信息时报记者 罗莎琳
广东工业大学房地产高级经济分析师申格联、中地行市场研究部总监陈扬、满堂红研究部主任沈锐培、资深房地产专家谢逸枫剖析万菱汇人气不足原因，为天河商圈“把脉”
位于天河路与体育东路交界处的万菱汇，周边聚集了多个大型成熟商业物业，包括西边的正佳广场、天河城、维多利广场、广百中怡店等，以及东边的颐高电脑城、天河娱乐广场，还有正对面的太古汇等。不过，从开业这一段时间来看，万菱汇的人气似乎不尽人意。回顾当年正佳广场的发展历程，尽管经过了多年“磨练”人气逐渐回升，成为天河商圈的一大支柱，但对比天河城仍后劲不足。万菱汇是否也会陷入“后不如前”的怪圈呢？日前，多名地产业专家接受信息时报记者专访，对此进行剖析。
关于商场人气
万菱汇开业难以 创造天河城奇迹
信息时报：万菱汇人气不足的原因有哪些？是不是开业选择的时机不对？
申格联：万菱汇人气不足的原因是多方面的。首先是时机不是最好。无论是正佳、维多利广场还是万菱汇和太古汇开业人气都不可能创造天河城的奇迹。因为天河城当年开业时是中国大陆最早的SHOPPING MALL开业，是“香港购物天堂”的替代缩影和国人西方发达国家时尚购物心理的启蒙老师，这是喝“头啖汤”的最佳时机。其次，恰逢世界性的经济低增长期。现在的情况是收入没有增加而物价在提升和消费档次在拔高，消费人群没有明显扩大而商圈和商场明显增多。此外，万菱汇开业并没有带来新鲜的商业模式，只是在重复天河城和正佳广场的“穿戴食娱体”高端路线。目前便捷的港澳游已经将高端顾客引向港澳，同时也有部分高档消费者流向国外旅游观光地。
陈扬：万菱汇人气不足的原因，目前来讲，主要是先天因素。首先，万菱汇所处位置并不像天河城那样，是地铁交汇上盖。其次，人们已经形成了一定的消费习惯，到天河北消费，基本上都会到天河城走一下，接着就可能是正佳。所以在万菱汇未融入人们消费习惯之前，人气不足是不奇怪的。而对于商场的定位和管理的因素，目前来讲还不能妄下定论。
沈锐培：消费者还没有形成到万菱汇消费的习惯，同时进驻的品牌商家虽主流，但缺乏特色，与竞争对手差异不大。主力品牌如ZARA缺席，降低了消费者的关注度。另外天河城8月宣布ZARA将进驻，万菱汇ZARA首店优势已失。
谢逸枫：受到政策调控的影响，商家对后市缺乏信心，有部分商家未及时装修。另外，由于商业项目经营前期需要大量资金投入，一旦前期招商不利或市场有变，人气自然会受到影响。目前广州几个大型商场的前期招商不到40%，因此如果招商失败贸然开业，会导致场面冷清，影响后期经营。
天河北交通瓶颈 商家无法避免
信息时报：正佳广场经营多年为什么人气仍然不如天河城？万菱汇是否会陷入后者不如前者的商业怪圈？
申格联：经营多年，正佳广场人气仍然不如天河城，主要原因在于几个方面。首先天河城地铁交通和品牌的优势正佳无法超越；其次，天河城的体量和空间设计符合广东消费大众的心理，而正佳广场的外观和内部设计不受广东人青睐。万菱汇开业后人气不旺，后续必须寻求商业地产专家进行商情诊断和培育期的针对性查漏补缺工作，否则就会步正佳广场的后尘。但只要找出万菱汇开业人气不旺的原因并在后续期间加以弥补，万菱汇与正佳广场的较量应该是有优势的，5年内有可能在客流量上与正佳一较高下。
陈扬：正佳广场人气不如天河城既有先天因素也有后天因素。首先，天河城历史较长，在广州市民心目中，已经不仅仅是一个商场，而是广州的地标。其次，地铁体育西路站的客流量应该是广州地铁站中居首位的，加上地铁覆盖区域的日渐扩大，体育西路站的客流量与日俱增，首先收益的当然是上盖的天河城。万菱汇在前期会陷入交通瓶颈局面，这是由于天河北的路网所决定的，而万菱汇无法避免天河北商圈的这种先天缺陷。
沈锐培：首先天河城开业早，知名度要比正佳高。正佳无论是经营模式还是品牌商家和天河城极为接近，并没有体现出明显的优势。作为后来者一定要有清楚的定位及创新的经营理念，如果走同质路线，要想超越前者压力很大。
谢逸枫：毫无疑问，万菱汇将会陷入后者不如前者的怪圈。首先是商业的业态同质化严重，商家牌子和产品及客群都一样。其次是市场培育期会拉长。再次是项目位置比前两个差，开发商缺乏知名度，经营管理公司也缺乏影响力。开业后就出现大品牌商家缺席的情况，说明开发商本身影响力有限。
关于商场培育
少则三年多则十年 商场差异化很重要
信息时报：一个新商场的培育期要多久？其成熟需要哪些方面的条件？
