晏耀斌
11月25日上午，北京入冬以来最冷的一天。张东（化名）满眼血丝地徘徊在他家小院里。小院周围已经是瓦砾废墟。11月23日晚12点整，是他家位于唐家岭东南二街私家小院腾退的最后期限。当晚，张东带着睡袋和热水壶住了进去，同时还准备了用汽油和啤酒瓶做好的“燃烧弹”。
11月20日，张东及家人第一次见到了拆迁公司的负责人。拆迁公司告诉他，按照规定，张家480多平方米的院子按照1∶1进行置换，同时补偿43万元，奖励50万元。张东认为，房子补偿价格每平方米只折合人民币不足700元，因此拒绝签订《安置补偿协议》。张东是唐家岭村拒绝腾退的村民之一。
作为今年北京市挂账整治督办重点之一的唐家岭挂账村整治，其宅基地的腾退搬迁已经进入到最后阶段。
在法律界人士看来，从2009年年底规划至今，历时半年之久的腾退工作，却始终回避了合法性这个实质性问题。
腾退倒计时
唐家岭，位于北京市区西北五环外的西北旺镇，由于是城乡接合部的城中村，虽然全村户籍人口只有2905人，流动人口却达到5万人。只因这里临近北京上地信息产业基地和中关村软件园，当地村民都以出租房屋为生，唐家岭村也因此成为著名的“蚁族”聚居地。2006年以来，该村很多村民新建和扩建了自家住房，以增加房租收入。
唐家岭特殊的城中村特点，加大了这个作为北京市重要政策性住房项目搬迁工作的难度。也因此，唐家岭“腾退”的合法性和公平性备受关注。
唐家岭的“宅基地腾退搬迁”从今年5月开始。贴在唐家岭村中的通知显示，截至11月20日，已经搬迁的数量达到93%，仍有50多户村民选择了留守。
按照腾退时间表，12月31日是唐家岭村民搬迁的最后时间。但当地村民告诉《中国经营报》记者，因为将有北京市领导前来视察，最后时间被提前到11月30日。尽管一些做法始终未得到村民的认可，但在12月3日之前，几户拒绝签订《安置补偿协议书》的人家还是被陆续强行“腾退”。
据了解，前期搬迁工作采取的方式是“村民自治”，即村民自己表决通过腾退搬迁方案。根据唐家岭村委会对外信息显示，5月11日，村民高票通过了《唐家岭村宅基地腾退搬迁改造方案》总则以及实施细则（下称《腾退方案》）。
按照通过的《腾退方案》，被腾退人有效宅基地面积及居民区居民住宅院落面积按1∶1比例置换安置楼房的原则，被腾退搬迁户家庭人均面积不足50平方米的，可按人均50平方米补足。如果在奖励期7月18日到10月15日内签订《安置补偿协议书》可以获得提前搬家奖、工程配合奖、二层拆除补助费等高达25万元到50万元的奖励。在90天左右的奖励期内，签约时间越晚，奖励越少。
然而，村民张东告诉记者，他从来没有参加过村民会议，而且在5月11日到11月22日期间，他只接到过拆迁公司的搬家通知。“既没有进行面对面的对话，更没有人跟我谈拆迁价格。”
张东告诉记者，11月23日，西北旺镇司法所柳姓负责人，代表西北旺镇政府和唐家岭村委会向他宣布了《强制腾退通知书》。此时张东才得知，10月30日唐家岭村委会以张东对腾退方案不认可为由，已经向西北旺镇政府提出强制腾退调解。而记者在张东手中的一份既没有文号也没有落款具体日期的《西北旺镇人民政府唐家岭腾退纠纷调解通知书》里看到：不接受调解视为放弃调解。
11月28日上午，包括张家小院在内的三个院落被拆除。
补偿价格遭质疑
张东之外，仍有50多户居民不愿离开。分歧在于补偿的合理性和“腾退”的合法性。
另一唐家岭村民王勇（化名）告诉记者，他家在11月25日收到了《强制腾退通知书》。王勇拒绝签订协议，是因为对唐家岭村腾退工作抱着质疑态度。据了解，4月中旬，唐家岭腾退搬迁方案一稿因为补偿太低并没有获得村民同意。根据村民透露，即使现在的方案也是村民代表“被签字”才得以“蒙混过关”的。根据《新京报》当时的报道显示，村民代表被村委会带到河北易县一温泉，代表在不知情的情况下在一张白纸上“签了字”。
唐家岭村民之前大多以出租房为生，搬迁意味着他们失去了这部分收入来源。而对房屋补偿价格的不满意显然是村民代表不愿意签字的原因。如张家认为，在1∶1置换之后，村委会应该按照置换房与唐家岭周边商品房之间的差价或者稍小于差价的价格给予一定的补偿才是合理的。“必须考虑区位价格，而不是700元/平方米。”
而《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》则规定：补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。根据拆迁补偿原则，不同地区的土地和房屋均有区位价格，而区位价格则是由区县每年根据当地市场情况要向北京建委申报备案。北京市规划委副总规划师郭援表示，挂账村要依据各村具体情形与市区间隔远近和土地价钱等来制订不同的安顿补偿措施。而目前唐家岭周边的二手房已经超过25000元/平方米。11月15日万科和五矿联手以楼面价格20000元/平方米拿下的西北望地块，与唐家岭村只有一条马路之隔。
