时隔8年购回曾拥有六成收益权项目的11栋别墅 单价高达10万
商报记者 袁晨晨
最近一段时间以来，上海楼市“紧箍咒”频发，房产税也呼之欲出，但这似乎并未影响到大宗交易投资商对于优质物业的看好。近日，天安中国（0028．ＨＫ）在香港发布公告称，以总价人民币4．58亿元（相当于5．33亿港元），将上海西郊宾馆附近的西郊明苑三期11栋别墅收入囊中，每平方米售价约为10万元。
4．58亿买下11栋别墅
天安中国宣布，已经通过旗下的间接全资附属公司上海凯恒置业有限公司，与上海明鸿房地产发展有限公司订立预售协议，从后者手中收购坐落于长宁区龙溪路189号的西郊明苑三期的11栋别墅，总价为4．58亿元。这些别墅建筑面积预计为4583．47平方米。照此估算，此次天安中国购买西郊明苑三期11栋别墅的单价约为10万元／平方米，平均每栋别墅售价在4164万元左右。
按照普敦国际评估有限公司进行的估值，在2010年9月30日，西郊明苑三期11栋别墅的市值约为5．5亿港元，相比之下，此次天安中国的购买价折让约3％。
天安中国在相关公告中表示，这次的收购事项不仅配合其集团主要业务，也能增加土地储备，基于国内经济的长远增长前景，天安中国董事预期国内物业的发展，尤其如上海等主要城市将持续增长。天安中国董事预期：“优质住宅物业的需求将保持强劲，因此，增加这些城市的土地储备是集团长远发展的策略重点。”
商报记者了解到，目前，西郊明苑三期别墅尚未竣工，开发商上海明鸿承诺在2012年底前以上海凯恒名义取得这些物业的新建商品房房地产权证。
天安中国上演回马枪
据商报记者了解，天安中国与西郊明苑别墅项目可谓渊源颇深。
资料显示，项目公司上海明鸿成立于1992年，主要开发位于长宁区新泾乡1号土地上的西郊明苑别墅，楼盘可供销售面积仅约3．6万平方米，这个项目公司的全部股权权益原本由新加坡明鸿发展投资（私人）有限公司拥有。1995年，天安中国通过旗下的间接全资附属公司ＡＬ（Ｈａｎｇｚｈｏｕ，为Ｃｏｍｍａｎｄｅｒ的全资附属公司?雪入股并约定获得这个项目60％收益权。随后的2002年，新加坡明鸿又授予Ｃｏｍｍａｎｄｅｒ认沽期权，在认沽期权获得行使时，新加坡明鸿须以1．85亿港元购买ＡＬ（Ｈａｎｇｚｈｏｕ）全部已发行股本；7年之后，天安中国在去年10月13日发布公告称，同意在收取新加坡明鸿所支付的人民币6．4亿元（约7．27亿港元）的偿付金额后，以新加坡明鸿为受益人退回认沽期权。随着退回生效，新加坡明鸿将收购Ｃｏｍｍａｎｄｅｒ的全部已发行股本，而在买卖完成后，天安中国将从此不再拥有西郊明苑项目权益。当时，这一项目土地第二期及第三期第一部分的建设已经竣工，剩下的第三期第二部分正在兴建中，天安中国预计这一交易的收益约为5．47亿港元，将用作集团一般营运资金。
如今，又是一年过去，天安中国却再次宣布，以4．58亿元的代价，从上海明鸿的手中购回西郊明苑三期的仅11栋别墅，而在商报记者看来，10万元／平方米的收购单价并不为低。
延伸分析
申城别墅市场仍坚挺
汉宇地产在9月最新报告中指出，在整个住宅市场活跃表现带动下，沪上豪宅市场亦有所升温。9月份的别墅需求增加明显，供应虽有增加，但与成交量相比，呈现出相对供不应求的态势，整体成交均价在29000元／平方米附近，维持平稳走势。
以个案为例，位于浦东航头的“长泰东郊御园”在9月18日开盘推出首批联排别墅，该楼盘在半个月内售出105套房源，开盘当月即跃升至榜首；浦东惠南的“绿地布鲁斯小镇”也受到投资型购房者追捧；浦东曹路的万科蓝山小城以30872元／平方米均价成交71套别墅，成交面积12867平方米，在9月别墅成交量排行榜中名列第三。
