□记者 张骏斓
昨日，备受关注的嘉定真南路以南、走马塘以西住宅地和百安公路以西、恒荣路以南宅地——这两幅“被退”地块在上海土地交易市场重新出让。正如预料一般，由于均只有一名竞拍人参与，两地块最终皆以底价成交。其中，昔日嘉定地王真南地块以19.35亿被绿地集团拍下，折合楼板价9774元/平方米；百安地块则被上海隽翔、上海外冈、国际汽车城新安亭三家联手以7.01亿元获得，折合楼板价5252元/平方米。
记者发现，两幅宅地再次拍卖与今年年初首次成交价格相比，成交价格分别下降了20%、37%。业内人士对此坦言，由于两幅地块出让起始价格相比年初已经出现翻番，而且年初高价出让，导致开发商资金周转困难而遭遇退地尴尬，有了前车之鉴后房企们拿地态度冷静理性，两地块均只有一家开发商进入竞价环节，底价成交也在所难免。另一方面，国家楼市调控政策频繁升级，国土资源部也就规范土地交易市场再度发文，对出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块要上报等进行了规定，随后央行又提出加息等等，都释放着房地产行业将面临更大挑战的信号，开发商加速扩张的同时，也更加谨慎，以应对后市偏紧的调控预期。
“事实上大幅提高的底价可被看成是隐性的溢价。 ”上海中原研究咨询部经理龚敏向记者说道。在她看来，对于嘉定真南路以南、走马塘以西住宅地，房企开发风险可谓大大降低，一方面地价有所回落，另一方面目前地块周边售价环比年初有25%上涨幅。从地价占目前房价比值来看，真南路地块为50%，预价该地块项目成本价在16000元/平方米左右，按照地块6个月动工要求，上市时间最快也要到明年年底，结合目前周边诸如金地格林世界的单价已经达到20000元/平方米，中冶祥腾城市广场在售精装修房均价为19000元/平方米，另外朗诗绿色街区预计报价22000元/平方米的房价而言，该地块万元地价未来开发利润仍存在。
但龚敏也提到了两个不利因素，一是嘉定区是目前可售房源最多的区域，竞争压力较大，二是地铁11号线南翔路站点已开通，后市依靠地铁升值潜力有限。而中房信分析师薛建雄则认为该地块出让条件限制颇多，限价房作为保障性用房的一部分，也一定程度上影响了项目的整体档次，进而压缩了开发商的利润。此外，目前真南路地块北侧正在建设的是由绿地集团开发的上海市经济适用房南翔基地，总建筑面积达10.8万平方米。一旦周边的经适房上市，附近商品房价格也会面临上涨瓶颈。
