现在能够做低网签价，很大程度上是因为二手房交易指导价格自2006年出台以来未能随房价的变动而调整。这个价格是监管部门允许的最低网签价，但和目前的市场价格相差很远，也就为阴阳合同的生存提供了空间
假使我们现在要求房管机构，把过去3年所有的过户合同全部拿出来，那么可能有80%的人涉及偷税行为。整个城市的税收损失可能会达到上百亿元
法治周末记者 肖莎
近日，北京我爱我家房地产经纪有限公司被指成立“影子公司”，即北京爱家营企业管理有限公司，从而操纵网签，以促使房屋买卖中阴阳合同的实现。
北京市住建委1月20日表态称，当前二手房交易过程中的阴阳合同问题确实存在，北京市住建委对此事高度重视。
1月21日，中国房地产估价师与经纪人学会主任赵庆祥告诉《法治周末》记者，北京市住建委已经在着手调查此事。
尽管截至发稿前，北京市住建委并未公布调查结果，但房地产中介行业长期存在的阴阳合同问题再次浮出水面，而且自2008年10月在北京全面开展的存量房交易网上签约制度的一些问题也受到了更多关注。
北京房地产经纪人喻铭告诉《法治周末》记者，所谓操纵网签实现阴阳合同，主要是指在网上签约备案时做低成交价以避税(该价格称为网签价，网签价是缴纳契税、个人所得税等的基础)，此备案合同为阳合同，除此之外，买卖双方以及中介公司之间私下再签订一份真实履行的“阴合同”，而且这种情况在业内很普遍。
“现在能够做低网签价，很大程度上是因为二手房交易指导价格自2006年出台以来未能随房价的变动而调整。这个价格是监管部门允许的最低网签价，但和目前的市场价格相差很远，也就为阴阳合同的生存提供了空间。”喻铭向记者透露，中介公司可以随意做网签也是网签乱象、阴阳合同产生的重要原因。
有业内人士对记者分析说，目前关于房地产行业的很多数据分析基础都是网签数据，若网签数据普遍不真实，那也就意味着不少政策出台的基础有一定问题。
地区指导价“培育”避税空间
据记者了解，北京市二手房交易指导价格是指房屋交易的最低计税价格，涉及到个人所得税、契税、营业税、土地增值税等多项税种，2006年由建委和地税部门根据房屋所在地址、房屋种类、房屋年龄等各项系数综合制定得出的。当时北京市按照地理位置共划分53个片区，每个片区的指导价格均不同，相关部门称会对该价格不定期进行调整。
然而，尽管近些年北京市房价整体在攀升，二手房交易指导价却并未随之变动。
北京中原房地产经纪有限公司研究部分析师朱勤玉甚至告诉《法治周末》记者，在总结了27个热点成交区域后发现，区域的现实成交价格平均为二手房交易指导价的4倍。
1月24日，记者查询北京市房地产中介行业协会网站网上签约成交信息公示栏目也发现，在北京市海淀区中关村区域，1月22日成交的6处房屋有4处均价不超过1万元，其中有套119.55平方米的房子成交价仅为91万元，且此前该区域交易的房屋单价不超过1万元的情况也并不鲜见。
“我们公司在双桥地区刚刚成交了一套90多平方米的房子，实际成交价将近180万元，但网签价紧贴二手房交易指导价做的，仅为35万元，而那套房子最初买的时候就花了45万元。尽管如此，网签照样通过了。”喻铭给记者举了个例子。
在喻铭看来，房屋主管部门和税务部门的工作人员凭常识就应该能判断出来上述网签价格是做低了的，但事实上，并没有人对此过问过。
喻铭告诉《法治周末》记者，自从北京市全面实行存量房网上签约制度后，买卖双方自行谈妥的交易，可以由买卖双方自行到北京市住建委办理网上签约，也可以委托中介公司代为办理，现在还有专门从事网签的第三方服务机构。
“中介公司有网签系统，在公司的电脑上就可以随时操作网签。”喻铭补充说，一直未变动的二手房交易指导价成了做低网签价以避税的护身符，使中介公司可以紧贴指导价登记网签价。
关于签订阴阳合同以避税的情况的普遍性，房地产律师秦兵曾经做过这样的表述：“假使我们现在要求房管机构，把过去3年所有的过户合同全部拿出来，那么可能有80%的人涉及偷税行为。整个城市的税收损失可能会达到上百亿元。”
业界相关人士也曾建议提高二手房交易指导价，最好能明确提高指导价的职能部门，责任明晰，并且要一年调整一次。
但事实并未能如此。
重复网签为骗贷
喻铭对记者介绍说，在网签上可操作的空间并不只有做低网签价以避税，重复网签的情况也不少。
