嘉定两幅住宅地块二次挂牌 预计最终成交价可能超过当初
商报记者 袁晨晨
今年初，宝华以总价24．186亿元、溢价336％夺得了2009年91号公告中的嘉定区真南路以南、走马塘以西住宅用地，并创造了12505元／平方米的嘉定区楼板价“第二高”的纪录。然而，时隔不到半年，该地块退地的消息不胫而走。昨天，商报记者在上海市规土局最新发布的第104号土地公告中，愕然发现了该地块的身影，退地传闻由此证实。值得一提的是，104号公告推出的另外一幅地块嘉定区百安公路以西、恒荣路以南地块同样是退地后重新出让的住宅用地。
遭遇调控——
拿地不到一年即退还
根据公告显示，嘉定区真南路以南、走马塘以西地块最早是去年12月初发布的第91号公告推出，出让面积约7．92万平方米，东面直至真南路、佳通路，南面接近走马塘，西至规划道路、基地边界，北面则靠近棉伯浜，整幅地块由03－06、04－07和05－02这3幅小地块组成，容积率分别为2．5、2．5和2．0，建设面积约19．34万平方米。
近两年，嘉定住宅用地出让形成规模效应，受到了开发商的追捧，真南路以南、走马塘以西地块也不例外，共吸引28家单位领取申请书，8位竞买人参与竞买。这幅地块的挂牌起始价不高，为5．5456亿元，出乎意料的是，在挂牌报价阶段无人报价，在现场竞价时有6名竞买人到场，最终，上海宝华企业集团有限公司以24．186亿元的总价，将这幅地块收入囊中，溢价率高达336％。按照19．34万平方米的建筑面积估算，成交楼板价约12505元／平方米，仅次于去年12月25日上海新城在嘉定区南翔镇宝翔路以西、吾尚塘以南地块上创造的13199元／平方米的嘉定区域单价地王。据了解，在拿地之初，宝华曾设想在这一地块项目中规划一批适合都市白领的婚房产品。
然而，随着楼市宏观调控政策的发布，今年五六月份，坊间就传出消息，宝华计划向嘉定区政府退还真南路以南、走马塘以西地块，商报记者几经努力打听，却始终没有得到官方证实。
如今，真南路以南、走马塘以西地块在今年第104号公告中二次推出，证明宝华确实已经完成退地。
据开发商内部知情人士透露，宝华最终选择退地实是无奈之举。商报记者了解到，宝华当初拿下这幅住宅用地时，计划与合作伙伴共同开发，因此当初的资金安排有限。当今年4月国家对房地产市场宏观调控政策陆续发布，宝华的合作伙伴的融资渠道发生困难。“而这幅地块的总投资额需40亿元左右，这样一来，宝华的开发资金就不够了，而政府又不可能临时改变付款方式和付款时间，最后只能退地了。”此人言谈间十分痛惜。
二次出让——
挂牌起始价翻了两番
当初，嘉定区真南路以南、走马塘以西地块要求在签订出让合同后3个月内开工建设、3年内全部竣工。宝华无法如期开工只好退地，而当初缴纳的5500万元的竞买保证金自然无法收回。
然而，开发商对于这幅地块的预期似乎并未因此下降。
上述知情人士说，嘉定区真南路以南、走马塘以西地块紧邻轨道交通11号线南翔站出口，带有地铁概念，位置相当不错。再者，嘉定南翔带有大虹桥概念，这两年，随着金地、华润、朗诗、和黄等大牌开发商的入驻以及南翔板块的配套设施不断得到完善，此地越来越多地受到购房者的关注，发展前景较为可观。在他看来，南翔就目前的形势看，待嘉定区真南路以南、走马塘以西地块二次出让时，将来的成交价很有可能会超过宝华当时的拿地价格。
事实上，在今年九十月份，金地格林世界新一批精装修公寓房源开盘时，引发千人抢购，目前售价基本在20000元／平方米左右。华润置地南翔项目中央公园虽然尚未开盘，但此前市场传言其售价将接近25000元／平方米。
就目前的挂牌信息显示，这幅地块二次出让的挂牌起始价行情已经远远超出了第一次出让价格。
根据最新的资料显示，嘉定区真南路以南、走马塘以西地块重新出让的竞买保证金就达6亿元，超过了这幅地块2009年底首次推出时的5．5456亿元的底价，而挂牌起始价更是飙升至19．345亿元，较首次出让底价翻了近两番，涨幅高达249％。按建筑面积粗略估算，这幅地块最新的起始楼板价已经达到10000元／平方米的水平。
