本版撰文 信息时报记者 罗莎琳
距离号称史上最严厉房地产新政仅5个月左右时间，9月29日晚，国家有关部委再出台被称为“二次宏观调控”的措施。此次出台的政策主要是在4月17日出台的“国十条”基础上进行重申并加强力度。今天正好是“二次宏观调控”出台一个月时间，广州楼价出现了什么变化？调控效果如何？日前，《信息时报》联合新浪乐居针对广州主要在售的49个楼盘随机调查发现，超半数楼盘仍然不畏新政继续涨价，而降价楼盘只占调查楼盘不到两成比例。
49个楼盘中逾半涨价
调查结果发现，从9月27日～10月25日广州九区典型49个楼盘中，26个楼盘价格上涨，占到本次调查热销楼盘53%，而价格上涨幅度从200元~5000元/平方米。另外，13个楼盘价格维持高位，占到本次调查热销楼盘26%，价格最高维持32000元/平方米。而其中有8个楼盘价格出现下跌，占到本次调查热销楼盘16%，但价格下降幅度远远小于上涨楼盘的价格幅度，为80元～4000元/平方米。此外，还有其他2个楼盘销售的产品不同，占到本次调查热销楼盘5%，价格依然保持高位。
高端盘及市区盘最紧俏
记者从调查的结果发现，此次价格上涨的楼盘有两类产品，一是高端产品，尤其是高端豪宅和公寓等产品。广州知名豪宅汇景新城从25000元上涨到28000元每/平方米，每平方米上涨了3000元。楼盘负责人也向记者坦言，对比上海北京等一线城市，广州的豪宅价格绝对处于低谷。加上汇景新城所剩货量不多，高端买家并不会受到新政太大影响，购买需求不断增加，因此提价在所难免。记者看到，涨价楼盘当中，嘉裕丹顿阳光从24000元上涨到26000~29000元/平方米，涨幅最大为5000元每/平方米。
二是广州市中心区域产品，由于供应比较紧缺，加上交通商业居住氛围浓厚，因此购房需求比较旺盛。位于越秀区的富力君湖华庭由之前的25000元上涨到28000元/平方米，涨幅为3000元/平方米。此外，逸翠湾也由新政前的27000元上涨到日前的3万元/平方米，涨幅为3000元/平方米。
房地产专家谢逸枫认为，从本次调查楼盘来看，价格上涨主要有几个因素，一是广州市中心区域市场供应不平衡，供小于求，目前大部分市民买房仍然首选市中心楼盘，导致价格产生上涨的动力；二是受人民币升值和通货膨胀预期影响，购房保值增值成为追涨房价的重要因素。即便是出台新政调控，但不少高端买家仍然看好楼市的长期发展，因此，高端楼盘和公寓成为其投资的目标。
此外，也有业内人士认为，随着广州城市规划利好和交通配套的完善、城市功能的提升，以及广州亚运会的举办等因素助推价格上涨。
资金充裕楼盘价格稳定
调查显示，有13个楼盘价格维持高位水平，占本次调查热销楼盘的20%，价格最高维持在3.2万元/平方米。而其中有8个楼盘价格出现下跌，占15%，价格下降幅度为80元～4000元/平方米。
记者看到，价格保持基本平衡的楼盘基本都是高端产品，但属于最后一期，不着急销售。比如高雅湾在新政前后的价格一直保持在2.7万元/平方米左右；位于同一区域的丽海雅居价格也保持在2.3万元/平方米左右，两大楼盘目前都处于尾货销售阶段。
后市预测
政策双击年底郊区盘或降价
从9·29新政、广州“限购令”，到19日晚央行重启加息，随后公积金贷款也做出相应调整，近期楼市面临的政策压力陡增。那么，广州楼价在年底会否发生预测性变化呢？
对此，满堂红研究部沈锐培表示，“限购令”和加息短期内对成交量的影响比较大，而楼价在年底前估计会保持平稳；如果明年上半年调控依然从紧、继续限购的话，开发商基于资金压力，不排除会采取折扣、降价等促销手段，以加快出货回笼资金，特别是郊区楼盘。不过，由于“限购令”并没有改变市场有效供应，而加息幅度不大，加上基于高CPI预期，明年上半年楼价即使下调，幅度也未必会很大。
事实上，近期广州楼价已出现了部分调整。搜房数据监控中心最新数据显示，上周（10月18日～24日）广州一手楼成交均价仅9858元/平方米，是8月2日以来首次低于万元大关，环比11～17日下跌13.96%。广州市区楼盘成交上周无一进入前十，其原因在于市区楼盘价格较高，购买人群以改善型买家或投资客为主，其受到新政的影响较大，成交顿时大幅下降。在价格方面，上周成交前十名中，仅有广州亚运城和广州雅居乐十年小雅两个项目的均价超过万元，其他8个项目均低于万元。郊区楼盘成为成交主力，明显拉低了全市均价，环比上周下跌了逾一成。
记者观察
平抑房价不能依赖“限购令”
酝酿多时的楼市二次调控，最终以“限购令”为主调抑制需求。截至本月26日，推出“限购令”的城市已有14个，包括北京、深圳、厦门、上海、宁波、福州、杭州、南京、三亚、天津、海口、广州、温州以及大连。
尽管限购政策遍地开花，但效果却不尽相同。据悉，北京早于4月执行，因此对近期成交变化并不明显，这似乎情有可原。但上海“限购令”于国庆期间推出，成交量却同样没有明显变化，周成交量仍维持在4000套上下；而深圳、广州成交量则出现显著回落，周成交量从“限购令”出台前的2598套跌至507套，一周最大跌幅达64%。
从京沪穗深在“限购令”推出后的成交分化来看，“限购令”并非楼市的灵丹妙药，简单地抑制需求并不能从根本上起到平抑房价的作用。从宏观角度分析，此轮8～9月的反弹行情，推手是人民币汇率上升，同时伴随国内物价通胀，造成人民币的外升内贬，社会资金出于保值增值的考虑，从而令房产的投资需求得到强化。
由此笔者认为，平抑房价不能依赖“限购令”来实现，甚至由于“限购令”的出台，已导致个别城市的二手楼市出现惜售现象。平抑房价，首先要增加市场的有效供应。一方面可通过加大闲置土地的处理力度，增加市场土地有效供应，同时可起到加快新房建设周期的效果。但从土地到商品房供应的转化，难以在短期内发挥作用；另一方面，就是通过房产税的开征，增加住宅的持有成本，以迫使空置的二手房投入市场。但此举措在年内实施的可能性不大。
除了增加供应外，对流动性过剩的管制显然至关重要。不收缩市场上的货币量，就有可能重新出现楼市的报复性反弹，这种政策打击过后的反弹现象近年已屡见不鲜。可喜的是，央行在10月20日宣布加息，预示新一轮的加息周期启动。虽然加息指向的是抑制高企的通胀，但对楼市毋庸置疑将产生资金收紧的压力。
