严厉调控密集出台对开发商及潜在购买者心理形成压力
商报记者 袁晨晨
历经两轮政策冲击、供应节节减弱，2010年上海市一手别墅市场成交量大幅回落。据上海中原研究咨询部监测数据显示，2010年上海市一手别墅市场成交面积175．27万平方米、8192套，同比2009年分别减少44．63％、37．46％。
日前，戴德梁行发布最新别墅报告指出，2011年初，严厉的调控政策密集出台，对开发商及潜在购买者的心理形成一定的压力，或将在短期内引发别墅市场成交低迷。与此同时，别墅土地供应从2003年开始便一再叫停，别墅类产品的稀缺又将长期存在。
别墅成交短期或低迷
戴德梁行在最新发布的别墅市场报告中指出，2011年初始，“新国八条”、“房产税”以及新一轮加息等一系列调控政策相继出台，严厉的宏观调控，对开发商及潜在购买者的心理形成一定压力，势必压缩一定的市场需求，或将在短期内引发别墅市场成交低迷。但从中长期来看，虽然市场的低迷与观望仍会存在，但部分需求也将选择谨慎入场。
从供应方面讲，2003年以后，别墅用地便开始被叫停。到了2010年12月后，容积率小于1的地块也被叫停，部分原先计划推出的低密度地块不得不撤销公告，重新拟定出让方案，目前市场上用于建设别墅的土地，主要是基于开发商的存量土地储备，或者是在有限的低容积率地块上进行 “混搭”规划后推出的物业，别墅供应量的下滑已成为必然趋势。而2010年沪上别墅市场新入市数量已经保持下落态势，其中联排产品供应量为107．65万平方米，花园住宅型产品供应量仅75．75万平方米，较2009年相比，分别下滑了30．41％和21．12％。
针对别墅项目日渐稀缺，同时高端别墅市场抗压能力较强的特性，更多高品质的别墅项目或将在未来涌现，精装修、人文底蕴、区位资源等或将成为重要的价值升级点。
ＤＴＺ戴德梁行综合住宅服务华东区董事伍惠敏表示，“在供需共同下降的趋势之下，别墅市场或将出现微妙的平衡，别墅类产品的品质竞争及高端化发展的趋势也将愈来愈明朗。”
住房“禁购令”影响深远
在“新国八条”中，已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭等，这三类人群成为“禁购令”的目标，对于上海市场而言，这一“禁购令”直接把大多数有购买能力的购房者给禁入了，而这部分家庭正是当前市场里中高端物业，包括别墅的主要购买群体。
对于上海人而言，三套以上的买家才是有能力购买别墅的买家；而不在上海生活、却有能力在上海购买一套以上住房的外地客，高端买家占据绝对主流，且这些人一般都已在上海拥有住房，这部分投资客正是上海别墅市场的一大主力买家，此前，上海闵行马桥的一个高端别墅楼盘就曾专门到温州进行推广，借以吸引外地投资客，而事实上，外地投资客在这一别墅楼盘的买家中确实占据了较大的比例。
随着“禁购令”的出台，这些外地高端买家基本上“一网打尽”，除非是富二代、富三代分户购房，能归入首套，但是占比相当之少。在商报记者看来，在“禁购令”的冲击之下，今后的上海楼市中，有“权利”新购别墅产品的买家就是仅有一套住房的上海人和能够提供社保证明的外地客。然而，鉴于上海别墅产品售价居高不下，在这部分人群中，真正有“能力”新购别墅产品的买家却是寥寥无几。因此，在2011年，上海别墅市场的成交趋势将因“禁购令”而受到较大影响，部分别墅项目交易或将陷入滞缓。
去年别墅成交先抑后扬
事实上，在过去一年中，受到调控政策及供应节奏的影响，上海别墅市场交易量波动明显，呈现出“先抑后扬”态势。
据介绍，从一手别墅市场来看，一季度周期性淡季后，4月份住宅市场回暖势头渐起，加上别墅新增供应急剧升温，当月成交面积大幅上升至23．59万平方米；4月17日，“新国十条”紧急出台，5月份交易全面遇冷，跌至7．54万平方米，月度环比降幅近七成；6月份、7月份交易持续下滑，达至6．16万平方米的最低交易值；8月份始交易抬头，前期积压需求大批释放，9月份成交面积回升至21．59万平方米；10月、11月交易小幅调整后，12月份再次冲破20万平方米大关，飙升至28．98万平方米，创下年内月度成交峰值。
