文/本刊特约记者 张学光 锡林浩特报道
尽管黄金周期间北京飞往内蒙古锡林浩特市的机票已经很难预订上折扣价，可是，小徐还是需要不停在两地之间往返。
经纪人小徐所在的专注一手房业务的房地产经纪公司虽然规模不大，但因为参加过京城几个知名楼盘的销售，因此在京城房地产经纪市场也算是小有名气，而身为80后的小徐也几乎是在近几年北京房地产市场火爆的市场行情下成长起来的。
“北京的房地产市场越来越不好做了，那里对于政府的房地产调控政策太过敏感了，也许今天还是平安无事，可只要今天晚上出台一个政策，明天的市场就风云突变了。”今年以来，政府层出不穷的房地产调控政策已经让小徐的神经绷得有些疲劳了。
事实上，从去年开始，小徐所在的房地产公司开始逐渐将业务的触角向京城以外的市场渗透，而锡林浩特这个距离北京600多公里的北方边陲小镇也成为了小徐这一年来最关注的市场，尽管这个市场连三线城市都够不上。
有钱有地
小徐并不是第一个把房产经纪业务引入这个市场的人，事实上，早在他来之前，此地已经开始有不少房产经纪公司先行进入了。
“可是，从房产经纪的角度而言，这里仍旧是一个有待开发的市场。”小徐认为。
从地图上来看，这座位于北京正北方的城市，所辖地域超过20万平方公里，相当于两个浙江省的面积，而人口不足100万，其中，中心城镇的人口更是只有20万人左右。土地在这里显然不是什么稀有资源。与此同时，由于近几年当地进行生态建设，大批农牧区人口迫于退耕还草而向城镇转移，政策导致的城镇化速度加快，自然而然地带动了当地房地产行业的兴起。
对于这个城市的经济发展的了解，几乎不需要去分析什么数据，只要站在城市中心的一座小山顶就一目了然了。放眼望去，城市的北面隆起一座近百米高的土堆，那是神华集团在当地开发的一座大型露天煤矿(煤炭开采是当地的一个支柱性产业)；而在城市的西面，则是一座新城，在房地产行业火爆的带动下，这座规模相当于老城一倍大的新城几乎用了不到5年的时间就被矗立起来了。
根据当地政府公布的一份上半年统计数据显示，能源和建材工业在上半年对于当地工业增长的贡献率分别达到了44.6%和27.2%，也就是说，当地工业增长额中超过70%是依靠能源和建材工业；与此同时，这两个产业的产值增长在上半年分别达到了58%和78%，是当地所有产业当中增长最为迅速的两个产业。
煤炭电力和矿石冶炼等产业直接带动了当地居民收入的增长，而当地政府在土地政策上的放开给予了房地产企业巨大的谋利空间。对于这个草原深处的小城来说，房地产无论从政府财政还是居民生活上，都开始占据越来越重要的位置。
“以前交通广播里每天都是一些求医问药的广告，可现在，几乎都是房产租售的广告了。”每天开车上下班的小徐，时刻注意着这种细节上潜移默化的改变。
荒原之上
“这里不同于一线城市，对于房地产调控政策没有那么敏感。”这也许是包括小徐在内众多房地产企业涌入这座边陲小镇的原因。
由于小徐所在的房地产经纪公司主要负责房产的销售环节，因此小徐几乎熟悉这个城市里每一个房地产开发商。
“目前这个地方的房地产市场上的房地产开发商大部分都是从呼和浩特和东北地区过来的，本地企业很少，这些外地开发商已经习惯于将销售业务交给经纪公司去做，所以自然也吸引来很多一二线城市的房产经纪公司跟着来到这里。”而小徐也正是在这种背景下才来到这座小城市。
开始的时候，由于当地的房产经纪业务规模较小，房地产开发商也是急于寻找到合适的房产经纪公司，因此，小徐去跑客户并不费劲，也远比北京容易得多，只需要一辆摩托车和一张嘴就足够了。
“现在不像以前那么容易了，特别是今年，一线城市的房产经纪生意不好，把很多这样的公司都挤出了一线市场。”从今年开始，小徐突然发现身边的竞争对手越来越多了，而这些对手有些甚至是曾经在北京市场的老对手。“现在的客户变得越来越挑剔了，不但要求有足够的资质，而且在销售方案上的要求也越来越苛刻。”小徐深感激烈的行业竞争已经让他们面对开发商的议价能力越来越低。
确实，这个市场的增长远没有跟上产业膨胀的速度。而蜂拥进入的房地产开发商也让这个规模不大的市场开始变得有些拥挤。
