编者按：
对与房地产相关的各政府部门以及公司而言，2011年或许将是他们过得最纠结的一个春节。
随着“国八条”的一纸令下，限购令将迅速覆盖全国数十个城市。那些还没限购的城市，正急着讨论出台怎样的一套细则以回应“国八条”的要求；那些已经限购的城市，应该需要讨论是否按照“国八条”的要求将现行的限购政策进行相应的修改。
那些还未限购的城市，市场成交出现异动。在早前传言及“国八条”的刺激下，一些被传将出限购令的城市已出现了二手房成交明显上扬的行情。
只是，限购作为一种有明显计划色彩的政策，其实施的时间将会多长，这也成为业界普遍关心的问题。
“已限购”城市代表之上海：观望后市场反弹 未出现因“限购”而“撤单”
昨日，由于“国八条”最终落地，又有一些购房者前往房地产交易中心“赶集”过户，但《第一财经日报》记者在位于浦东的上海房产交易中心看到，排队 “赶集”过户的阵容显然已没有2010年年底时庞大。一位正在排队过户的年轻女士在现场表示，“国八条”在前一天晚上出台后，她担心27日交易中心又会人 满为患，于是一早就来拿了号排队，没想到队伍没有想象当中那么长。
2011年伊始，短短不到一个月时间内，八个二三线城市相继出台楼市“限购”细则，使得全国已有24个市县宣布“限购”。1月26日晚，中央更是正 式发布了“限购令”。至此，“限购”全面进入高速扩容通道。在此背景下，已“限购”及传言“限购”的二三线城市“草木皆兵”，纷纷被预期成交量将大幅震 荡。
事实上，“限购”早有大量先例，但十分尴尬的是，在“限购”阵容逐渐壮大的同时，部分“后限购”城市的成交量却在近段时间逐渐回升。据此，市场中已有分析人士开始对这些城市“限购”的执行提出质疑。
意料之外：数月后行情反弹
去年下半年，国家出台“二次调控”政策，深圳、上海陆续跟进，在地方细则中提出限购令。当年10月15日，广州出台了限购令，并吹响京、沪、广、深 一线城市限购集结号，在全国范围内掀起一股限购浪潮。据统计，从9月29日到11月中旬，40多天里共有15个城市出台限购令。包括上海、广州、深圳、天 津、大连、南京、杭州、宁波、温州、苏州、厦门、三亚、海口、福州、兰州。
在一段时间内，“限购令”对各大城市的住宅成交量影响无疑是立竿见影的。
“限购之后，有各种原因导致楼市成交量下跌，其中一些购房者已不能在其所处行政区域买房了；还有一些仍允许购买一套，但由于配额有限，他们显得格外 谨慎，放缓了购房节奏；另外还有一些购房者则是预期楼市下跌而加入观望阵营。”一位市场分析人士在分析限购后购房者心态时如是说。
北京市统计局1月21日发布该市2010年全市房地产市场运行情况显示，2010年全年，北京共销售商品房1639.5万平方米，同比下降30.6%。
上海市统计局发布数据显示，2010年全年上海商品房销售面积2055.53万平方米，按年下降39%；其中，商品住宅销售面积1685.35万平 方米，下降42.4%。存量房交易面积1966.86万平方米，下降30%；其中存量住宅交易面积1522.21万平方米，下降38.9%。
此外，天津、杭州等“后限购”城市的楼市成交量也在2010年遭遇重创。
让人意想不到的是，随着时间的推移，严厉调控基调下部分早已限购的城市开始出现“反行情”的“尴尬”——一些城市的楼市成交量和成交价格，又开始反弹攀升。
上海市统计局数据显示，成交量同比大幅下跌的2010年，上海市新建住宅销售价格按年上涨7.6%，二手住宅价格按年上涨7.8%。而去年年底至今 年年初以来，上海楼市更是成交火热，住宅周成交持续维持在20万~40万平方米，单周成交均价则一直在2.3万元/平方米徘徊。
北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合公布2010年本市宏观经济运行数据显示，备受关注的北京房价在2010年涨幅达到11.5%，其中新建 住宅涨幅达到18%。而北京房地产交易管理网1月26日数据显示，2011年1月前三周北京新房共成交7151套，同比增长17%，成交均价23700元 /平方米，同比上涨19%，环比2010年12月成交均价上涨13%。
