能连续蝉联百富榜，许荣茂和他的家族非常难得。
世茂集团是一个相当成熟，也是非常稳健的企业。
——胡润
许荣茂携他的世茂创下了一个记录，连续10年进入胡润百富榜十强。在中国所有的富豪中，仅此一人。
世茂的成长、成熟与成功，来自于各优质基因的恰当组合。其中囊括着精明的领导、独有的模式，当然也离不开时代的机遇和发现机遇的眼光。
今天的世茂，在商业和住宅并举的道路上走得并不尽如人意，稳健的财务也开始逐步激进。调控大幕下，许荣茂还能继续财富神话吗？
文_《东地产》万云选 童丹霞
在10月19日上海发布的《2010胡润房地产富豪榜》上，许荣茂毫不意外地再次入选TOP10。
仅仅在7天以前，许荣茂同样进入《2010胡润百富榜》，继续巩固其在中国财富榜上的强势地位。
10年来，许荣茂创下了一个记录，连续10年进入胡润百富前十强。在中国所有的富豪中，仅此一人。
荣智健、刘永好、宗庆后、张近东、张茵、李彦宏……这些中国各个行业的领袖人物没有做到的事情，许荣茂做到了。
不仅年年在胡润百富榜前十强折桂，在福布斯中国富豪榜上，许荣茂同样有着不俗战绩。他是2007年福布斯中国富豪榜的首富，2006年福布斯中国富豪的第二名，2001年福布斯中国富豪榜的第五名。
沧海横流，方显英雄本色。在富豪们的财富涨涨跌跌、富豪榜走马灯换人的时候，许荣茂何以做到屹立于财富的巅峰，一直不倒？
《东地产》从了解许荣茂旗下的世茂集团入手，试图揭开许荣茂和这个庞大财团背后的财富密码。
精于计算的许荣茂
许荣茂是个很低调的人，这几乎是外界对他的一致印象。
平时许荣茂很少公开对外接受媒体采访，即便是在数次进入胡润百富榜、福布斯中国富豪榜这样的时刻。
除了世茂集团董事局主席职务外，许荣茂还有一个公开职务：上海市侨商会会长。一位加拿大籍的上海侨商会富豪对《东地产》谈起他印象中的许荣茂：“他很低调，和谁说话都很和气，但看得出来很精明，拿不准的事情不随意开口。”
《胡润百富》董事长胡润也对这位连续10年进入百富榜10强的富豪赞不绝口：“能连续蝉联百富榜，许荣茂和他的家族非常难得。世茂集团是一个相当成熟，也是非常稳健的企业。”
许荣茂最早从做证券经纪人开始，积累了第一桶金后转入房地产市场。金融行业背景的他善于算计，精于投资也成为其日后大发其财的原因之一。
某种程度上，许荣茂是一个企业家，也是一个“炒家”。
今年3月，据香港《明报》报道，许荣茂曾经将自己香港山顶丰林阁C屋以1.15亿元卖掉，转手赚了47%的利润。在此前，许荣茂也有以2.3亿元抄底香港山顶豪宅“创世纪”的举动。
此外，在2008年，一度传出许荣茂欲图收购当时的英超豪门纽卡斯尔联队，据传是许荣茂看上了纽卡斯尔联队的主场圣詹姆斯公园，欲图在这里开发房地产赚钱。虽然最终收购并未成行，但显示出许荣茂投资视野的宽广。
高价的滨江模式
高端豪宅一直是世茂集团的主力产品，而世茂又在高端豪宅领域独创了颇具特色的“世茂滨江”开发模式。
曾经有好事者说，许荣茂之所以如此财运兴旺，是因为他的“风水好”，靠水发财，而这个水，指的就是滨江。
五合国际五合智库曾经跟踪研究过世茂集团，发现其滨江模式具有非常鲜明的特征。
首先在选址上，世茂选择在城市核心区或者新城核心区，并且拥有滨水景观资源，一般而言，项目用地的滨江水岸带基本在1.5-2公里范围内。其中早期的上海世茂滨江花园水岸线约为1公里，而南京世茂滨江新城的水岸带是1.7公里。
在规划布局上世茂更是充分利用水景资源，建设超高层以达到户户面江效果。此外，世茂建造的超高层也有利于大型景观的营造，多个项目都根据当地特点，设计不同风格的世界风情主题园林。
此外，在用地方面除了考虑区位和景观因素，世茂凭借其自身的优势还拥有了获取大盘开发的谈判能力，并且基本都是城市综合体。大盘开发更加有利于项目整体档次的提升和高端社区的营造。
其滨江豪宅由于独特的开发模式，售价自然不菲。
根据中国房地产信息集团提供的数据，上海世茂滨江花园，从今年的1月到9月，最高的成交单价为93000元/平方米，最低单价也达到49467元/平方米。
超低的拿地成本
利润率是房地产企业最重要的财务指标之一。开发高端豪宅的世茂集团利润率自然比较高，这一定程度上成为许荣茂财富长盛不衰的重要因素之一。
但世茂集团的高利润率不仅源于楼盘卖价高，更在于其超低的土地成本。
