商报记者 袁晨晨 刘晓颖 见习记者 刘娟
国庆长假最后一天，“沪12条”房产调控措施发布，其中一条是动迁安置房提前上市交易，上市年限由原来的5年缩短至3年；昨天，上海市房管局发出《关于动迁安置房提前上市交易有关问题的通知》，进一步明确相关的具体操作事宜。两者前后相差时间不过3周。商报记者日前奔赴闵行、宝山、浦东等动迁房相对集中的区域调查发现，这些区域的二手房市场无论是挂牌量还是成交量，已经对此新政有所反应。
■ 闵行浦江镇
动迁房交易量近期提高10%
闵行浦江镇是本市一大动迁房基地之一，最新试点的经适房选址于此，动迁房源数量庞大，浦江世博家园是其中的供应“大户”。
汉宇地产浦江镇分行的蒲经理告诉商报记者说：“按照最新的大产证满3年，且签订拆迁补偿安置协议满3年的‘解禁细则’，浦江世博家园里的动迁房基本达标，能够上市交易了。”
事实上，自从“沪12条”提出动迁安置房提前上市交易后，浦江镇动迁房挂牌量就明显上升。“比平时多了10%－15%，交易量比解禁前至少提高了10%。”蒲经理进一步解释，“之前部分房源没有达到上市条件时，有些业主偷偷将房卖掉，由于没办法过户，买家要承担一定风险，价格相对便宜，如今可以上市了，价格也就开始上涨。”
据悉，浦江世博家园部分房源靠近轨交8号线江月路站，部分房源靠近联航路站，根据房源的具体位置、房型、面积的不同，目前的成交价基本在14000－15000元／平方米左右。
闵行浦江的新建商品房不多，目前在二手房市场流通的主要是一品漫城和浦江华侨城，一品漫城次新毛坯房约为22000元／平方米，而浦江华侨城到地铁站的距离较远，公寓房价格基本在18000－19000元／平方米。这两个小区定位高端，相比之下，浦江世博家园的动迁房价格具有较大优势。
■ 宝山顾村
二手房挂牌价突击上涨
宝山顾村是上海最大的动迁安置房基地之一，这里的房源几乎占全市的1／3。据不完全统计，宝山顾村2005年至2007年售出的动迁房约有10000套。目前符合解禁条件可挂牌上市的是2006年、2007年左右的动迁房，大约有4000－5000套，但真正进入二手房市场的挂牌量不到10%。
据附近一些中介门店的业务员介绍，该地区有不少动迁房是用来出租的，大多为毛坯或者简装，租金较低，约为800－1200元／月左右。新近挂牌出售的动迁安置房源多集中于丰水宝邸小区，多为带电梯的小高层和多层房源。9月初，丰水宝邸二手房的挂牌价为10500元／平方米左右，此次新政出台后，挂牌价突击上涨到13000元／平方米。
究其原因，一方面有动迁房解禁的因素，另一方面则受近期该板块新盘成交活跃的影响。汉宇地产市场研究部副经理付伟告诉商报记者：“大多数动迁房即使价格上涨，还是低于周边同类商品房的20%左右。据我们统计，目前这类动迁房实际成交的房源并不多。”
同时，商报记者从中原地产宝山顾村分行获悉，由于动迁房突然向二手房住宅市场释放供应，导致商品房二手房的成交量出现下滑，成交价格也有3%左右的松动。“一方面，动迁房的房东因为惜售而跳价，另一方面动迁房的放量客观上分流了普通二手房购房者，动迁房二手房的房价上涨与普通商品二手房的价格松动，使得两者的差距越来越小。”
此外，商报记者了解到，在宝山罗店，由于轨交7号线将于年底开通，当地的动迁房业主反倒不急于出售，据21世纪不动产上海锐丰美兰湖店的分行经理李芳介绍，“这些房主认为轨交7号线开通后，动迁房的二手房仍有升值机会，所以目前暂不考虑挂牌。”
■ 浦东川沙、三林
动迁房挂牌价已超二手房
商报记者在采访中发现，浦东川沙地区部分动迁房挂牌价竟已赶超当地商品二手房的平均叫价。
据了解，川沙地区的动迁房安置基地主要位于新德西路上，包括“顺馨佳园”和“万馨佳园”社区。早在几年前，当地政府就对该地块有所规划，川沙新德动迁基地的周边不仅建有幼儿园、小学、中学等，还有“配套社区管理服务中心”在建。“这些已成规模的优势，使得万馨佳园的挂牌量、售价直线飙升，”21世纪不动产川沙店周高详告诉商报记者。
顺馨佳园才造好一年，按规定不能上市交易，但万馨佳园符合“新政”规定的年限，“政策出来后，已经有50多套动迁房源陆续挂牌，占我店总体挂牌量的两成左右。”周高详说道。另悉，川沙镇的动迁安置基地以农民安置房居多，这类家庭一般持有4—5套房源。他们通常会先挂牌一两套房源“试水”行情。
“最近有20套房子成交，挂牌价和成交价持平，都在1.3万—1.4万元／平方米左右。”福美来川沙门店某业务员告诉商报记者，“我们附近的银龙小区和沙田公寓等都是1995年前后建的，所以在房龄方面，新建成的动迁小区反而很有优势，挂牌价每平方米要比公房贵1000元／平方米左右。”但与周边次新二手房动辄1.8万—2万元／平方米左右的挂牌价还是有一定差距。目前接手这部分动迁房的客户主要是张江高科区域的年轻白领。
三林世博家园可谓是史上规模最大的动迁房基地。该大型社区占地面积1.32平方公里，总建筑面积118.5万平方米，2006年就已全面建成，共建造房屋244幢，其中住宅219幢，商业、文化、教育等公建配套房屋25幢，共安置了1万余户世博园范围内的棚户区动迁居民。眼下这批动迁房源均属可以解禁上市交易。
“从挂牌量来看，我们店现在有房源40套左右，相对于世博家园6000多套房源的总量来说，还是比较少的。”当地一位中介经纪人介绍，“这样的动迁房挂牌价一般是1.9万—2万元／平方米，而附近知名的二手商品房小区大华锦绣华城是2.6万元／平方米。”目前世博家园的房源仅有零星成交，至于出租行情，两房两厅的动迁房租金是2500元／月，比面积接近的次新二手房低很多。
另外，在浦东周康板块，康桥宝邸、绿荣家园等动迁房小区的房源还差半年便可达3年入市标准。目前一些业主提前挂牌报价，一般要价为1万元／平方米左右，比附近次新商品二手房的挂牌价低3000－4000元／平方米。
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