“现在房价越来越高，很多客户需要贷款，这时我们就需要做两次网签。首先根据客户需要贷款的总额设定网签价，一旦贷款批下来，再把此前的网签撤掉，重做一个新的网签，并做低网签价以避税，这也是有时候退房率会比较高的原因。”喻铭解释说，比如你需要贷70万元，因为最高申请贷款额为总价的70%，那就把网签做成100万元。等批贷成功，再把这个网签撤销，重做一个更低价格的网签，用于避税。
记者了解到，2009年9月，北京市银监局曾向各银行下发文件，要求从9月1日起，各银行在办理二手房贷款时，必须以存量房屋买卖合同，即二手房网签合同中约定的成交价格作为审批依据。
问及银行会不会查网签的变化并因撤销网签而收回贷款或减少贷款额，喻铭说不会的，一般中介公司会找担保公司进行贷款，而且购房者会给银行支付一定的费用。
“购房者一般都愿意支付费用，比如双桥地区一套180万元的房子，为了贷款要给银行2万元，但最后以35万元的避税价网签后能少缴税10多万元。”在喻铭看来，这样的情况是“多赢”的，中介公司有业绩，买方少花钱，银行能增大信贷额，而且上述做法一点风险都没有，因为各个环节都打点好了。
有业内人士分析称，正因如此，才会有退房量阶段性比较高的情况出现。
而爱家营被指是我爱我家影子公司的一个原因即是该公司的成交量和退房量均很高。
《法治周末》记者在采访中致电多位爱家营现任及曾任工作人员，他们均承认爱家营是我爱我家子公司，但对于“影子公司”一事均予以否认或称不知道，并告诉记者，爱家营是专门负责我爱我家房屋管家业务。
不过，北京市房地产中介行业协会网站显示，爱家营成立于2010年4月，有经纪人4名，仅2010年12月份的签约套数即为733套，退房套数为228套，签约套数位列行业第4，退房率为31.1%】前的名次，但较高的退房率引起了大家的关注。
多个监管漏洞待补
事实上，对于长期存在的阴阳合同和网签乱象，监管部门并非不知晓。
2010年3月，北京市住建委曾发布消费警示，提示交易双方应拒绝签订阴阳合同。住建委称：“一些不规范的经纪机构以‘合理避税’名义，劝说交易当事人签订阴阳合同逃避缴纳税费，从而尽快促成交易，殊不知，一旦出了纠纷，中介处处得理，而偷税漏税的行为一旦被发现，经纪机构会立即推卸责任，纳税人还将受到税务部门的处罚。”
北京市住建委还称，市住建委、地税、金融机构已建立了信息共享机制，将网签合同价格作为纳税和贷款依据，在一定程度上抑制了“阴阳合同”现象。
朱勤玉认为，解决阴阳合同、重复网签的根本办法是定期调整二手房交易指导价。
但房地产律师金翔告诉《法治周末》记者，阴阳合同屡禁不止，虽有阴阳合同难查实的因素，但根本原因还在于监管不规范，包括对中介公司的监管、银监会对银行批贷的监管、银行对贷款申请人资料的审查、税务部门对纳税的监管等环节，需要多管齐下。
“网签制度本身问题并不大，毕竟这个制度的初衷是为了使交易透明化，杜绝一房多卖。”在金翔看来，要杜绝阴阳合同，首先应该通过法律强制规定买卖合同以网签备案合同为准，即买卖双方的成交价应执行网签价，这样一旦买卖双方出现纠纷，卖方的损失就会很大，使得卖方对于阴阳合同的出现不予配合，阴阳合同也就难以签订。
此前也有人分析称，是中介为了促成交易，劝说买卖双方签订阴阳合同，对中介的管理也很重要。1月21日，赵庆祥告诉《法治周末》记者，住建部等联合制定的《房地产经纪管理办法》正在印制，可能将于本周发布，赵庆祥称该办法的发布将会对中介行业的规范运营起到一定作用，但其中关于网签部分的规定仍很笼统。
而问及如何杜绝阴阳合同，房地产律师秦兵则认为，除了对中介公司进行规范、对二手房交易指导价进行调整外，还需要住建委、地税、金融机构真正地实现信息协调，同时公布网签价、纳税价和贷款价，这样阴阳合同就会“无处可躲”。
对此，也有业内人士指出，即便上述三方公开信息，买方为了避税，还是有可能把网签价做成刚好跟贷款额匹配的价格，但该价格还是可能比实际成交价低。这样，签阴阳合同避税的情况还是无法杜绝。
“其实这需要税收征收制度进行改革。要建立偷漏税举报奖励制度，对举报偷漏税行为的人予以奖励，对偷税漏税者进行惩罚。”秦兵说。
来源：[法治周末]责任编辑：[韩丹东]
