■史建平
从2009年下半年开始，伴随着中国经济的率先复苏，中国房地产市场也迎来了久违的曙光，压制了一年多的购房需求在2009年第二季度呈现出井喷态势，房价迅速飙升，一些热点城市的房价有多个月份的月涨幅超过了10%，年度涨幅几乎翻了一番。而进入2010年以来，“央企地王”的诞生，更是直接改变了市场的预期，恐慌性购房、投资炒作大量进场，房价瞬间呈现跳跃式增长。不断攀升的房价加剧了房地产市场泡沫，也引发了社会的强烈不满。为了抑制房价过快上涨，控制房地产市场风险，自2010年年初以来国家出台一系列政策，且4月份以来更是多重组合拳重磅出击，从市场的消费行为到企业的开发行为，从限制需求到强制增加供应，可以说是一种全方位的调控措施，力度之大前所未有。房地产政策的频频重磅出击在打击市场投资者投机热情的同时，也会对金融市场尤其是对作为房地产市场主要参与者的商业银行产生不可忽视的影响。商业银行必须审慎应对，在积极配合国家相关政策实施的同时，清醒认识调控政策可能带来的影响，严控房地产金融业务风险，调整业务结构，保持稳健发展。
房地产市场调控政策
对商业银行的积极意义
首先，旨在确保房地产市场健康发展的调控政策，可以为商业银行的经营发展创造良好的环境条件。房地产市场的一系列调控政策，目的是为了抑制过快上涨的房价，挤掉房地产市场泡沫，确保房地产市场的稳定健康发展。这显然对于经济的稳定健康发展是非常重要的。在我国，商业银行是房地产市场参与程度最高的市场主体之一，无论是开发商的房地产开发贷款、政府的土地储备贷款、居民住房按揭贷款，还是与房地产业相关的其他行业贷款，商业银行都是市场的主要资金供给渠道，房地产市场的风险直接表现为银行的贷款风险。因此，国家出台一系列房地产市场调控政策，控制房地产市场风险，有利于优化商业银行经营环境，从长期来看，有利于商业银行降低贷款风险。
其次，房地产市场调控政策可以促使商业银行调整资产结构，降低贷款组合风险，有利于银行的稳健运行。这次调控政策对第二套房贷款以及贷款的成数、利率等都作出了严格的规定，有利于控制非理性的贷款需求，抑制投机性购房行为，使银行贷款更加安全。而调控政策导致的购房需求下降，购房行为推迟，则有利于商业银行控制房地产贷款比重，优化贷款结构，从总体上降低贷款组合风险。
最后，这次房地产市场调控政策，有利于强化商业银行的风险观念，提升对宏观经济运行风险和银行经营风险的把控能力。房地产行业历来是一个风险较大的行业。但在经济上升阶段，房地产行业的巨额利润又具有巨大的诱惑力，导致商业银行争相追逐，失去对房地产风险的警惕和对房地产贷款的有效控制。这次调控政策的出台，无疑是对从没有经历过房地产市场周期考验的我国商业银行一个很好的警示，促使其强化风险观念，建立和健全风险约束机制，完善风险管理制度，提高风险管理能力。
房地产市场调控政策
为商业银行带来的挑战
由于商业银行是房地产市场资金的主要供给者，调控政策对房地产市场的影响，最终都会体现在商业银行的经营风险上，使商业银行在风险管理上面临严峻的挑战。
第一，调控政策可能导致部分地区的房价下降，从而使商业银行住房按揭贷款的风险陡增。这次宏观调控的目标之一，就是要抑制房价的过快上升，那些房价涨幅明显过高的地区，极有可能出现房价下降的局面。而当房价下降到一定程度时，加上未来房贷利率可能进一步提高，那些在高房价期间发放的住房按揭贷款的还贷风险将会大大增加，严重威胁银行的贷款安全。
第二，调控政策可能抑制住房需求，导致部分地区一些楼盘销售滞后或很难售出，直接威胁银行住房开发贷款的安全。在宏观调控背景下，一旦开发商的楼盘销售出现风险，那些综合实力不强、负债率较高的中小房地产企业又无法继续获得银行的资金支持，可能会出现资金链断裂，威胁银行的贷款安全。另外，土地供应方式、土地使用权出让收支的调整和拆迁规模的控制，也会对土地储备贷款产生影响，如调控政策对土地供应方式进行调整，由过去单一的价高者得地，转变为在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的综合招标方式，可能导致未来一段时间出现地价下滑或者“流拍”现象，甚至导致土地储备成本难以收回。
第三，在房地产行业受到系列调控政策影响的情况下，房地产相关行业也会受到连带影响，使这些行业的贷款风险增加。一旦房地产行业的发展受到抑制，一批中小房地产企业退出市场，与房地产相关行业，尤其是其上游企业势必会受到冲击，导致一批钢铁、水泥、化工、轻工企业产品滞销，压缩生产规模，甚至停产。银行对这些行业和企业的贷款也将面临严峻的考验。
第四，房地产市场调控政策的继续实施，有可能导致房地产价格全面回落，使银行所有以房地产作为抵押的贷款的担保条件发生不利变化。除了对房地产开发商发放的开发贷款和对居民个人发放的住房按揭贷款等直接与房地产市场有关的贷款外，商业银行还有大量以房地产作为抵押担保的其他用途贷款，当房地产价格出现较大跌幅的情况下，银行处置这些抵押物将面临销售风险和价格风险，一部分贷款将失去足额担保，使这些贷款的风险陡增。
