一日之内广州地块单价两次刷新纪录。12月16日，广州规划中的核心区白云新城出让三幅住宅用地和一幅商业用地。其中三幅住宅用地分别以20351元/平方米、20605元/平方米、19970元/平方米的楼面地价成交，相比于11月广州南站17276元/平方米的楼面地价，单价记录两次刷新。
业内人士认为，在楼市寒冬中开发商如此热衷于拿地，主要是因为“不差钱”。据了解，今年已有逾六成房企完成了全年销售任务。那么，新地王的频频诞生，是否意味着广州楼价处于反弹的前夕？楼市何时才能走出越调越高的怪圈？央企和地王之间是否有必然联系？信息时报记者 徐凤 罗莎琳
1 调控加码仍频现地王？
开发商不差钱是主因
近日，广州白云新城板块以20605元/平方米的楼面地价，再次刷新了广州单价“地王”纪录。在调控持续加码的情况下，为何新地王还频频诞生？对此，广州社科院研究员彭澎认为，新一轮调控以“限购令”为代表，主要是用行政手段压抑投资需求，业界和市场普遍认为这是临时性措施，从长期来看房价仍要上涨，这种“看涨”心态从根本上削弱了调控的效果。
除此之外，房企“不差钱”也是新地王频现的主要原因。据中原地产截至11月的各房企销售数据显示，国内13家一线标杆房企中，已有近七成提前完成了今年的销售目标。按照这一趋势，到今年底可能会有逾八成房企实现全年销售目标。
其中，万科本月初率先宣告国内房地产行业第一家年销售额千亿级公司正式诞生；恒大地产也早已完成全年400亿元的销售目标；保利地产前10个月已完成全年目标，同比增长36.51%；富力地产销售收入同比增长了24%，完成目标几无悬念。据统计，今年前10个月，大部分上市房企已完成或接近完成全年的销售任务，而上半年宽松的货币政策也为不少房企的融资提供了便利，“由于有多种途径输血，不少开发商未来仍有较强的抗打击能力。”地产经济学家邓浩志表示。
而资深房地产专家谢逸枫则表示，地王与政策调控没直接关系。在他看来，央企根本不缺钱，不需要考虑政策调控对未来企业的发展有怎样的影响。此外，在CPI和PPI连续三个月创新高、通货膨胀的预期下，房企手里紧握现金不放就意味着贬值，而保值和增值最好的办法，就是进行土地储备及投资其他不动产。
信息时报记者 徐凤
2 会否促使新一轮调控？
房产税试点或成重点
新地王频频出现，会不会促使新一轮宏观调控？在采访过程中，不少业内专家认为，在房价、地价持续攀升的情况下，房地产调控将持续从紧，第三轮调控也在所难免。
近日，国土资源部土地利用管理司司长廖永林表示，房地产调控仍有储备政策。另据报道，住建部和国土部正在摸底地方对中央调控政策的落实情况。上周，国土资源部发出通知称，要坚决抑制地价过快上涨，打击囤地炒地闲置土地等违法违规行为；未完成今年保障性住房建设用地供应任务的市县地区，年底前不得出让大户高档商品住宅用地。
地产经济学家邓浩志认为，进一步加强调控的可能性非常大。从中央的态度看，房价、地价不合理回归，调控就不会停止。中央已提示要控制部分城市地价上涨过快的问题，估计目前正在研究新一轮的调控组合拳，而房产税的试点征收，有可能是这一轮调控组合的重点。
邓浩志认为，调控的手段无外乎行政、货币、行业三大类，“其实目前三大类调控都已用上了，再有新政，也不过是在原来的基础上加码而已。我个人认为，这次调控就算有效也只是暂时的，因为目前的政策基本上都是抑制需求，其最终结果是延迟需求。某一天政策放开了，楼价一定会出现报复性反弹。”邓浩志表示。
经外行研究中心朱欣苑认为，由于政策在抑制需求方面已出台多项措施，如果继续加码，可能的措施除了仍针对需求面的房产税外，还可能有针对供给面的土地政策和金融政策，即切实加快推进保障性住房建设，增加土地供应，真正落实对闲置土地的从严处罚措施，适度提高发展商的贷款门槛和成本，适度收紧行业资金链等。信息时报记者 徐凤
3 白云新城未来楼价？
有望赶超目前珠江新城