二手别墅市场的走势亦大致趋同，区别在于买卖双方心态变化明显，市场量价表现更为敏感，成交量先于6月份探底，成交面积2．61万平方米、100套，7月份开始交易爬升，至9月份形成7．29万平方米的峰值，成为全年月度交易的最高点。10月份二手别墅市场再次出现交易量小幅下调，至11月份恢复上升态势。
据上海中原研究咨询部监测数据显示，2010年上海一手别墅市场合计成交房源8192套，成交面积达175．27万平方米，同比2009年已经分别减少了44．63％和37．46％。而戴德梁行方面进一步指出，从成交区域来看，浦东的周康、航头、曹路板块，宝山的顾村板块，嘉定的汽车城板块以及闵行的马桥、颛桥、浦江板块等，都是2010年上海别墅市场成交的热点区域。虽然整体成交数据有所减少，但是，别墅产品的价格却未见下降，2010年，上海联排别墅产品的整体成交均价为2．26万元／平方米，花园住宅产品的整体成交均价为3．91万元／平方米，与2009年的均价水平相比，分别上涨了33．73％和32．54％，涨幅较为明显。伍惠敏表示：“别墅成交价格大幅上扬的现象与近年来别墅类产品供应稀缺，更多的开发商在别墅类产品打造上选择高端定位，不断追求品质超越的市场氛围有较为直接的关系。”
客户需求出现分化
戴德梁行指出，对于别墅物业而言，其客群不单经济实力更为雄厚，且大多有过一次以上的置业经历，因此对于自身需求的认知和把握，使其在产品选择上出现了一定的需求分化。在目前的别墅置业者中，寻求奢享型居住感受和追求别墅生活体验，无疑是别墅市场中最具典型性的两类人群。
其中，前者的目标是实现最高阶的居住梦想，更关注产品细节与品质。2010年，上海单价5万元／平方米以上的一手别墅成交面积突破20万平方米，同比2009年增幅138％，单价8．14万元／平方米的“四季雅苑”（2010年成交110套别墅）、8．77万元／平方米的“中凯曼荼园”（成交32套）、6．7万元／平方米的“御涛园”（成交35套）、5．55万元／平方米的“绿宝园”等，都是去年表现较为抢眼的个案。而二手房市场上成交的高端别墅主要集中在浦东龙东大道沿线、闵行华漕、青浦沪青平公路以及松江佘山，产品以高尔夫别墅、庄园式别墅及大面积的独栋别墅为主，如浦东的汤臣高尔夫别墅、佘山的紫都上海晶园、华漕的兰乔圣菲等。
后者则是一种改善型的、完成公寓居所到别墅居所的跨越的需求，这部分需求往往会选择一些小面积、低总价的经济型产品。
商报记者了解到，在过去一年中，套均面积在150平方米以下的小面积别墅产品表现较为活跃，在2010年合计成交了1359套，同比2009年增幅高达132％，全市占比也上升了13个百分点。在各个楼盘中，套均面积107平方米的“布鲁斯小镇”（浦东惠南）在2010年共计成交481套房源，套均面积94平方米的“松江名邸”（松江大学城）全年成交235套，套均面积108平方米的“达安御廷花园”全年成交133套，分别位列2010年别墅成交套数排名第1位、第3位和第10位。而去年二手别墅市场中也有类似表现，以松江新城为例，总价500万元以下的中低端别墅成交相对活跃，产品以联排别墅为主，面积多在180－300平方米之间，总价一般在250－350万元之间，二手交投比较活跃的楼盘包括月亮河桂园、名仕豪庭、浪琴水岸花园、复地翠堤苑等。
此外，值得一体的是，在2010年，一个新型的产品形态正在逐步被市场接受——以别墅空间为蓝本的大平层或叠加型物业。此类产品的出现，事实上基于两方面的市场原因，一方面是别墅土地稀缺，高端别墅（尤其是独栋别墅）产品价格一再被推高，另一方面是土地成本高企，开发商唯有打造高端化产品才能消化开发成本。