按照当地建设局的一份统计数据，在2009年一年的时间，当地在房地产开发上的总投资额不过36亿元，施工面积也只有320万平方米，而该市的房地产开发企业已经达到了142家，这其中，仅去年一年的时间就新增了超过50家房地产企业。
而另一个数据更加说明了这个市场竞争的现状。在2009年，当地在住宅建设的施工面积上约为200万平方米，这一数字较上一年增幅为92%，几乎翻了一番，可是，与此对应的投资额却没有大幅度的增长，只有12%左右。
“好多小开发商弄上2万平方米的土地就能拉起摊子盖房子。”小徐有些担心，这对于当地的房地产市场没有什么好处。
适者生存
对于眼下的这个刚刚兴起的市场，小徐不讳言，自己也是在一边抢地盘一边做调整，“像我们这些习惯了在一线城市做房产销售的人，需要逐步适应这里新的环境。”
刚刚来到这座城市的时候，这个陌生城市的一切都让小徐无法适应。举例而言，在北京做一个楼盘销售的时候，最重要的就是要造势，也就是说，让所有购房者从开始获得消息直到最终签订合同，始终要产生一种危机感和紧迫感。“北京有几千万人口，只要把前期的广告宣传做到位，开盘的当天吸引几千人过来根本不是什么难事。”小徐也承认，如果实在不行，索性就花钱雇上几百个“托儿”，销售现场紧张的气氛保证能烘托起来。
“可是这地方不行呵，把全城的人都加起来还不到20万人，想要制造抢购的气氛很难。”在接受记者采访之前，小徐刚刚在10月1日的时候操持了一个新项目的开盘。“在开盘之前，我们整整忙活了几个月的前期推广，仅在当地的广告我们就整整铺了三遍，可开盘当天200多套房子也就成交了三五套。”
小徐把这其中的原因归咎于小城市慢条斯理的生活状态。“在北京，购房者到一个新楼盘往往要跑几十公里，坐车也要2个多小时，他们平常还要上班，根本没有那么多时间去耐心选择房子，而开发商也正是利用了购房者的这种 ‘不想麻烦’的心理。可这座小城市不一样，开上车到城市的任何一个角落都不超过10分钟，购房者有充足的时间去挑选房子。”
而这，就是小城市房地产市场的特点。
在一线城市，几乎所有的购房者和经纪人都笃信那句购房箴言：“地段，地段，还是地段。”然而，在这种小城市里，地段对房子价格的影响微乎其微。“更多的人考虑的还是房子的质量。”小徐认为，在这种小城市里，刚刚富裕起来的购房者仍旧是以自住需求为主。
房价还会涨
干了这么多年的房地产，让小徐非常明白，一座城市的房地产规模不是由当地的人口数量决定，而是由当地的经济发展水平决定的。“只要这里的经济好，有就业，有收入，就会有大批的外来人口进入，他们才是这个地区房地产市场真正的潜在消费群体。”
按照小徐的理解，如果这座城市依靠地下储量巨大的煤炭资源成为未来内蒙古乃至整个华北的能源基地，无疑会吸引大批外来劳动力进入当地，而当地的人口也会出现急剧膨胀。“到时候，不仅一部分外地人要在当地买房落户，即使是不买房也会带动当地的房屋租赁市场，这自然会促使本地人购房用于出租。”
而按照记者的了解，目前当地房屋的租售比仍旧处于一个相对较低的水平。以当地位于人工湖(接近市中心位置)附近的楼盘金河湾为例，目前的市场价格约为2700元/平方米，一套80平方米的房子总额约为22万元，而这套房子目前在当地的租赁价格约为800元/月。以此算来，这一地区的租售比约为1:275，远远低于国内一线城市的平均水平。
事实上，也正是由于这种投资价值，使得当地房地产的投资需求逐渐被开发出来。
“这种投资还是区别于一线城市的投机，很多购房者纯粹就是为了资产保值。”按照小徐的计算，以人工湖边的那套房子为例，如果房主选择按揭贷款，20多万元的房子首付只需要5万元左右，而选择20年还贷期限的话，每月的还贷只需要1000多元，完全能够以租养贷。
也正是对比国内一线城市动辄上千的租售比，包括小徐在内的很多当地人都相信，未来当地的房价仍旧有上涨的空间。
而在接受记者采访时，小徐还告诉记者一个有趣的现象，现在当地除了资源开发之外，好多产业都不景气，一些中小企业主手中有了闲钱之后，也不打算扩大生产规模，而是转手将这些钱购入大批的房产，“这比存到银行合算多了，今年买上100万元的房产，也许明年就可以用来抵200万元的账，而客户那里也认定房价会涨，自然也是乐意接受。”
