文/本刊记者 于娜 天津报道
北京至天津是一条看房热线，即便是在楼市低迷的时候，这条线上的看房班车也是风雨无阻。“十一”假期的第三天，10月3日上午，记者坐上了从京广桥出发的看房班车，目的地是位于天津津南区的新建地产星耀五洲，这块地是天津历年“地王”中价格最高的。
天津以直辖市和一线城市的姿态，吸引了全国各地的开发商来此淘金，不知不觉中，拥有优越地理位置和温和房价的天津近两年成为地产市场的焦点。两次调控来临之下，回暖势头强劲的天津市场也难免跌宕起伏。
需求爆发
看房班车行驶一个半小时后，经由一条新建公路直达星耀五洲售楼处，这条路据置业顾问说是津南区政府花4个亿专门打造的。来自大西南的云南星耀集团62.9亿元拿下天津“地王”后，星耀五洲于2008年4月19日正式开工，2009年5月1日一期开盘。
按照“星耀五洲”宣传的一个独特的设计理念，它是将世界版图适当调整后同比例缩小，从而形成地理意义上的五大洲板块。其中，7000亩水面组成四大洋，周边建设约300万平方米的建筑构成五大洲板块。
售楼处里的人气之旺，让记者小有吃惊，因为刚刚在外面观察周边环境，并没有发现其他成熟的社区，虽然置业顾问介绍旁边的几块地分别被某些地产商买走，但目前还是裸露的土地和塔吊而已，显得有些荒凉。
而售楼处里却热闹多了，又逢节假日，看房的人很多，样板间只能一拨拨地进去参观。高层8000元毛坯，一万元精装修的价格，对同行的几位北京看房者很有吸引力，而单价一万五的小别墅，更是让他们心动。
“我们去年五一开盘到当年年底，就成交了3000套，销售额是27.6亿，今年1到9月份也卖出了200多套了。”星耀五洲北京营销总监陆岳面对本刊记者依然满面春风。她承认在今年四五月份时，受国家调控政策影响还是有一些市场萎缩，但毕竟星耀五洲总价偏低，一套房八九十平米，也就是八九十万元，支付压力很小，所以很快恢复了市场销售。
据她介绍，已经开盘的北美和亚洲板块的第一期业主多为地缘性客户，即天津本地购房者，以自住为主，比如大学城搬到津南区后，很多老师产生居住需求，尽管他们在市内有房子。第二期有了北京和外省市的购房者，除了一部分投资购买外，天津的发展带动了产业转移，那些随产业移植过来的新的定居者，他们也要购置房产。
在河西区富力津门湖的售楼处，记者遇到了祖孙三代全部来看房的天津丁先生一家，他们想买套大一点的房子，改善一下住房条件。丁先生觉得1.7万元的单价还是有些贵，但是他不想再继续等待下去，“位置好、价格好的房子永远是个梦想，还不知道将来会有什么变化，不如趁现在价格平稳期出手。”
据统计，9月天津市新建商品住宅累计成交9045套，成交面积95.5万平方米，环比上涨34.3%，成交均价每平方米9463元，环比上涨1.4%；二手房共成交6477套，成交面积51.5万平方米，环比上涨21.2%，成交均价每平方米7055元，环比上涨3.8%。这意味着新建商品房住宅成交量已连续三个月保持两位数的环比增长，二手房成交量也连续2个月保持上扬。
“中国人有投资不动产的情结，而且又有这么多的移民进入天津，很多都是高技术、高品位、高要求，他们一定会带动高端项目，这就是为什么天津‘地王’频出的原因。”陆岳信心十足，她觉得大家都看好这个预期，就像当年的浦东一样。
“银十”夭折？
即便有所谓“金九银十”的说法，即便同处天津，地产小气候也有不同。
西青区一处楼盘的置业顾问丁小姐忙着接待客户，连水都顾不上喝，但她却向记者抱怨说，看的人多，签单的人少，感叹9月份的好日子不再有了。9月份天津地产市场的大卖，成就开发商期待的“金九”，而9·29二次调控的出台，让“银十”夭折的迹象初显。知名地产评论员廖承军认为在政策目标和政府决心不变的情况下，天津楼市能维持多长时间的“回暖”并不可期，毕竟一个市场是不可能靠“冲动”维持的。
廖承军表示，在4月份公布“新国十条”后，天津楼市也曾经出现了为期3个月的观望期，在第三季度出现了“房价涨幅有限”而“成交回暖明显”的迹象，尤其9月份商品住宅成交面积的环比数据出现了快速“回暖”的现象。虽然与去年同比数据相比还有一定差距，但与之前数月的数据相比依然称得上“金九”。
他认为，造就2010年楼市9月行情的各项因素中，有被抑制的自住需求的释放；负利率环境下的保值需求；开发商通过定价权遥控市场；挤压外地务工人员购房需求反而推动本地购房需求的入市；以及政策监管不力导致部分投资需求入市等等。不过，他判断此次“金九银十”更像小阳春而非反转，因为能够造就此情形的因素中，没有一项是可以长期作为利好支撑市场的。
记者“十一”期间曾在网上参与一个天津地产圈的讨论，成员多数为天津各楼盘的置业顾问和营销人员，提出一个楼市是否回暖的话题后，马上有很多人跟帖说，四五月份时几乎交白卷，而9月份手上一下子卖掉了很多套房子，不是暖了而是很热了等等。人人都兴高采烈，因为会有一笔不菲的销售提成等待他们。而对于接下来的10月、11月，他们又是忧心忡忡，对二次调控望而生畏。