申格联：2004年10月1日，天河城创日客流量83万人次新高，表明一个新商场的培育期至少要5～10年时间，而且一个城市同类的SHOPPING MALL越多，培育期会越长，开业的人气聚集越关键。同时，新商场的成熟需要以下两个因素。一、要有中国人喜欢的“直白”的商场内部空间设计和简单的客流引导体系；二、要有与竞争对手“抢客”的经营战略和适销对路的商品和经营项目。
陈扬：一般来讲，商场的培育期最快为3年。这个过程就是一个逐渐改变消费者消费习惯的过程。正佳广场基本用了3年时间才将商场人气提升起来。新商场的成熟可以通过两种方式去打造。第一步，借势。这种情况通常是在商圈比较成熟的情况下，依托商圈原有的消费群体，从开始的分一杯羹，到在商圈地位逐步加强，最终成为商圈的领军。第二步，造势。将所在区域的原有商业，通过整合提升的手段，结合自身的特点，形成区域内核心的商业综合体。位于一德路的万菱广场就是通过这个方式，从烂尾楼一下转身成为一德路的标志性商场。
沈锐培：新商场的培育期一般需要3～5年，还要看具体项目以及经营手法。要缩短培育期，特色和差异化很重要。要令商场成熟起来，完善的业态、极有竞争力的品牌以及舒适的购物环境、稳定的消费习惯等都是必须的。
谢逸枫：新商场经营初期，一般都会遭遇“水土不服”的症状，其培育期至少要3～5年，甚至最长达到10年左右。新商场到成熟阶段至少需要四个条件，首先是经营公司必须有强大的资金实力，作为商场运营的后盾和保障。其次是统一的经营管理，有一流的经营管理公司，为商场提供有力的利润增长动力。再次是忠实的品牌龙头商家，具有一大批长期固定和合作的品牌商家。最后是创造为商家提供销售的有力推广。
关于商圈
同档次商场已饱和 超高档次商场真空
信息时报：天河商圈目前已经聚集了天河城、正佳广场，现在又有了万菱汇。这个商圈是否已经饱和？天河商圈的各大商家如何才能脱颖而出，抢夺更多市场？
申格联：天河商圈应该算是已经饱和了。因为改商圈目前辐射仅仅是广州、珠三角和外地部分游客。这些所谓的“摩尔”经营项目和商品都有同质化的毛病，只要顾客选择光顾其中一间就可以满足其“穿戴食娱体”消费了。天河商圈的各大商家要想脱颖而出，抢夺更多市场，只有做好“错位经营”，或找出超越竞争对手的“主打路线”，在高端中找出一条适合自己经营定位的路子，或者通过强强联手，共同主打“广货”品牌，才有可能打造成为“华南时尚零售中心”的共同受益者。
陈扬：天河商圈商场云集，已经形成中国首屈一指的知名商业圈。商圈是否饱和要视乎各个商场是否走差异化路线，避免同质化，同时加快天河商圈的影响力，将商圈内的蛋糕进一步做大。
沈锐培：我认为天河商圈市场空间还很大，随着经济发展，市民的消费力仍然强劲，不过天河商圈目前并没有形成明显的商业梯度，中高档商场有天河城、正佳广场、万菱汇，这一档次在该区域或者已经饱和，而且还要面临中华广场等外区商场和竞争。但是超高档次现在还是真空，市场空间还很大。
谢逸枫：天河商圈已经饱和，基本上是超过市场吸纳力，属于供大于求的状态。一方面老商场基本上可满足大部分中高端购买人群。另外一方面，新的商业项目集中供应和出现，超过了消费人群的覆盖量。
培养时尚消费 完善交通网络
信息时报：天河商圈的壮大和发展，面临的瓶颈是什么？该如何解决？
申格联：天河商圈的逐渐壮大和发展，面临的瓶颈主要还是如何扩大辐射影响和打造“华南时尚零售中心”的问题，商家不能替代政府去拔高广州在国内外的商贸地位而盲目乐观，必须准确认知目前天河商圈既不是中国的零售商业中心，更不是港珠深澳和东南亚时尚消费之都，而是广东的省会和珠三角的政治文化中心。当前关键的工作还是尽力培养广州的中产阶层和时尚消费理念，为消费群体敢于消费，敢于高消费创造物质支撑和环境氛围。
陈扬：天河商圈发展的瓶颈是区域的交通运输能力。对于一个商圈而言，满足整个商圈发展所需的消费群体，并不是一两条地铁线路能做到的，这就涉及了整个天河商圈交通网络的整体运载能力。这必须提升至城市交通规划发展的层面。
沈锐培：面临的问题还是同质化竞争严重、经营模式缺乏创新、进驻品牌缺乏差异。要解决问题首先要进行市场细分，趁着广佛同城、珠三角大融合的利好，吸引外来消费力。
谢逸枫：天河商圈面临四大瓶颈，一是业态同质化严重。二是商场过于集中，供大于求。三是交通问题。广州市政府应该重新构建交通网络。四是高端消费人群不集中。