与此同时，部分开发商心态都尚算不错。
1月25日，合肥发布了“限购令”，刚刚在合肥夺得一幅住宅地块的旭辉集团董事长林中表示，二三线城市“限购令”的实施结果大致和上海情况差不多。 “总的来说，成交量会下降，但价格不可能大幅度下跌。限购出台后成交结构会发生变化，大户型的比例会高。去年在合肥卖得最好的是90平方米的小户型，今年 大户型会好卖一点。原来分步到位的，因为政策原因会改为一步到位，因为只有一次购买的机会了。”林中说，“据我接触过的各个开发商，他们并没有因限购降低 2011年目标的预期。”
执行方式存差异
值得一提的是，1月26日晚，“国八条”横空出世。其中规定各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。
至此，限购令已经从“游击战”升级成了一场正规战役。可以预见，2011年，“限购”阵营无疑将成倍扩容。但是，针对部分“后限购”城市楼市成交行情在2010年年底的翘尾，一些业内人士和开发商开始质疑：“限购令”在地方层面的执行是否有效。
据21世纪中国不动产分析师闫淑丽介绍，北京二手房交易要走一个网签流程，网签公示24小时后，则可过户交易。在北京购买二手房进行网签，需要提供 身份证和户口本等证件，根据户口本的家庭成员，在网上录入家庭成员的身份证号码。自北京“限购令”实施后，一旦在网签系统中录入过一次身份证号码，就无法 再录入第二次。
“即第二次网签是签不上的。” 闫淑丽表示，“限购令”刚发布时，大批购房者观望导致北京市二手房成交量大幅下跌。“2010年年底的时候这些观望的购房者开始逐渐入市，推高了成交量， 但是被‘限购’的购房者还是没法买房，因此这波曾经观望的需求被市场消化掉以后，预计北京二手房市场又将恢复冷淡。”
易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭亦指出，对于限购城市来说，大部分城市规定一个家庭还能新购一套房，这就意味着，只要投资投机者还想买房，短期内成交量并不会回落，但“房票”一旦用掉，未来就很难再购房，也即需要一段时间后(比如半年)，限购效果才会明显出现。
不过，一个不容忽视的信息是，和北京不同的是，记者从上海两大知名中介处获悉，上海目前的“限购”方式并非通过网络实现。“虽然上海也要求交易过户 前24小时网签，但似乎上海限购的方式不是网络。”上海汉宇地产交易管理部高级经理杨震宇表示，该公司尚未出现过因“限购”而造成的“撤单”。
21世纪不动产上海锐丰高级交易经理薛刚亦表示，该公司并未出现过因“限购”而造成的“撤单”。他指出，上海二手房交易过程中，在交易过户环节，多数交易中心需要填写一份承诺书，承诺其购买行为不违反相关政策，并提交身份证、户口本等相应显示家庭成员结构的资料。
对于交易中心到时候是否会核查购房者的资料，上述两位负责交易的经理都只表示“应该会查”。
昨日，记者在上海市浦东新区房地产交易中心咨询窗口咨询时，被告知2010年10月7日之后签订购房合同的购房者，都不能在上海再购房。“我们这里 是不查的，市局会查。”咨询窗口接待人员如是说。当记者问及若是再购一套会如何时，他表示：“被查出来就两套房子都冻结。”而当记者进一步询问冻结之后如 何处置时，该人士则表示“不清楚”。
不过，据上海媒体1月24日消息，上海相关部门透露，上海将继续执行严格的“限购令”政策，而且限购令的“承诺制”将改为“核查制”。对此，有业内人士认为，对违反限购令的行为，各地的监管只会越来越严格。
“新限购”城市代表之合肥、武汉：限购细则制定中
当地方“限购令”遭遇到尺度更严厉的“国八条”之后，很多二三线城市正在紧锣密鼓准备制定细则中