另有一开发商代表告诉商报记者，嘉定区真南路以南、走马塘以西地块重新出让时，最终的成交楼板价可能将突破13000元／平方米。
据上海土地交易市场信息显示，虽然104号公告刚于昨日发布，目前已有两名竞买人领取了嘉定区真南路以南、走马塘以西地块的申请书。
无独有偶———
另一地块也遇“退地”
然而，嘉定区真南路以南、走马塘以西地块并不是今年唯一一幅遭到退还的地块。104号公告推出的另一幅位于嘉定区外冈镇的住宅用地——百安路以西、恒荣路以南地块，同样是遭遇过退地。
商报记者了解到，百安路以西、恒荣路以南地块最初在2009年第109号土地公告中推出，是一幅容积率为1．0的住宅用地，出让面积为13．35万平方米，挂牌起始价仅2．403亿元，粗略估算，起始楼板价不过1800元／平方米。
可能是资金门槛较低的缘故，领取申请书的企业多达35家，其中的9家企业参与竞买，早在挂牌报价阶段就展开了“厮杀”，短短4轮报价就将最高挂牌报价抬升至较底价翻番的4．9亿元。最终，在今年2月26日，莱蒙宝山信息咨询（深圳）有限公司通过一轮“暗标”，以11．05亿元的总价摘牌，溢价率达到了惊人的441％，折合楼板价约为8277元／平方米，亦属于同区域中的高价地块。
如今，莱蒙宝山信息咨询（深圳）有限公司已经退地，百安路以西、恒荣路以南地块在104号公告中重新推出，二次出让。
资料显示，百安路以西、恒荣路以南地块最新的挂牌起始价为7．01亿元，较首次出让的底价高出192％，粗略估算，这幅地块的起始楼板价约为5251元／平方米。
或许是退地后重新出让的原因，商报记者还注意到，这两幅住宅用地的开工及竣工时间十分明确，都要求在“交地后6月内动工，动工后36月内竣工。”
开发要求——
两幅地块均含限价房
根据这两幅地块的出让须知显示，嘉定区真南路以南、走马塘以西地块和百安路以西、恒荣路以南地块这两幅地块项目中的中小套型比例分别为35％和10％，且开发投资总额要求不低于15．8332亿元和8．8093亿元。据悉，这两幅地块都含有限价房产品。
据介绍，这两幅住宅用地的建设都要求“符合上海市及嘉定区有关保障性住房配建的政策和规定，受让人向区人民政府提供占该出让地块住宅建设总建筑面积5％比例的限定价格商品房。”
商报记者了解到，嘉定区政府住房保障部门将负责审核确定限定价格商品房的准购对象，而这些准购对象凭借准购证，在嘉定区政府规定的购买程序下进行选房购买。限价房销售周期规定为核发商品房预售许可证后的一年内，价格则是由区政府有关部门确认的这一地块住宅楼盘销售均价的60％，至于房型和建筑面积标准将由地块竞得人与嘉定区住房保障事务中心协商确定。出让须知还同时要求地块竞得人“应在住宅项目工程建设的第一期或最迟至第二期内完成上述限定价格商品房的全部施工建设”。
此外，这两幅地块内的开发建设行为还要求“符合节能、节地等资源能源节约的要求”，而住宅的建筑节能还要满足节能65％的标准，如不按要求开发建设，竣工后将不予办理房地产登记。
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宝山区两幅住宅用地挂牌
在104号公告出台的同时，昨天，上海规土局还发布了今年第103号土地公告，推出了位于宝山区罗泾镇的两幅经营性用地，均为住宅用地，出让面积合计11．18万平方米。
其中，宝山工业园区潘泾路东侧地块（北块）西至潘泾路，北至宝钱公路，出让面积约为6．44万平方米，容积率1．8，挂牌起始价1．738亿元，粗略估算，起始楼板价仅为1499元／平方米；另一幅罗泾镇Ｂ1－4地块的面积略小，出让面积约为4．74万平方米，其东至小川沙河，南至潘沪路，北至陈功路，容积率1．3，按照1．4232元／平方米的挂牌起始价估算，起始楼板价在2310元／平方米左右。