根据官方公布的数据，2010年10月1日至10月7日，天津市新建商品房交易1758套，平均价格每平方米10223元。其中，住宅1598套，平均价格每平方米8851元。全市商品住宅成交套数降至232套/天，与9月最后一周的日均296套相比下降了21.6%。二手住宅没有成交。
“天津楼市在滨海新区等新城区发展的带动下，购房者可选择的余地比较多，并未在新政的影响下出现让人过分担忧的情况，但也不存在全面回暖的基础。”廖承军认为，其中一个根本原因在于9·29“新国五条”面世后天津楼市调控实施细则还没有发布，对天津的影响能有多深还不好预估，若细则内容与上海市颁布的内容相仿，也有限购、限贷、包括积极推进房产税试点等实施细则，则短期对天津楼市的影响也将是巨大的，短时间内房价和成交都会被抑制住，难以出现回暖迹象。
避风港≠潜力股
在居住方面，与北京人相比，天津人无疑是幸福的。
记者与前来看房的天津人赵先生谈起北京的高房价，他不无自豪又略带庆幸，不过现在他也担忧，要不是外地购房人尤其是北京的投资客的带动，天津的房价还能更低。天津地产界的一位周姓资深人士表示，现在当地市场也有一些“抄底”炒房资金，但天津人比较务实和保守，不喜欢做前瞻性的投资。
周姓资深人士介绍，目前天津楼市上投资需求比较少，不论是中端的六七十万元到一两百万元的高层，还是几百万元的别墅，都是以自住为主，占到市场成交的90%以上。而且在天津投资类的房产如酒店式公寓、50年商业产权的项目也比较少。在天津投资地产的都是什么人呢？她认为外地客户可以等同于投资客户，他们在天津环城四区和滨海新区购买房产，市内六区关注那种极高端的投资项目。
她认为天津房地产还是一个“价值洼地”，相比北京、上海、深圳这样的一线城市来讲，天津应该是准一线城市，整体房价低于一线城市，但在天津经济发展的拉动下，随着外来人口的增加，基础设施的完善，富力、万科、保利、金融街等成熟的开发商已经进入，目前销售均价超过3万元的达到5个，超过2万元的超过30个。
“云南星耀集团15年前以装饰装修公司身份进入，当时是同和记黄埔合作，跟着和黄队从西南广西、昆明，一直做到了青岛、北京、沈阳，后来星耀自己慢慢做成了兼有装饰装修的地产开发商，其实原来都不挂自己的名字，相当于贴牌生产。”陆岳说，星耀五洲的总投入两百多个亿，公司自有资金当时差不多有80个亿，从拿地开始就和中信联合，发行了一笔68个亿的信托基金。“星耀这么大的投入，对未来没有一个回收预期，谁也不会做这样的事，购房者也是同样道理。”
“人们对天津楼市有一种‘避风港’的感觉，其实这是天津楼市一个重要发展阶段营造的氛围。”廖承军认为，除了天津核心城区外，还存在环城四区以及其它辐射面很广的远郊区县的发展，尤其是在以北京和天津之间的“环渤海1小时生活圈”概念项目中，在环城高速和地铁、高铁规划的支持下，很多人选择在这些区域购房，与核心区域15000-20000元的房价相比，这些区域5000-8000元的房价就显得非常诱人了，价差大、选择多、规划好也就自然而然地形成了很多人选择的“避风港”。不过，投资并不只是价格的博弈，其涉及的因素太多太多。
平稳过渡
限购的下一步是更严厉的房产税试点？还是更温和的手段？
目前天津针对二次调控的相关实施细则尚未出台，廖承军预计，很多购房家庭势必会陷入观望状态，再加上10月份以后的市场投放量将放大，市场中的房源将非常宽裕，购房者可选择的余地非常大；新政对于房地产开发商资金链的影响在逐渐加大，部分资金紧缺的房企不得不采取低价快销的策略来完成资金回笼的需要。资金充足的房企营销策略变化不会太大，但其一定会在项目升级方面下足工夫；在新政的推动下，保障型住房开发会进入一个新的高潮期。他认为在政策和竞争的双重压力下，天津楼市的房价会有一个逐步走低的过程，直到购房信心恢复。
未来房地产公司可能面临较大的现金流压力是调控下不能避免的话题。“国家调控不是说什么都可以涨，就是房价不能涨，因为政府有一个功能就是让大家安居乐业。”陆岳认为，对于原来的投机和炒房带来的房价离谱增长，是需要控制的，也不会有哪个开发商宁可不卖房，也要把房价标得很高很漂亮。
在“环渤海经济圈”规划出台后，借助拥有全国第三吞吐量的海港和毗邻北京等优势资源，天津不光步入了一线城市的行列，也逐步形成了人口输入型社会结构，大量资金和人才拥入天津，为天津未来的快速发展奠定了良好的基础，房地产商在天津的布局也伴随着这一切很早就展开了。
购买力会想尽办法释放的，股市、黄金、期货、艺术品等投资渠道还不近人意，所以大家涌入楼市，廖承军担心如果国外热钱进入楼市，将是一个破坏性的增长，存在泡沫和崩溃的可能。现在香港楼市上就是如此，房价直线上涨，已经回到了1997年爆炒时的高点。“每一个经济热点地区也都是房地产投资的热点区域，炒房资金也随着天津的发展早早地就进入了市场。但随着国家楼市调控政策的实施，投资资金已被限制，未来一段时期内天津房价的主导力量将来自自住需求。”廖承军认为，在滨海新区和津南区等新城区价值发现的带动下，预计天津楼市会平稳度过这段时期。