二三线城市的“限购令”正面临将被全面覆盖的局面。1月25日刚出台的合肥“限购令”有可能要成为史上最短命的地方版“限购令”，昨天，记者从合肥市房管局了解到，新的“国八条”将在2月1日起开始实施。
2011年1月，太原、济南、武汉、昆明、南昌、金华永康和郑州等城市都加入了“限购阵营”。二三线城市已成为第三波限购的主要对象，在安徽合肥，当地房产局正式发布楼市限购令，其中仅规定“本地和外地居民家庭暂时只能在本市新购一套商品房”。
但在“国八条”正式出台后，此前的地方版“限购令”都将面临跟随“国八条”规定进行修改的可能。
调控效果并不明显
2010年11月24日，永康市出台了“限购令”，暂定永康市及外县市居民家庭只能在永康市新购买1套商品住房，并实行差别化商业信贷政策、税收政策，还对房地产企业实行限价，成为全国首个县级市限购令。
从此后一个月的数据来看，调控的效果还是比较明显的。截止到2010年12月23日，永康市已销售商品房122套，面积15445平方米。在这之前的11月，永康共计销售445套、面积57090平方米。
几家欢喜几家愁，尽管多个二三线城市都加入了“限购”的阵营，不少城市还是出现了新年开门红的局面。据《第一财经日报》记者了解，武汉“限购令”出来后，很多二手房东都开始坐地抬价，“在限购令中，并没有对二手房市场有所约束，所以导致二手房市场开始走高。”当地的一位消息人士透露，此举还有可能导致郊区房价的上扬。
“像太原、济南、武汉、昆明、南昌、金华和郑州这些城市，都是1月份新加入的，所以从目前的成交量很难看出端倪。”浙江科威国际不动产品牌运营总监王慧表示，1月份历来都是成交比较清淡的，这很难看出是春节假期的作用还是限购的作用。“2010年是‘调控大年’，从这一点来看，调控的叠加效果还是比较明显的。”
她举例表示，从浙江刚刚发布的《2010年浙江省房地产业发展报告》来看，以商品住宅市场为例，2010年浙江省累计销售面积为3833万平方米，同比下降达19.2%。
地方细则即将出炉
当地方“限购令”遭遇到尺度更严厉的“国八条”之后，很多二三线城市正在紧锣密鼓准备制定细则中。
昨天，本报记者致电安徽合肥的一个楼盘，一位周姓售楼小姐表示：“1月26日晚上接到电话，要求对客户口头承诺上就执行‘国八条’的新政。”
同样，合肥市房管局一位负责人对记者表示，从2月1日开始，他们就全面执行“国八条”新政，对于具体细则，这位负责人表示现在还正在制定中。
武汉市房管局一位余姓负责人则对记者称，27日一天都在开会中，细则还没有那么快出来，具体时间表还未定，“很快就会有个说法，现在各部门都在敲定中。”
相比“国八条”，地方细则都要显得较为温和，所以很多加入“限购令”的城市一旦要实施“国八条”政策的话，都将面临被全面覆盖的状态，有消息人士认为，“之所以地方要对接细则，主要是‘国八条’中有约谈问责范围，所以会有一个时间点。”
调控被认为是唯一的手段，在二三线城市中，调控也被视为最有效的手段之一。合肥房地产研究中心的数据显示，2010年4月合肥住宅均价为6107元/平方米，2010年全年均价在6167元/平方米，这意味着，2010年全年，合肥的商品住宅价格波动并不明显。
“二三线城市去年一年被控制得比较平稳，因为基数不大，如果不调控的话，价格很容易被投资客拉动，所以从这个角度来说，调控作用还是相当明显的。”王慧表示，像长沙、武汉、昆明、合肥这些城市的房价都在万元左右，类比浙江杭州、温州等城市的房价来看，价格并不高，如果不调控，在大量民间资本找不到投资渠道的情况下，很容易拉动这些城市的房价。所以，这也意味着，2011年很可能同样是“调控之年”，后续的系列调控政策有可能出台。
“待限购”城市代表之成都：传言刺激市场成交活跃细则或相对宽松
作为二线城市的代表，“忸怩”很长时间的成都市可能将不得不于近期出台房地产限购政策。