根据世茂集团发布的公告，公司09年的土地成本平均楼面地价不到1600元/平方米，而其销售物业的平均单价超过10000元。
在今年年中发布的公告中，世茂集团上半年一共新增11幅地块，平均楼面价格仅为2366元/平方米。而在同一个报告期内，世茂集团的平均入账销售单价从去年上半年6704元上涨39%到今年上半年的9344元。
截至2010年6月30日之前，在世茂集团所有的3280万平方米的土地储备中，平均土地成本只有1865元/平方米。
“对于售价动辄上万的世茂来说，这个楼板价是非常便宜的。”上海北孚地产研究所所长刘光东对《东地产》表示。
忠实的世茂粉丝团
五合国际五合智库总经理邹毅对《东地产》分析，世茂和星河湾、仁恒这些高端地产商一样，也有自己的“粉丝团”。
一直追随世茂买房的人，其实是世茂最大的“金主”，这些人购买力特别强，是许荣茂的“财神”。
例如世茂的商铺，世茂则对于多个销售项目承诺了10年的长期固定投资收益，如沈阳世茂五里河，前10年世茂股份为商铺业主提供8-9%的年模式投资回报方案，10年以投资者可以加签5年租约并获得10%以上的现金回报，或由世茂百货提供租金分成比例，并由上市公司提供收益保障。
而其拥有的众多商家资源也成为后期出租降低了风险，给投资者增添了信心。
此外，世茂建立了境外销售体系，多个大型项目在香港、台湾、东南亚、美国、澳洲、英国、日本和国内进行同步销售，大大加速了销售进程，据了解，世茂多个项目的境外销售比例占到了半壁江山。
好坏参半的世茂商业
08年前后，随着金融风暴来袭和我国住宅地产经历的调整，世茂集团开始逐步将发展重点转移至商业地产，09年完成集团资产注入，使上海世茂股份（600823 .SH）成为集团旗下主要的商业地产运营和开发企业，并且通过不竞争条款的签订，明确了集团旗下两家房地产上市公司的开发经验领域。
邹毅分析，目前世茂商业运作从用地选址到开发策略，都比较可圈可点。
从用地来看，世茂商业项目储备主要集中于长三角、环渤海地区的二、三线城市，虽然一线城市比例不高，但这些二、三线城市经济发展较好，具有消费活力，并且项目拥有良好的区位条件，体量较大，能够形成市中心的新兴商圈，配合大规模高端物业的落成，区域消费实力得以支撑。
再从开发策略看，先期世茂商铺基本为销售，目前仍然以销售为主，但大型商业项目世茂一般会持有其中的核心部分，自主招商经营，在保证商业业态及运营竞争力的同时保留核心商业项目资源，未来持有型物业的比例逐步过度至30-40%。
“最为关键的是，许荣茂把鸡蛋放在2个篮子里，住宅物业不好的时候，商业物业会带来利润。”邹毅表示。
在目前，世茂组建了世茂百货，启动全国扩张战略，计划用５年的时间开发约20个百货，实现营收近50亿的目标。
但目前世茂百货的行业地位尚未确立，以04年底在上海开业的百联世茂广场为例，虽然地处南京路步行街黄金地段，但与其他几大主力商场相比人气依然不旺，租金收入也与上海百货行业龙头差距显著，
09年年报显示，上海世茂广场收入1.47亿元，而行业老大第一八佰伴全年实现零售额34.51亿元，按照百货行业平均25%的扣点率来估计，第一八佰伴租金收入达到8.6亿元。
略有隐忧的财务压力
世茂向来奉行较为稳健的财务策略，2007年，世茂的净负债率只有35%，到2009年底，为52%。根据今年最新发布的中报，截至6月30日，世茂的净负债率上升到75%。
与较为激进的房产公司动辄超过100%以上的负债率，世茂的财务状况相对良好，但快速攀升的净负债率，也呈现出一定隐忧。
2010年半年报显示，世茂股份流动比率1.96，速冻比率0.75，资金情况尚可。
邹毅分析，主要由于10年世茂股份大大增加了施工面积和加快了拿地步伐，同时竣工可销售面积较小造成大量存货。世茂股份于今年9月进行了6亿元的信托融资，融资期限为1年，可见今年世茂股份资金需求较大，半年报显示筹资活动现金流中借款流入约为35亿元。
“世茂的竣工面积在今后2年有大幅增长，这会在一定程度上延缓世茂的资金压力。”邹毅分析。
但与此同时，根据世茂中报，仅仅今年下半年，世茂新增竣工面积就有170万平方米，超过上半年40万平方米。在目前宏观调控比较严厉的背景下，世茂开发的大多是高端楼盘，且大多处于二线城市，受到调控的影响会比较大。
世茂如何平衡财务压力，并迅速去化库存，将是未来许荣茂是否能继续其富豪榜神话的关键因素。
