文/本刊记者 甄爱军 摄/本刊记者 陈耀国
文前提要：上海楼市正面临严厉调控，而台湾楼市已逐渐复苏，并面临因开放自由行而带来更多的机会，此消彼长，是否意味着房产投资热点由大陆转向台湾？在《沪台房地产投资高层论坛》上，沪台两地的专家学者给出了答案。
上海楼市遭遇调控，房价回调压力陡增。台湾楼市自从几年前出现反弹迹象以来，至今一直走在上升通道之中。上海和台湾，哪个地区的投资潜力更大？
在目前面临巨大通胀压力的背景下，相信还是有很多人会选择投资房产来抵御通胀。近日，在第八届上海理财博览会"沪台房地产投资高层论坛"上，来自上海和台湾两地的专家学者，分别就两地楼市的政策面、市场面以及投资前景等几个方面做了详细的分析对比，相信专家学者的观点对读者会有所启发。
政策面：台湾宽松上海紧
内地楼市正处在调控之中，而台湾楼市却因为放开对大陆投资的限制，而进入一个"新时代"。
专家表示，台湾楼市"沉睡"了将近20年时间，最近才出现复苏迹象，加之政策层面对内地资金限制的减少，使得台湾具有不错的投资潜力。
台湾高力国际物业顾问集团董事总经理刘学龙表示，在2008年之前，两岸房地产市场交流甚少，而目前无论是在具体的投资方面，还是资金的流动方面，都有了很明显的变化。这种变化变化说明，内地投资者看到台湾楼市的发展潜力。
刘学龙同时强调，在今年夏天签署的《两岸经济合作架构协议》，标志着两岸经济合作和交流从此进入常态化、机制化发展的新阶段，而这为内地投资者前往台湾投资打破壁垒的同时，提供了必要的基础。
从政策层面来看，台湾已在很大程度上放开了对内地资金的限制。刘学龙指出，按照台湾最新颁布的法令，目前已经同意大陆人士法人和自然人可以合法地在台湾取得或移转不动产物权，同时也可以跟台湾的居民一样享有向当地银行申请贷款的权利。另外，内地人士在台湾居留时间也做了调整，已经放宽至4个月。
更具有诱惑力的是，目前台湾利率水平并不高，虽然近期"台湾央行"对基准利率做出了调整，但还是维持在1.8到3的低利率水准。
两岸著名房地产评论家蔡为民指出，目前国家对楼市实施严厉调控，这使得内地包括上海的房价面临巨大的回调压力。此外，由于上海住宅的租金收益水平普遍偏低，这会在很大程度上影响到投资收益。
蔡为民表示，由于历次宏观调控均以房价再次上涨而结束，政府为了防止重蹈覆辙，因此使得此次调控变得更为严厉，而且执行的决心也会更大。所有调控政策中，杀伤力最大的为"五限令"，包括"限购"、"限贷"、"限外"等，甚至还出现了行政干预痕迹非常明显的"限价"措施，即暂缓发放3万元/平方米高端项目的预售证的做法。
蔡为民指出，9月份有约530亿美元规模的"热钱"涌入内地，这些"热钱"在赚取利差的同时，如果还能赚到房价上涨带来的资本利得，相信还会有更多的"热钱"蜂拥而至，而这是政府最不愿意看到的。因此从这个角度来看，在未来很长一段时间内，各级政府仍然会继续强力执行调控政策。
不过蔡为民同时也有点担心，即国际热钱的涌入，以及内地消费需求的持续保持旺盛态势，政策调控能否真正扭转市场预期，目前还难以下结论。
市场面：上海盘整台湾涨
近期沪台两地楼市表现有所区别。台湾房价保持稳定的上涨态势，而上海出现了分化。
财经名嘴、台湾财金文化董事长谢金河表示，台湾的经济"一觉睡了20年"，现在醒过来了。"台湾开放自由行之后，我相信从中会创造出很多机会的。"他说。当然，这其中肯定包括房地产投资机会。
刘学龙表示，最近两年来，台湾楼市保持稳定的上涨态势，综合来看，台北市房价涨幅最大，其他地区如高雄、台南等，房价涨幅虽然不及台北市，但也保持上涨态势。
刘学龙进一步分析指出，台湾地区楼市中，住宅、商铺、写字楼等物业均出现上涨。住宅市场涨幅较为理想，随着岛内居民收入的提高，以及利率水平较低，刺激需求的回暖，因此房价一直在上涨，如从2008年"金融海啸"之后，台北市的住宅每年大概有将近20%～30%的涨幅。
