一栋房开店又出租
中年“房东”如何实现买车买房
张先生今年45岁，妻子42岁，儿子18岁，读高二。夫妻都是杭州人，住在杭州郊区，家里有一栋5层高的房子，除了自己住以外还开了一家店，此外部分楼层也出租。每年仅靠开店和房租就可以收入25万元，“房子”收入占据了家庭收入的主要部分。
随着年纪迈入中年，家庭财富逐步积累，夫妻俩开始考虑享受生活。他们希望在西湖边拥有一套小房子，同时考虑买一辆好一点的轿车。此外，由于投资股票和基金都亏钱，如何将手中的财富保值增值，也是夫妻俩面临的一个问题，希望能够得到理财师的指点。本期我们邀请浦发银行杭州文晖支行私人金融顾问姚泽锋，来为这样的家庭提供合适的理财规划。
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家庭情况
夫妻小店年收入15万元，年支出8万元，村里缴纳基本养老保险。房屋出租年租金收入10万元。此外还有村里每年分红5万元。目前有存款50万元，基金加股票8万元（2007年高点买入，当时投入13万元）。年底前还会有18万元左右借款会被归还。
理财目标
1、买车。准备买20万元左右的车子。另外也有购房的打算，想在南山路买一套西湖边的小房子，够两个老人住，30到40平方米就可以了。现在出手是否合适。
2、50万元的存款该如何搭配。
3、目前只有妻子有一份分红险，保额10万元。保费已经缴纳完毕。希望给老公买一份重大疾病险以及家庭整体保障。
4、儿子的大学教育金。
财务分析
张先生家庭总资产576万元（房产按500万元计算），无负债，年收入30万元，净储蓄22万元，财务状况较好，在杭州市属于中等资产和收入的阶层，能借款给他人，说明目前的情况已基本达到财务自由的状态，是典型的高房价经济社会中的成熟期家庭。具体分析如下：
（1）资产结构：资产负债率为零，总资产中87%属于自用资产，实际上可用于理财规划的资金为76万元，资产收益率不高。家庭留足相当于6个月支出的备用金（4万元）即可，现有的备用金和每年净储蓄增加主要用于投资或还本付息，以利于理财目标的实现。
（2）投资资产结构分析：投资性资产占比虽不高，但股票和股票型基金的资产风险较高。建议进行金字塔型的投资资产配置，核心投资组合配置应以银行理财产品、债券和债券型基金等稳健收益类资产为主，再以股票型基金为补充，可以提高资产组合的收益率和稳定性。
（3）收支结构分析：张先生家庭整体收入为30万元，属于杭州中等收入阶层，来源多样化，且比较稳定，风险集中度不高，应该利用现有的流动性资产和投资性资产以及未来收入进行合理投资，增加理财性收入，以防备养老时由于小店不能自营造成的劳力付出型收入下降和通货膨胀造成的养老支出倍增。
（4）理财及保障意识方面：夫妻俩曾在2007年证券牛市高点投资过股票和基金，张太太有一份分红险并希望给张先生购买一份重疾险，说明具有一定的理财观念和保障意识。张先生夫妇的社保、租金收入、分红险和村集体分红已经构成了养老金需求的良好保障；在投资理财观念中，夫妻俩也应积极地转化观念，一方面要认识到合理的证券投资是使资产战胜通货膨胀的理财工具之一，不仅有利于资产保值增值，还有利于实现购房、养老、休闲等理财规划，另一方面要认识到掌握了合理的负债原则，在负利率时代，适当负债，不仅可以完成理财规划，更能变债务为资产。
目标分析
今年底，张先生家庭有68万元的存款和8万元的基金股票。理财目标分析中，最大的矛盾是资产有限，梦想无限，因此要将有限资产恰当安排在不同甚至矛盾的理财目标中，以实现梦想最大化。也就是说，对于张先生的理财目标，根据其刚柔性和可实现性，要进行先后排序。
我们认为，张先生的理财目标中刚性目标是子女教育金和家庭保障，弹性目标是购车和买房，比较容易实现的是子女教育金、家庭保障和购车，而最困难也是最需要优化安排的目标是买房。
（1）子女大学教育金规划
张先生的儿子18岁，读高二，这意味着子女大学教育金的准备已经刻不容缓。现在的大学本科教育4年，公办学费7000元，或民办学费1.7万元，估计6年内学费涨价可能性不大。现大学生每年生活费1.5万元，通胀率为3%的情况下，大学四年费用在10万之内。对于具有可理财资产达76万元、年入22万元的张先生家庭而言，即使民办大学费用，无论是现在准备还是届时现入现出，压力都不会太大，相当容易实现。但必须明确的是，张先生在安排其他理财规划时，这块费用要绝对保证。
（2）家庭保障规划
家庭整体保障应当是全方位的。由于张先生家庭成员都尚未农转居，因此缺少社会养老保险、失业保险、医疗保险和最低生活保障等。虽然近几年全省基本养老保险和新型农村医疗保险已经有所覆盖，但整体社会保障仍然偏低。对于养老保障和医疗保障不足的张先生家庭而言，在为张先生投保重疾险的基础上，应同时考虑张先生夫妻的养老保险和家庭三人的医疗保障。可以考虑借用“双十法则”，即以收入的10倍（300万元）作为保障型保险保额，收入的十分之一即3万元，作为保障型保险的保费，以取得性价比最高的财务保障。
（3）购车规划