楼面地价逾2万元/平方米，广州白云新城板块的未来房价将会达到多少？业内人士认为，随着区域配套的完善，以及在地王的带动下，白云新城板块未来房价将会赶超珠江新城，每平方米售价将达3.5万～5万元/平方米。
谢逸枫表示，广州白云新城地王的出现，将导致本区域房价全面上涨。按照地价占房价一半计算，未来白云新城板块的楼盘售价将在4万元/平方米，房价区间或在3.5万～5万元/平方米，将远超广州地标珠江新城。
在地王的带动下，白云区将在明年热掀新一轮推盘潮。据搜房网数据监控中心最新统计数据显示，2011年广州楼市确定推出的项目有132个，其中白云区推出的项目总共达19个，纯新盘将有7个，远远高于其他区域。
在新盘新货供应量增加的情况下，明年广州的房地产市场如何发展？邓浩志认为，明年住宅市场成交不会像今年这般火爆，主要原因是中央已持有一种“房价不稳定、调控不停止”的态度，“如果来年房价持续虚高，不排除会有更深度调整的可能性。” 满堂红研究部高级经理周峰认为，如果限购政策在明年3月之后放松，则明年全年的成交量会跟今年大致持平，最多只是比今年的成交量萎缩1成左右；如果限购政策在明年年中(譬如7月之后)才放松，则明年全年的成交量将比今年萎缩3成左右；而如果限购政策一直不放松，且再推出房产税等措施，则明年全年的成交量会萎缩5成左右，“一边是调控，一边是观望，同时有通胀的忧虑，明年楼市应该是在机会和困难中前行。”
信息时报记者 徐凤
4 广州正处房价快速上涨前夜？
楼价“2万元”时代为期不远
在今年广州房价上涨30%的情况下，临近年底，广州再度拍出地王，是否预示着明年的广州房价将继续高涨呢？
对此，广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文在博客中透露，在近期一场有不少房地产专家参与的研讨会中，大家均表示2011年的广州房价将继续上涨，“首先是在宏观经济层面，2011年广州GDP增长将达11%～13%，通胀水平将达4%～5%；其次，2011年仍将是楼市供求相对平衡、供应偏紧的年份；最后，以通胀、投资为缘由的‘做多’力量和围绕房产税出台、第三轮调控预期的‘做空’力量目前正势均力敌。”因此，专家们的一致意见是：2011年广州房价还要涨，“限购”、“限贷”等调控政策不会改变，也不能改变，否则楼价会大幅反弹。
而对于近期白云新城拍出新地王，赵卓文认为，随着地价进入“2”时代，广州楼价全面进入“2”时代已为期不远，“广州今年1～11月一手房均价达12969元/平方米。一手房均价超‘2’，估计最晚会在2013～2014年实现。”但他也认为，当前狂飚的地价并不是好事情，或将引发新一轮猛烈的调控政策。
邓浩志则认为，未来的形势难以判断，地王会将未来白云区房价推高多少并不好预测，“对于白云新城这个新地王，业内不少观点认为其有不理性成分存在，所以大家不必拿个别特殊案例作为以后市场发展趋势的风向标。我个人认为，未来这个片区总体房价应该较为平稳，大的波动不太可能出现；倒是如果中央进一步加紧调控，房价迟早会下跌。”
信息时报记者 李东元
5 为何地王多花落央企？
有钱有“势”央企实力更强
据了解，白云新城出让的三幅住宅用地和一幅商业地块中，有两块落入国企保利地产囊中，其中一块折合楼面地价20605元/平方米，是广州楼面地价首次突破2万元/平方米。其实，央企制造地王并非偶然。以保利地产为例，今年3月17日，保利以50.4亿元、楼面地价17949元/平方米获得北京朝阳区崔各庄乡大望京村两地块，创下了区域新地王记录。
满堂红战略研究高级主任沈锐培认为，央企与地王未必有必然性，只能说央企更有能力创造地王。因为丰厚的“垄断利润”加上银行授信的倾斜，央企往往能在土地拍卖市场上独占鳌头，甚至创造地王。
尽管地王并非央企的专属，但业内人士仍指出，在目前的土地市场中，央企拿地依然比民企更有优势。沈锐培认为，基于目前的招拍挂制度，财大气粗的央企的确比民企更有优势，因此央企一直是房地产竞拍场上的主角，特别是在房地产调控时期。