商用物业也随着租金收益水平的提高，价格出现不同程度的上涨。刘学龙举例说，某房地产基金在2007年以70亿新台币买进一幢大楼，一年之后转手以90亿新台币卖给了花旗银行。两年之后该物业又以115亿新台币的价格卖给了新光人寿。近期台湾商业物业交易仍然很活跃，在今年第三季度，整个台北市商用不动产的成交金额是60亿人民币左右，累计从第一季到第三季将近811亿新台币。
但是上海的市场运行态势，已经出现盘整迹象。21世纪不动产数据显示，11月份前半个月，全市一手新建商品住宅成交量较10月同期大幅下降超五成，其中，内中环和外郊环楼盘成交量降幅高达60%以上。不过成交均价下调幅度不明显，仅下跌2%。专家预测，随着年底开发商资金需求趋紧，相信会有更多楼盘采取降价促销方式来度过难关。
蔡为民也表示，政府调控房价，是希望房价不要过快上涨。他说，2009年上海房价出现40%左右的涨幅，这超过了民众的承受能力。因此对楼市进行调控，就是希望未来房价涨幅不能过大，最好保持在2～3%之间。
投资前景：沪台均有机会
上海楼市遭遇调控，而台湾则因为开通自由行而面临诸多机会，是不是意味着未来台湾楼市的升值潜力一定会好于上海呢？专家给出的答案并非如此。
蔡为民表示，上海的房地产市场是一面不倒的红旗。这表明未来上海楼市的上涨空间仍然不小。他分析认为，上海与北京的关系，就如美国的纽约与华盛顿之间的关系，纽约是美国的金融中心，华盛顿是政治中心。因此未来随着上海建设成为国际金融中心的步伐加快，上海的房地产市场还是具有相当大的上升空间。目前上海的轨道交通系统正逐步完善，到2020年将达到20条运营线路的规模，这也从侧面说明上海为建设国际金融中心而积极做准备。
华东师范大学商学院房地产系主任华伟教授则非常明确地表示，他看好上海的投资前景。他用了一个形象的比喻，对两地楼市投资潜力进行比较，台湾好比已经是"资深美女"，而上海却是一个刚刚获得"世界小姐"称号的妙龄女子，两者受追捧的程度肯定不一样，显然是上海要优于台湾。"大家口袋里有钱，千万要留在上海。"他如是说。
21世纪不动产市场监测数据显示，进入11月，上海高端楼盘价格仍在上涨，均价在5万元/平方米以上的19个新楼盘中，八成的项目成交均价出现上扬，环比涨幅在7%～12%不等。对此华伟表示，上海外环线以内的优质资产，其保值能力将会在这一轮通胀过程中得到体现。在他看来，投资要选择中高端物业，因为未来市场中可替代的中低端的产品会越来越多。而随着来上海的有钱人数量的增多，高端物业供应有限，其升值潜力自然要大一些。他说："现在要做的就是在上海买房赚足赚好眼前这一波，然后再到阿里山下另外找地。"
当然，台湾的投资潜力也不小。蔡为民表示，台湾市场供应有限，市场容量也有限，如果需求增大，自然会推高房价。
而从另外一个层面来看，台湾近年来基础设施建设投入的加大，也增加了台湾楼市的吸引力。刘学龙介绍说，台湾岛内的交通体系已逐步完善，如以高速铁路构成的交通干线，使得便捷化程度大大提高。此外，台湾在医疗、娱乐业以及环保事业等方面也取得了不小的进步。
刘学龙表示，值得投资的物业包括住宅、商铺、写字楼以及厂办大楼等。商铺以及写字楼的租金水平也在不断提升。厂办大楼也值得投资，不过目前面临空置率较高的现状，如台北科技园区达到18%，收益较低。至于投资区域，专家表示并非要涌入台北市，其实包括新竹、高雄等经济发展较快的区域也有不少看点。台北市的房价水平较高，对投资者来说，资金实力要求相应较高。而新竹、高雄等地区，房价高不过3万元/平方米，上涨空间不小。
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