早报记者 陈赟
据百特豪世房地产咨询(上海)有限公司最新研究报告显示，目前日本的住宅平均价格已恢复到泡沫经济开始前的水平，东京中心区域高端住宅平均总价低于亚太地区多个一线城市，但租金收益位居首位，房地产市场触底迹象明显，部分嗅觉敏锐的投资者开始密切关注东京市场。
地价创新低
日本国税厅今年7月公布的调查显示，日本平均地价已降至12.6万日元(约合1万元人民币)/平方米，创下13年来最大年跌幅。东京银座商业区精华地段地价居日本之冠，为2320万日元(约合178万元人民币)/平方米，但比去年同期下跌26%，跌幅为16年来最大。
中国台湾地区最大的房产中介机构信义房屋企业集团近日针对日本东京、中国上海和台北三个城市市中心区域中高端物业所做的调查显示，东京平均房屋总价约合330万元人民币、上海约合400万元人民币、台北约合360万元人民币。
上海由于受到国内楼市调控政策影响，部分房屋价格虽一度出现下跌，但目前依然超越台北及东京，居三大城市之首。
今年7月，信义房屋集团在东京成立了日本分公司“信义不动产株式会社”，与日本欧力士集团、日本最大的住宅房产开发商之一大京集团合作，希望打造中国内地和台湾地区华人赴日置业的一大平台。
据悉，世界最大民间房产公司Cushman&Wakefield自去年11月至今年6月间，已先后买入东京价值500亿日元(约合38.5亿元人民币)的办公楼与住宅物业。
格林豪泰酒店管理集团计划今年进军日本市场，并于日前与日本知名连锁酒店公寓Weekly Mansion Tokyo(WMT)达成战略合作联盟。
目前，东京的房屋价格跌入新低，加上日本房地产市场已经低迷近20年，未来可望有一波补涨效应，部分外资企业在此时加紧投资合作，进场时机逐步显现。
日本百特豪世海外事业部高级经理蒋瞿旭指出，日本的银行是世界上最为保守的银行，加上经济低迷，银行提供房地产贷款相当困难。但具有现金能力的投资者，一次性付清购买房屋，价格远低于普通市场。
据了解，日本房屋买卖的计价面积不含公摊面积及附属面积(阳台)，而是以套内(可使用)面积计算，以此估算，在日本买房资金效率相当于中国内地的1.3倍。
租金回报率最高
据信义房屋集团调查数据显示，中国部分城市房价已经超越东京，但租金回报率较低。数据显示，东京市中心五个区住宅年租金回报率在6%~7%，中国台北市中心五个区半数住宅产品以及上海市中心住宅的年租金回报率不到3%。
以近期成交为例，某客户买下日本东京都山手线区域5户总价值976万元人民币(约合1.2亿日元)的房产，月总租金收入为5.63万元人民币(约合73万日元)，年租金回报率6.9%。
在线房地产调查公司Globalpropertyguide.com最新数据显示，全球城市房价排名前7位的毛租金收益率分别为(以120平方米公寓房屋计)：摩纳哥1.48%、伦敦3.48%、香港3.25%、纽约3.75%、莫斯科3.45%、巴黎3.85 %、东京5.75%，东京在房价排名前20位的城市中为最高。另外，东京以租金7406美元/月(约合49209元人民币/月)排名全球第二。
“日本在泡沫经济崩溃后，虽然土地价格急剧下降，但住宅租金未见大幅度下降，全国住宅入住率始终维持在90%以上，租金与入住率的稳定，保证了投资回报率的稳定。”百特豪世海外事业部高级经理蒋瞿旭指出，日本的房地产租赁市场成熟，东京平均房价虽低于新加坡、香港等亚太地区一线城市，但租金回报率在各大城市中居首。
信义房屋近日在上海、北京、杭州和苏州等地针对最近一年来房地产投资金额在400万元人民币以上的人群发出的千余份问卷调查报告显示，有54.6%的被访者认为日本房地产有投资潜力，并有9%的被访者希望长期在日本定居。
近来，东京邻近区域的套装公寓销售已出现回暖趋势，相对低的房价、较高的租金回报，使东京成为亚洲主要城市房产投资者的关注热点，还有许多投资者将投资目光瞄准新宿、麻布、品川等东京都核心区域。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示，国内目前部分城市房价过高，但租金回报率很低，在房价波动较大的时候，租金回报率是考虑房产是否有投资价值的重要考量依据，从国际上来看，租金回报率在5%以上才有投资价值。
中房信集团分析师薛建雄指出，海外房产的租金回报率财务计算方式往往是加上了房价上涨的整体收益回报率，其中，海外房产的持有过程中物业管理费、修缮基金等费用也是每月需要支付的一笔不小的数目。
跨境投资涌动
今年7月起，日本政府大幅放宽中国大陆游客的观光签证，据估算，约有1600万个中国家庭具备申请资格，一些敏锐的投资者从中嗅到了日本房地产市场的投资机会。
“近段时间以来，我们接到很多国内投资者的电话和申请，近500名客户希望能在日本物色到合适的房产置业，客户数量比今年上半年增长66%。”蒋瞿旭作为专业的投资顾问，已带领数批潜在投资者前往日本看房。
在近期举办的第五届中国国际高端物业展上，日本项目首度参展并带来多个项目。其中，顶级公寓麻布台PARKHOUSE位于东京都港区麻布台，与东京塔一条大马路之隔，项目实用面积在61.56-163.35平方米，约合635万元人民币起。另外，箱根保养所是所位于距离东京最近的温泉旅游度假胜地，土地面积1778平方米，建筑面积326平方米，售价1.1亿日元，约合825万元人民币/栋。
“咨询东京圈内房屋的客户占到一半以上，目前，总价在300万-500万元人民币，在东京靠近地铁的地方的一居室或小的两居室，是投资客户的主要意向物业。”蒋瞿旭告诉记者，日本距离中国很近、稳定的高租金回报率、日本的房地产所有权持有者可永久拥有自己的物业，是国内投资者选择在日本置业的重要因素。
薛建雄认为，中国内地陆续出台的调控政策主要限制以投机、投资为目的的购房，因此部分投资者瞄向了海外房地产市场，但投资海外房地产市场应该充分考虑资金安全问题。