资深房地产专家谢逸枫认为，从身份上讲，央企是政府的“亲儿子”，而民企是“私生子”。政府肯定不会抛弃央企，甚至会支持央企。一方面，央企除了背后有国资委的背景支撑外，还具有相当的资金实力和抗风险能力，而民企则完全要靠企业自身的开发能力；另一方面，在银行贷款等土地优惠政策及资源配制方面，央企具有比民企优先的优势，所以在拿地时民企很难与央企抗衡。
信息时报记者 罗莎琳
6 明年房企抢地更疯狂？
未来一季度内仍会高烧
临近岁末，广州迎来今年推地的高峰，近期包括广铁南站、白云新城等多个优质地块推出市场，吸引了包括保利、万科、雅居乐、中海、城建等在内的多家开发商的高度关注。在激烈的竞争中，近期广州新地王更是频频出现，上演了2010年岁末广州土地市场的“最后疯狂盛宴”。
然而，从开发商疯抢白云新城“地王”，到国土部19日发出《严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》，再到12月21日的广州土地最后一拍多以“底价”出让，开发商的热情似乎迅速消减。
随着本周二最后一场土地拍卖会结束，今年广州的土地盛宴正式宣告落下帷幕。对于即将到来的2011年，在今年未能得偿所愿的开发商，或者经过激烈竞争杀出重围的开发商，又会否继续这种抢地的疯狂呢？
对此，某开发商人士表示，近一两个月来，广州多次推出的地块均受到开发商的热情竞拍，其原因主要有几个方面：首先，广州在过去一年多时间里，除了一些城中村改造项目外，中心六区范围内已很久没有面积大、位置好的地块推出市场；其次，近期这些新推出的地块，包括广铁南站、白云新城、金沙洲等地块，均属于楼市热点区域，要么位于市中心，要么拥有美好的规划前景；第三，即使是大开发商，手上的市中心地块也已非常稀缺，“综合几个因素来看，广州在近期推出的市中心地块自然受到开发商的欢迎，出现新地王也十分正常。”
对于“明年房企抢地会否更疯狂”的问题，该人士则表示不一定，“一方面，要看推出地块的具体情况，另一方面，则要看明年的宏观政策环境和市场走势。”
房地产经济研究专家邓浩志同样表示，明年开发商们会否继续热情高涨拿地，还要看中央政策对市场预期的影响，“但至少到明年一季度，估计市场仍会持续目前的‘高烧’状态。”
信息时报记者 李东元
7 今年推地少会否影响明年？
NO！房企土地储备充足
今年年初，广州市国土房管局表示，2010年广州全市计划供应5万平方公里的商品住宅用地。接近年尾
时关，广州土地供应完成了多少呢？
据统计，截至12月21日，广州已出让和将出让住宅用地共有32幅，占地面积仅197万多平方米，总占地面积197.1732万平方米，总建筑面积438.2528万平方米。与去年全年4.1平方公里的住宅用地供应量相比，也不到去年供应量的一半。如果不算上即将出让的40万平方米限价地，2010年广州整体住宅用地供仅约2平方公里。
地产专家韩世同表示，没有完成预期的推地计划，与政府的推地节奏有关系。今年上半年广州几乎没有推地，大量推地主要集中在3～4季度。因为今年初、4月中和9月底三次调控对市场的影响很大，一旦出现成交萎缩、价格回落，就会影响开发商拿地的积极性，因此政府推地的进度也因此而放慢。到下半年迫于压力，政府有关部门才不得不加快推地的步伐。
不过，谢逸枫表示，今年无法完成原定5平方公里住宅用地计划，不影响明后年的土地开发量。一方面，近年来广州大规模的“三旧”改造将提供大批住宅，如林和西城中村改造就有不少住宅推出，明年广州新增住宅供应不会少，所以2平方公里宅地供应基本是足够的。另一方面，目前开发商手上的土地储备足够开发商连续开发3～5年甚至10年时间。
搜房网数据监控中心最新统计显示，2011年广州楼市确定推出的项目有132个，其中纯新盘数量56个，占总开盘量的42.4%。纯新盘货量中，以中心六区推货量最高，共36个，占纯新盘量64.28%。纵观所有区域推货计划，中心六区明年推出项目68个，占总推货量的51.51%，郊区盘推货量仅比中心区略少4个。
信息时报记者 罗莎琳
责任编辑：马龙 SF061