26日出台的房地产市场调控的“国八条”要求，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。其中明确了省会城市要出台限购政策。
事实上，前几天，住建部要求扩展限购城市，有消息人士对媒体表示成都将被纳入。而在去年下半年，成都市场曾一度传言即将出台限购令，造成市场紧张，但是成都版的限购令一直没有出台。此次“国八条”之后，成都出台限购令的可能就更大了。
可能近期出台“限购令”
“国八条”出台之后的第二天，成都房地产交易中心排队过户的人显得很拥挤，工作人员告诉记者，最近一段时间，来这里办手续的人都比较多。房地产中介机构富房不动产副总经理刘应忠介绍，最近过户的人很多，主要是为了降低交易费用。
其实，由于国家调控政策的影响，1月初，即将步入淡季的二手房交易已经开始回升。四川中原地产周报，1月17日到1月23日，房管局数据显示，该周主城区二手住宅共成交1059套，成交面积为9.41万平方米，成交套数与成交面积较上周分别增加29.46%和34.81%。
四川中原分析认为，虽然目前成交量仍然较低，但就目前虽临近淡季，二手成交量却逐渐发力，后期二手市场潜力不容小觑。近期二手成交回升可能由于存款利率上调及房产税等因素，迫使市场抛售二手房源。预计后期二手成交量将保持在1000套左右小幅波动。
“限购令传闻已经使得一些购房者提前购房，释放了一些需求，这次‘国八条’出台之后，还会刺激一部分购房者赶在政策正式出台之前提前购房。”成都全程机构总经理蒋晓冬表示，“最近二手房交易回升主要是价格预期，但是，也有部分购房者担心调控政策使得购房准入门槛提高。”
事实上，去年下半年，一度流传成都也即将出台“限购令”，使得市场交易活跃。而在前几日，住建部消息，限购令城市春节前后或将增加至32个，成都可能被纳入。“已经交易了的房子会赶在政策正式出台前完成过户。”刘应忠表示。
因此，业界和购房者都认为，成都近期很有可能出台限购政策。蒋晓冬表示，“国八条”出台之后，当地政府会有所响应，可能近期就会出台应对措施，成都会和中央政府保持一致。“国八条”的出台加速了成都出台限购政策的速度。
世家机构副总经理曾学锦也表示：“成都没有进入尖锐、泡沫的阶段，不会主动出台限购政策。限购是对市场杀伤力最强的手段，完全是行政手段。但是，这次成都市政府会不得不出台限购政策。”
刘应忠亦认为，成都近期很有可能出台“限购令”，但是现在老百姓很矛盾：一是赶快交易过户，降低交易费用，二是市场有降价预期，购房者担心买在高点，所以未来观望氛围会较浓，这会影响到后市的交易量，进而影响到价格。
调控将会比较宽松
不过，从已经出台限购令的城市来看，各地政策标准有所不同。而这次“国八条”要求“从严制定和执行住房限购措施”，成都版的限购令将会采取什么样的尺度？
“国八条”规定，原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
但蒋晓冬认为，成都出台限购政策会跟其城市一致，就是比较具有包容性，政策尺度比较宽松。而且因为天府新区建设、统筹城乡试验等因素考量，成都都不太可能出台比较严厉的限购政策。
事实上，作为中西部特大中心城市，而且具有宜居的良好形象，外地人在成都购房已经超过50%。如果实施严厉的限购政策，对成都市场将会有很大影响。不过，“国家调控措施会对市场有一些影响，有的人会因此失去准入资格。但是，不会带来市场的根本变化。”蒋晓冬表示。
曾学锦也认为，成都的政策可能相对宽松，因为成都楼市不属于房价上涨过快、房价过高的地区。他还表示，限购令不会导致市场逆转，而且限购政策的出台要根据市场情况变化以及调控结果而定。
“如果这一系列调控政策已经使得市场达到稳定可接受的目标之后，也就不会再出台严厉的限购措施。”曾学锦认为。事实上，成都市场的信贷政策已经收紧，记者了解到，现在除了邮储银行，购买首套房可以有9折的利率优惠外，其余银行基本上都已经按照基准利率执行。
