景苑目前售价仅为9000元/平方米；此外，位于普陀的泰欣嘉园报价由原来的57000元/平方米下调至56000元/平方米，直降1000元。
除此之外，春节后全市14个项目报价高于1月份新政前，占比约4.2%。从区域来看，仍然是宝山区比例最高，该区约15%的在售住宅项目出现涨价，其次浦东、嘉定各有11.9%、9.4%的项目出现涨价。住宅政策打压下商业利好，沪上酒店式公寓涨价近三成，位于嘉定区的铂悦818和尚都国际各涨4000元/平方米，涨幅接近30%。由于新“国八条”、房产税细则的出台严厉打击住宅市场，商业地产相对地面临更大机遇，尤其是在信贷政策上，“限购令”和二套房首付的提升不针对商业地产，于是拥有住宅用途、商业性质的“酒店式公寓”进入到更多购房者的视线。在2月份涨价的约14个项目中，酒店式公寓占三成以上，尚都国际、嘉印象、铂悦818、鸿旭豪苑等项目均出现较大涨幅。
新年115个楼盘打折促销
部分开发商采取主动手段，用打折优惠、降价等“以价换量”的方式吸引购房者，上海地区目前打折优惠项目为115个，预计3、4月份优惠楼盘个数将增多。
搜房网数据监控中心统计，房产税出台后春节期间上海约有7个住宅项目推出特别优惠，且幅度均比较大，最高降1000元/平方米。
万科琥珀臻园和万科琥珀郡园2010年各成交228套、184套，销售业绩不算理想。进入2011年以后，为抢占最后一波销售高潮，两楼盘加大了推盘力度，凡2月1日-19日到访现场“人人有福运、送红包、领福袋，并有机会赢得金饰大奖”，售楼处称1月底前成交的客户还可享受2万元额外优惠。
绿地金色水岸在1月23日-2月17日期间购房总价优惠20万元，两房再减3万元，三房再减5万元；绿地海语墅2月1日-2月28日期间购房有“五重好礼”。
在2月份打折优惠的115个新盘中，仍然以总价打折或优惠的占大多数，其中8-9折或者总价减10万元以上的楼盘占11%，环比下滑5个百分点；9折以上或者总价减10万元以内的楼盘占68%，环比增加15个百分点。
2月打折优惠楼盘中，限量特价房占4%，如花源湾、英伦美墅馆等。送面积的优惠方式占10%，主要包括送入户花园、送阁楼、送地下室等；上海三湘海尚主力户型88-132平方米两至三房，送全装修的入户花园；上尚缘在售126-183平方米复式，买一楼赠送80平方米的地下室、买二楼赠送100多平方米的地下室、买三楼赠送7-8平方米露台、买四楼复五楼赠送阁楼和露台；其他优惠方式占7%，包括送车位、送精装修、送契税、现场抽奖等，海派青城叠墅ONE现房销售，购房送30年车位使用权；郡江国际购房可免3年物业费。
在春节期间推出特惠的别墅有3个，2月上海优惠别墅盘将达到36个，总数比上周统计再增5.88%，占到了整个在售别墅的17.22%。目前上海（含上海周边地区）在售的209个别墅，在1月28日新政实施之后，价格并没有出现明显波动。
在春节期间推出特惠的别墅分别是位于青浦的绿地河流岛、位于崇明的堤亚纳昱墅和位于宝山的招商臻邸。这3个别墅分别推出了总价立减30万元、每平方米优惠1000元、总价优惠40万元。今年新春特惠别墅不再给出小恩小惠，也不再是买房送礼的虚假噱头，而是非常直接地给出了数十万元的直接抵扣总价的优惠。
目前对于无房者或是只有一套住房的改善型置业者来说，在新政下他们还可以用尽房产税政策规定的面积范围购买大户型，一步到位改善居住，特别是180平方米以内的经济型别墅会进入这些客户的视野范围。事实上，在2月37个优惠别墅中，总价在600万元内的别墅占据了约四成的比重，这些别墅在这次严厉调控中反而得到了机会。
全城捂盘避市，16楼盘延迟开盘
春节后第一周，上海市场预计仅周末有1个住宅加推——君邑地中海，总计推盘量不超过100套，环比缩减57%。
“国八条”、“沪九条”、“房产税”波澜刚起，一纸加息又来突袭，导致春节长假后，上海有16个住宅项目延迟开盘。据统计，今年1月上海商品住宅新增供应面积仅52.9万平方米，比去年12月减少了近七成。2月份上海住宅市场预计有15个项目入市，对比今年1月份的35个又缩减了57%。春节假期甚至出现“零供应”的情况。
16个延迟开盘项目中，内环内楼盘占31%，中内环间楼盘占13%，中外环间楼盘占6%，外环外楼盘占50%。市中心项目受此次政策影响更大，因此大部分市中心项目或是豪宅项目均选择捂盘避市。
东外滩壹号、静安豪景苑等项目原预计春节后开盘，现将开盘时间延至3月份；中冶祥腾宝月花园、逸流公寓二期等项目原预计2月开盘，现在售楼处表示开盘时间未定；此外，静安区远中风华园，原预计2011年春节后开盘，现售楼处称开盘时间不确定；普陀区纯新项目汇银铭尊一期汇银河滨一号原预计春节后开盘，现将开盘时间延迟到3月底；逸流公寓二期即将推出的105-111平方米两房和141平方米三房，开盘时间也是待定。
除了市中心那些总价较高的项目外，沪上别墅同样遭受重创选择回避，特别是高端别墅尤为明显。
目前，预计在2月上市的别墅仅有4个，与1月底统计的13个别墅相比，有9个别墅明确表示将延期上市。从细分来看， 9个延期开盘的别墅中，独栋房源（含纯独栋别墅和混合社区里的独栋房源）占据近七成，从项目所处的位置以及面积来看，基本都是1500万元以上的项目。从区域来看，原本预开盘最为集中的青浦区，4个项目有3个延期；松江区3个项目全部延期；宝山区2个项目1个延期；闵行和静安区原本各预计推出1个别墅，全部延期。
据上海搜房网数据监控中心统计，截至2011年2月11日，2月上海别墅市场已开盘别墅为0，有4个项目预计在本月将上市。其中已明确的是万科尚源别墅，目前已进入预订阶段，并推出缴纳意向金最高可享2万元抵20万元的开盘优惠；浦东的六十四阶别墅2月10日获得预售证，2月底将正式开盘；宝山的春江美庐将于2月中下旬开盘；杨浦的仁恒怡庭在2010年创造了较好的销售业绩后，2月底将加推209平方米和340平方米的叠加别墅。
“虽然是在楼市淡季，但是像这样大规模的捂盘现象并不利于楼市的下一步发展，当然今年的情况比较特殊。”中房信分析师薛建雄对记者表示，目前属于政策震慑期的第一阶段，是心理影响最大的一个阶段，购房者静待市场变化，而开发商又在等待购房者行动，这样就造成了目前买卖双方的僵持和观望，这是非常正常的，当房产税成为常态，未被限购令影响的刚性需求会适时入场，但决不会出现2009年那种爆发性增长，如果今年的政策没有变化，2011年的上海楼市应该是在成交量保持历史低位、房价维持稳定的大环境下度过。
