最高3万元罚款威慑或推高群租房租金
商报记者 刘晓颖
最近被媒体热议的一个新条例，再次把群租现象推到了风口浪尖的位置上——将于今年2月1日起实行的《商品房屋租赁管理办法》规定，将原来的房间分隔成多个小间出租者，将受到最高罚款3万元的处罚。然而，不少“蚁族”（群租客）因为担心整治或反而将推高现有的群租租金。
包租公言
手握数套房 月入万元没问题
在周星驰的电影《功夫》中，那对包租婆、包租公令人印象深刻。现实中，群租的包租公也大多来自中国的南方，在上海人眼里，他们俨然就是《72家房客》里的二房东。一位业内人士告诉商报记者，所谓的包租公是指将空置的住宅房源（多为毛坯的二手房）租下来，经过简单的私自（违规）分割、装修后用以分租，“其实就是把住房空间分割，多住人多捞租金，赚取租赁之间的租金差价带来的利润。”
如今的群租“业务”俨然已发展成一门生意。“一百多平方米的房子，挤了近十个房客。”做了数年包租客的王先生告诉商报记者，从去年年底开始，上海房价疯涨，随之带动了租金上涨，“群租的求租人群越来越大。两年前，在普陀区某个大型社区里，这样一个隔开来的小间，月租金是500元／间，现在已升到800元起了。”据介绍，90－150平方米的两房两厅房源和三房是包租公们的首选。“主、次卧租金最贵，其次是客厅，可以分别租给2－3组客人。很多包租公把卫生间、厨房、阳台也“装修”一下租出去。这样一套房子的总利润就提高了。”
上海康城位于闵行西部莘松路，紧靠松江新桥，这个社区型小区分四期建造，规模极为庞大。商报记者赶赴实地了解到，上海康城也是沪上群租现象的重灾区之一。据悉，目前，该小区一套100平方米左右的两房两厅（毛坯房）的租金一般为1800－2000元／月。这样的房屋，经包租公之手，“转租”用以合租，一般招徕租客5－6人，最多时，甚至多达10人“合租”。商报记者在小区里逛了一圈后发现，这里的物业管理并不严谨，几乎任何人都可随意出入，在其中一栋楼的电梯内，墙壁上贴满了寻租房源的小广告。“这些小广告几乎都是‘新手二房东’在找房源。老手不会这样干，他们都有自己的包租渠道。”王先生告诉记者，“以前包租公们都是通过房屋中介找到空置房的房东‘洽谈’承租，但房屋中介一定要按惯例抽取房屋租赁佣金，很多大型中介公司近两年来因为自身业务调整，已经不大承接这种个人房东抛出的房屋出租业务，所以，愈来愈多的包租公就只能通过私下渠道，直接面对房东来找房源。”
“群租的小隔间普遍租金水平一般为500元／月，如果设施好一些，比如在有电视、空调的房源中隔出单间，租金一般高达800元／月，但租约一般是短约，仅为1年。”康城附近一中介门店负责人告诉记者，“一般来说，这些包租公手上都有好几套房子。”这样的“专业”包租客，一般每月入账两万元不成问题。
物业报怨
群租多弊端 我们也是受害者
中远两湾城一直顶着“上海群租房源样板小区”的名头。从2005年底该盘四期陆续交房以来，群租便成了这个超大型小区挥之不去的烦恼。
最高峰时，仅中远两湾城四期的群租“单元户”就达到2000余户，“群租人口”的数量更是达到30000多人。中远两湾城的物业管理公司如此形容群租景象：一套住房被分割成很多个“鸽子棚”，“单元户”从8到30户不等，由于卫生设施跟不上，往往房门一开，便冲出一股臭气……2008年，物业管理公司（本报曾经刊登重点报道）曾联合普陀区相关部门进行专项整治，在小区东区（四期房源主要集中区域）的四个出入口，装上类似地铁检票口使用的那种双向桥式摆闸，出入居民必须刷卡通过。当时物业管理公司表示，新的门禁系统将成为拦截以“群租客”为代表的大量“不规范租客”的一道门卡。
中远两湾城东区（物业）管理中心的经理周玲玲告诉商报记者，经过两年定期查处，整个中远两湾城小区的群组户已从1000多户降低到现在的300多家。“（群租）最为严重时期，我们整个东区一共有58个门洞，6517户人家，而其中的四期房源中就占有400多户。”周玲玲说，“最早，（群租）其实是温州籍业主因炒房而囤积房源引起，大部分业主将房源转租给以福建人（多从事建材零售业和家庭装潢生意）为主的包租公，再由他们以规模化经营方式招徕（群组）租客，大规模群租现象就这样形成了。”但周玲玲称，近两年房价上涨后，一些温州籍投资客把房子卖出去套现，中远两湾城东区“自住型”业主比例大幅提高，房源“群租率”随之下降。“（定期）整改和自主率提升相辅相成，两个主要因素导致群租房源的比例明显下滑。”