对张先生家庭的资产而言，拥有一部中级家轿不仅可以方便出行、提高生活质量，也是对家庭地位和身份的肯定，更是一项对外的面子工程。张先生购车预算20万元，可支付一辆高性价比的中级轿车，但是，对于轿车支出而言，车价仅是一方面，年维护费用预计在1.5万元左右。此外，更要考虑到每8年左右就要更换新车的这笔潜在支出。因此汽车对普通百姓而言还是一种相对昂贵的商品，建议张先生适当降低对轿车档次的要求，推荐总价在约15万元的轿车，可取得做足面子工程和改善生活的双丰收。
（4）购房规划
张先生家庭购房的打算是在南山路买一套西湖边的小房子，供两人养老时居住，面积在30到40平方米左右。在南山路购房养老，不仅可以随时享受美丽的西湖风景，更能享受到市区完备的生活配套、医疗设施。但是，此购房计划将面临三个问题：首先，高房价下，南山路上30至40平方米的住宅市场价约为200万元，张先生想凭借现在的经济基础买房，需要贷款，面临着高首付、高还款额的境况，虽然构不成对家庭资产负债表的影响，但是相当考验家庭收支情况；其次，房价涨跌存在不确定性，一面是政府对房地产市场的严厉调控，一面是旺盛的市场需求，是否现在出手买房，还难以作出准确判断；最后，南山路小户型多为上世纪八九十年代的老式住宅，再过十几二十年，居住品质会大打折扣。
从优势上看，有以下三个因素：1、张先生家庭因没有按揭购房记录，同时名下无商品房，属于首次购房，在首付和贷款利率方面具有一定的优势；2、南山路二手小户型一般持有时间在5年以上，无双税，交易成本较低；3、货币相对资产贬值较快，购入房产能做到保值增值，因此建议张先生进行全方位的权衡。
理财规划
根据以上的分析与测算，我们为张先生一家设计如下理财方案：
（1）现金规划
家庭现金类储备一般为家庭月均支出的6倍，以满足家庭一般生活开支和突发事件开支，即张先生留足4万元，存3个月的定期，既可随时支用，又能提高收益性。
（2）子女教育金规划
张先生的儿子会在2012年9月上大学，到2016年6月毕业，以公办本科大学计费，第一年的学费加生活费2.3万元，可用现金资产中2.25万元做1年（2.5%）的定存。大二至大四的费用分别是2.35万元、2.4万元和2.47万元，分别发生在2年半、3年半和4年半后，建议从现金资产中拿出约5.9万元投资债券型基金，历史平均收益6%，加上第一年的2.05万元。子女大学教育金需要投入现金约8.2万元。如果张先生儿子高考发挥失利，进入民办大学就读，建议张先生届时从年收入中支出1万元以支付未准备的学费。
（3）家庭保障规划
张先生家庭中每个人可将保额增加到50万元/人以上，基本支出为1万元/人。由于张太太已经有10万元分红险作为养老保障，还有3年后张先生的儿子进入大学将享受城镇居民医疗保障，因此张太太的商业性养老保险和儿子的商业性医疗保险可适当降低，建议整个家庭的每年保费支出安排在2.5万元左右，用于购买家人的重疾险、养老保险和意外险。
（4）购车规划
张先生的购车目标价是20万元，加上税收和装潢费用，估计需要24万元。建议张先生略微降低对于轿车档次的追求，购买一辆中高配置的轿车，车价约15万元，加上税收和装潢费用，预计不到18万元。此外，建议张先生充分利用低成本的购车金融方案，比如部分银行推出的两年期信用卡分期购车计划（一般是零利息，3％～6％手续费）和一年期信用卡分期购车计划（部分汽车品牌可以实现零利息零手续费），以购买18万的轿车为例，建议张先生首付加税费12万元，余款6万元利用银行信用卡分期还款，根据购车品牌的不同，一次性费用为0～1800元，月还款额为5000元。
（5）购房规划
购房是对张先生家庭最具挑战性的理财目标。以一套面积为40平方米的南山路临西湖的二手房为例，总价约200万，各项支出包括：1、房产中介手续费估计为1万元；2、银行按揭，首付3成即60万元；3、贷款7成140万元，期限19年，享受基准利率9折优惠即5.526%，按等额本息还款方式计算，月还款9931元，其中首月还款中本金3484元，利息6447元，月还款占月收入的40%；4、房产过户需要缴纳契税3万元，不计个人所得税和营业税。以上所有安排需支付现金64万元，月还款9931元。
房价走向虽然难以预测，但又不是完全不可测。考虑到未来中国经济的发展较好，全国百姓可支配货币继续增加，我们认为房价依然看涨，因此建议张先生购房。购房前将基金股票资产变现。交房后，估计张先生夫妇暂时不会乔迁新居，因此建议张先生直接将此房出租8到10年，预计每年租金3万元左右。待退休养老之时，可利用部分租金将这套房重新装修后入住，提高居住品质。
（6）其他建议
按上述分析，若张先生在2011年初实现全部理财目标，现金资产将下降为负12万元，因此建议张先生不要同时购车和买房，应购房优先，购车可以推迟至明年年底，利用当年收入作为首付。届时，张先生将拥有约720万元的总资产，其中自用性资产515万元，投资性资产200万元，流动资产5万元，负债146万元，收入33万，生活支出9.5万元，保费支出2.5万，房贷支出12万元，车贷支出6万元（仅2012年），结余3万元，之后每年结余9万元。对于结余资金，安排50%为银行存款，30%为债券类基金，20%为股票型基金，每隔5年对该投资方案进行调节，每过5年，银行存款增加3%，债券型基金增加2%，股票型基金投资减少5%。
以上测算均基于一个假设的条件所进行。市场是变动的，因此收益率、通货膨胀率等都会有所变动，同时金融产品也将时有更新，因此我们建议张先生，可以每年对自己的理财计划进行评价与适时调整。