有村民告诉记者，给他们的安置房为小产权房。相关腾退文件上则写明依据京国土房管权【2002】447号规定“按照经济适用房管理”的产权。同时依据京国土房管权字【2001】1073号文规定，按划拨方式供地的农民自住房可核发经济适用房房屋所有权证，上市出售时，由买房人缴纳3%的土地出让金。
两个文件让留守的村民担忧，定向安置房到底是不是经济适用房？在出售后自己会不会缴纳税费，该缴纳多少？对于“按照经济适用房管理”的准确定性，上述柳姓负责人表示，自己也说不清楚。
腾退主导方身份是否合法？
根据《腾退方案》规定：本次唐家岭村腾退搬迁改造工作是以西北旺镇唐家岭村村民委员会为主体成立的“北京众唐兴业房地产开发有限公司”为腾退搬迁改造工作的实施主体法人，简称腾退人。
至此唐家岭村腾退搬迁路径似乎可以勾勒：村委会“组织”村民讨论并通过腾退搬迁方案，村民不接受后，村委会召集的拆迁公司向政府申请调解，随后以“村民不接受调解”判定“放弃调解”，然后村委会发出《强制腾退通知书》。在整个拆迁过程中，众唐兴业负责召集评估公司、拆迁公司和拆除公司。而村民并没有发言权。11月23日，唐家岭村村支书屈富在见到记者后就立即躲开，另外一名工作人员则以粗暴的态度将记者从村委会赶出，不愿意就“腾退工作”发表任何意见。
按照《村民委员会组织法》规定：村民会议或者村民代表会议无权处分村民财产权。按照《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（下称《办法》）规定，国土资源和房屋管理局主管本市集体土地房屋拆迁管理工作。
京都律师事务所律师孙涛认为，尽管村委会成立了房地产开发公司，并由该公司找来拆、评估等公司，但主导“腾退”的依然是村委会，成立公司只不过是为腾退披上一个外衣而已，来掩盖“腾退就是拆迁”的实质。退一步来说，按照现在法律，村委会成立开发公司开发房地产，也应该是通过招拍挂等合法手续获得国有建设土地，在这一个层面上讲，村委会以及其成立的公司所进行的活动当然属于违法。
面对“腾退就是拆迁”的外界质疑，西北旺镇纪委书记刘涵接受记者电话采访时表示，腾退是采用村民自治方式完成的，不同于拆迁，拆迁是商业行为。对于“既然村民自治，巨额腾退费用又从哪里来呢？”刘书记表示，深层次问题不好说。
无论《城市房屋拆迁管理条例》，还是《办法》均规定：用地单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。曾上书全国人大要求修改《城市房屋拆迁管理条例》、北京大学教授姜明安表示：“没有拆迁许可证进行拆迁是违法的，更不能实施强制拆迁。”
据了解，腾退是在城市拆迁过程中出现的新名词，至今没有官方对社会公众公布相关解释。唐家岭村委会以“腾退不是拆迁”为由，拒绝办理拆迁许可证，负责整个拆迁工作的恰恰是村委会于2009年9月成立的“北京众唐兴业房地产开发公司”，具体评估、拆迁和拆除则由该公司自行决定。
司法救济缺位
具体到房屋评估和补偿时，《办法》规定：双方未达成拆迁补偿安置协议的，可由区、县国土房管局裁决。裁决规定的搬迁期限届满被拆迁人拒绝搬迁的，由区、县国土房管局申请人民法院强制执行，但当事人依法向人民法院提起民事诉讼。
据村民透露，唐家岭因为“腾退”产生的纠纷法院一律不予受理。按照上述柳姓负责人的解释：这是村里自己的事情。
旭辉集团总经理助理王浩告诉记者，在拆迁中因补偿不能达成一致的，一般采取先仲裁后起诉的方式来解决。在法院作出判决后，由法院、国土等部门等在场监督方可实施强制拆迁。在上述两位教授看来，西北旺镇政府无权替代国土部门承担裁决的角色，即使行政部门参与调节，也应该允许村民通过仲裁或者诉讼等途径获得救济。
在唐家岭村腾退搬迁方案中，村委会的权限同样未被讨论，既没有提到相关法律，也没有提到《办法》。因为该《办法》明确规定：没有获得拆迁许可证进行拆迁的，不仅要处以罚款，还要追究主管部门的刑事责任。
显然，唐家岭的腾退搬迁，在当下，仍有众多问题待解。
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挂账村
今年北京加快了城乡结合部整治和城市化进程，按照北京市市委、市政府确定的“先难后易”的城乡结合部整治改造原则，将启动包括海淀区唐家岭村、丰台区夏家胡同、昌平区东三旗村和大兴区旧宫一二村等50个卫生环境脏乱、社会治安秩序较差、群众安全感不高的村庄改造工程，这50个村庄因为被列入市级挂账整治督办重点，被称为“挂账村”。
2009年唐家岭村就被列入北京市2010年整治改造的日程。今年3月，北京市规划委发布消息称，北京市政府已通过包括唐家岭在内的北京市33个市级重点挂账村整治改造规划方案。北京市政府希望村民实现整体腾退搬迁上楼后，让唐家岭地区实现真正意义上的城乡一体化。整个唐家岭地区整体改造项目包括回迁楼、公租房、商业房及教育地块四个部分。