2009年6月14日，上海市曾经公布《上海市实有人口服务与管理若干规定（草案）》规定：居住房屋承租人均建筑面积不得低于10平方米，或者人均使用面积不低于7平方米。其中，向单位出租用作集体宿舍的，承租的人均居住（建筑）面积不得低于6平方米，或者人均使用面积不低于4平方米。
此后，中远两湾城的物业管理单位是如何界定群租的？对此周玲玲介绍称，按照他们的“实物操作”经验，一般主要看（出租房源的）客厅，如果客厅被分割成了3个以上（包括三个）房间，那么就将之定性为群租。“最近出台的新规将从2月1日开始实施，但如果在（定期例行）检查房源时发现卫生间、厨房、阳台的任何一个部位也被作为出租面积，该套房源就算违规（群租）。而且，只要查到这样的房源，他们将立即配合街道相关部门发出‘勒令业主整改、拆除’的通知。”
此外，周玲玲表示，物业管理公司也是群租现象的受害者，“群租不仅给其邻居业主带来困扰，同时增加了我们物业管理的工作难度，比如保洁员工作量加大，导致人员换岗率高，小区配套设施也会因损耗快而频繁更换。”
业内展望
惧新政威慑 群租或显著收敛
一不愿意透露姓名的资深中介经纪人向商报记者透露，群租现象由来已久，一些大型小区包租客人群，虽几经打击，但仍成规模，甚至还形成相关的产业链。“据我所知，今年外环附近有个新开盘的小区，刚开盘就被附近大批经营建材、装修的福建籍商人哄抢一空，他们比较推崇群租生意，他们会自己（花钱）装修房子，再自己分租出去。”当然，这样的包租公也不那么好当，毕竟需要投入前期成本：一次性付款购房、装修等，同时，还要承担被“责令整改”的风险。
此外，同一小区里，包租客之间也充满竞争。首先是抢房源，“上海空置房多了，原来，只要有钱就一定能租到合适的房子。”王先生告诉记者，“但我觉得，现在这生意越来越难做了，因为很多房东都自己操作。加上世博期间所有二手房租金大幅上涨，包租成本经历了一个大幅上涨的阶段。”
现在，临近春节，一般出租房源的旧租约到期，租房市场也进入淡季。“每年过年前，这样的（群租）房子要空出很多，租客多提前一个月回家过年，过完年再回上海重新找工作，重新换租房。一般这时来（包）租房子，价钱可以谈，但包租公必须承担近两个月空租期的风险”王先生说。“不过干我们这一行，最担心的还是这次新政策，所以，市面上所有的‘（包租公）老手’不敢再扩大手头房源，还是看看形势再说吧。”
住建部近日出台的《商品房屋租赁管理办法》明确规定，从今年2月1日起，出租住房的（业主），应当以原设计房间为最小出租单位，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。违反者将会受到最高3万元的罚款。
信义房产分析师朱平平告诉记者，其实早在新政出台前，因为邻居业主投诉增多以及有关政府部门定期查处，很多群租严重的小区开始加大力度整改，“我们公司从门店经理反应过来的状况是，群租现象已经比以前好很多，包租客在做生意时收敛了很多。”
不过也有包租公对新政策实施后的结果抱观望态度，不少手中握有十几套群租房源的“专业”包租公私下表示，由于之前已与物业管理公司“打好招呼”，新政生效后，即便当地政府相关部门加重盘查力度，他们也自有办法“规避”检查。“你不做也会有别人来做，毕竟市场需求是很大的。”
新闻观察
蚁族有需求 群租宜疏不宜堵
“群租现象具有很强的复制性，个别大型小区已发展到现在这样的群租房聚集地”，克而瑞研究中心分析师杨晨青告诉商报记者，“如果是成熟社区，自住率高，这样的现象就比较少。反之，新开楼盘，投资客多，入住率低，如有少量群租房源找到机会，那么，群租现象就会在这个小区内逐渐蔓延。”“高房价下的高租金，是群租现象产生的根本原因。”上海中原地产研究咨询部高级经理马冀表示，群租现象是联动机制和市场利益的博弈，问题的症结来自人才公寓之类的公益性保障住房的建设速度太慢，开发规模太小。“上海每年的外来人口高速增长，但在房地产市场整体供需不平衡的情况下，极度依赖市场化的弊端就显而易见了。禁止群租，也只能是一时的‘整风运动’。目前还没有绝对有效的机制能完全杜绝这样的现象发生。”马冀表示。
另外，甚至有部分人群担心，新近颁布的条例会增加“蚁族”等低收入群体的租房难度。对此，住建部房地产市场监管司副司长姜万荣不久前在接受媒体采访时表示，规范分割出租行为，有其现实意义，合理的合租行为仍然受到保护，中低收入人群租房问题可通过保障性租赁住房解决。