第五，随着系列房地产市场调控政策的出台，市场对银行房地产贷款的需求将受到明显抑制，对银行发放房地产贷款的限制也会大大增加，因此，商业银行投放于房地产行业(包括个人住房按揭贷款)的贷款比重将会下降。在这种情况下，一方面，商业银行同业之间对合格、优质贷款客户的竞争将会大大加剧，另一方面，也将给银行寻求新的贷款投向和利润增长点带来挑战。如果商业银行不能及时调整经营策略，银行的盈利状况有可能受到影响。
综上所述，在房地产调控政策进一步加大力度，以至于房地产价格出现大幅回落的情况下，所有与房地产相关的行业和企业都会受到不同程度的影响，而作为房地产市场资金主要供给者的商业银行，其所有与房地产相关的贷款(我们可以称之为“广义房地产贷款”)也必然会面临巨大的风险，银行业最终极有可能成为房地产调控政策负面影响的主要承受者。
当然，我们也应该看到，在宏观经济运行态势总体良好，国民经济仍然以较高速度增长的情况下，旨在抑制房价过快上涨所采取的一系列政策措施一般不会导致房价的全面下降或大幅下跌。如果调控政策的力度适当，房地产市场进入一个平稳发展的时期，那么这些调控政策给银行带来的影响主要是正面的或积极的。但如果政府在出台房地产调控政策时，政策工具的选择、政策力度和频率的掌握不当，短期内出现房地产价格的较大跌幅并不是完全不可能，尤其是部分房价明显已经出现泡沫的地区，这次调控政策导致一定幅度的房价下跌的可能性也相对较大。而只要这种可能性存在，那么银行房地产贷款的风险也就会迅速暴露，调控政策对商业银行的负面影响将会充分显现。
积极应对房地产市场调控
这次房地产市场调控的目的是为了促使我国房地产市场进入良性健康发展轨道，所采取的政策措施涵盖了住房政策、税收政策、金融政策等各个方面，而且以前所未有的严厉程度，强化了地方政府的责任。作为房地产市场参与者的商业银行必须严格执行国家的相关政策，认真分析这次调控对银行的利弊，积极采取应对措施，尽可能降低或控制政策实施带来的风险，保持银行的稳健运行。
首先，商业银行应当对所有与房地产业相关的贷款进行全面分析，分析调控政策对各类贷款的影响程度，分析的范围应当包括土地储备贷款、开发商的开发贷款、住房按揭贷款、建筑企业贷款、房地产上游企业贷款以及以房地产作为抵押的所有其他贷款，做好在房价全面下降情况下的压力测试，预测可能产生的风险损失，提足相应的损失准备，确保充足的风险补偿能力。
其次，商业银行应在对客户实行细分的基础上，扶优限劣，调整房地产贷款结构。在房地产开发企业贷款方面，应重点支持资信等级高、综合实力强、经营业绩良好的房地产企业，或具有较好成长性和盈利能力的房地产项目，严格控制那些综合实力较弱、自有资金比率偏低的中小房地产企业贷款；在住房按揭贷款方面，应积极支持有还款能力的居民购买自住房的贷款，严格控制二套房贷款，禁止明显的投机性购房贷款；积极支持各地方政府廉租、公租房的建设，严格控制大户型高价房建设的贷款。通过客户细分，商业银行应将贷款投向与近期国家相关政策保持一致，避免不必要的政策风险，优化房地产贷款结构。
第三，关注房地产市场的区域差异，实行差异化的房地产信贷政策。近几年的房地产价格上涨具有明显的区域性特征，房价上涨过快的主要是东部的某些热点城市，而许多二三线城市的房价上涨幅度并不高，总体运行状况良好。在这轮调控政策的作用下，房地产贷款的风险也主要集中在东部主要热点城市。因此，各商业银行应当对房地产市场发展的区域差异进行认真分析，贷款应重点投向市场秩序规范、房价平稳增长的地区，严格控制投向房地产投资过热、房价上涨过快、房地产市场秩序混乱的地区和城市。同时，商业银行还应当积极支持具有较大发展潜力的中西部地区和二三线城市的房地产业，既可以规避热点城市的房地产市场风险，又可以在这些地区的发展中获得自身利益。
第四，强化风险意识，建立商业银行内部房地产贷款风险预警体系，有效控制商业银行贷款组合的风险。毋庸讳言，我国近几年的房地产市场过热，与各商业银行追逐房地产企业、过度支持房地产开发有着密不可分的关系。在房价一路上涨的情况下，商业银行忽视了房地产业本身固有的风险，盲目追高，最终不仅助长了房地产泡沫的形成和风险的积累，同时也使银行自身经营风险大大增加。因此，通过本次房地产调控，商业银行必须充分认识房地产业的风险，将房地产贷款占全部贷款的比重，控制在一个合理的范围之内，避免使银行贷款过度集中在风险较大的行业贷款上。另外，商业银行应当切实提高对房地产业发展的分析预测能力和对房地产贷款风险的预警能力，使控制高风险房地产贷款成为真正的自觉行为。■
作者系中央财经大学副校长、教授
