带租约整体收购 与米高梅公司的租约将保持不变
见习记者 刘娟
位于普陀大渡河路178号的“上海长风国际娱乐中心”在今年9月28日正式开盘销售，开盘3天后，其9月份签约次数高达93次，且整幢商业中心所有房源均已显示售完。
商报记者日前从中房信集团获得数据显示，该93套成交均发生于开盘当日——看似一次零散出售的集中成交，但实际上，该建筑面积约9万平方米商业大厦是以约1．61万元／平方米成交均价，也就是14．45亿元左右的成交额被整体收购。该笔交易背后的神秘买家近日浮出水面，即英国老牌投资商——高富诺。
带租约整体收购
商报记者在现场了解到，与长风公园仅一路之隔的“上海长风国际娱乐中心”，占地面积17909 平方米，总建筑面积逾12万平方米，其中地上五层建筑面积约为73315平方米，地下二层建筑面积约51110 平方米。该“国际娱乐中心”由开发商上海天鸿置业投资在建造之初就坚称，系为国际级娱乐业巨头美国米高梅公司以花费12亿元人民币的重金而“定制”，所以该物业当初即有一个推广名——米高梅世界。有别于上海商业地产市场上大多数零售类物业以购物、餐饮等为主的商业形态，该项目是以主题娱乐为主。
据了解，高富诺收购后，长风国际娱乐中心将继续称之为米高梅世界，与米高梅公司的租约将保持不变，“米高梅娱乐主题的融入，也使其成为了市场上商业项目的新标杆，这或许是挑剔的高富诺看中该项目的重要原因之一。”上海社科院某商业地产分析师称。作为好莱坞八大电影公司中资格最老的一家，米高梅以丰富的电影资料库和高质量的影院技术而久负盛名，而长风米高梅主题娱乐项目，也是米高梅公司在亚洲的首次登陆。
经营条件优越
“另外，目前长风板块内的大型（零售类）商业中心屈指可数，仅有新加坡国浩地产名下的国盛中心和米高梅世界。”上述分析人士称，“因为米高梅占据了极为有利的商业空白点，周边庞大的商圈人口规模将为其带来巨大的消费动力。这对于投资者来说，商机明显，其投资回报率肯定不低。”比如，米高梅世界是北岸长风的一个部分，光是其母项目北岸长风的写字楼今后就能为米高梅世界带来每天近3万人次的商务人流。北岸长风是一个涵盖（零售）商业、写字楼、酒店为一体的大型商业地产项目，其酒店部分已经由万豪品牌在今年2月正式开业，而其写字楼部分的出租率据称也已达到90％，其租客包括国际香精、香料供应商ＩＦＦ，半导体厂商ＮＡＬＣＯ，台湾建筑业巨头上鼎集团，央企中国国电集团等。而据北岸长风项目工作人员统计，在米高梅世界1．5公里的核心商圈内其目标人群可达38万人，而3公里次级商圈内目标人群约为100万人。
正因为如此，此次收购之前，项目的招商已经相当成功。商报记者了解到，除了米高梅，全球最佳食品零售商ＴＥＳＣＯ、华谊兄弟上海首家旗舰影院，专业健身会所威尔士已入驻，餐饮方面，巴斯罗宾冰激凌、俏江南、釜山料理、和火日式料理等高端品牌也已敲定入驻。戴德梁行华东区董事韦泽铭表示，对于高富诺来说，以“带租”形式接手，亦是降低风险的保证之一。而该区域整体开发仍在进行，在步向完全成熟的过程中，商场还会有一定的升值（升租）空间。
“从种种利好情况分析，高富诺的收购价算是蛮低的。”佑威分析师陆麒麟认为，“虽然整购与散卖的价格可比性不大，但是目前长风地区的其他商业地产（写字楼形态）房源的单价都卖到2．7万元／平方米了，与高富诺1．6万元／平方米的整购价格相比，整整相差1万元／平方米。”
在沪完成三宗交易
高富诺集团是一家私人拥有的国际地产开发集团。去年4月，高富诺加快了“东进”的步伐，在上海宣布了中国投资计划：在未来5年内，在亚洲的资产规模提升至50亿美元，其中50％将投资于中国。2007年3月，高富诺旗下房地产投资部门收购位于上海古北地区的酒店式公寓项目“维也纳广场”；当年9月下旬，高富诺正式确认收购上海新天地的住宅楼盘翠湖天地御苑的第六栋和第七栋，有市场报告披露称，高富诺为新天地的两栋住宅大厦的收购案花费了5．96亿元人民币，折合收购单价高达66222元／平方米。当时，高富诺表示，他们计划要将翠湖天地御苑的两栋住宅打造成该集团在中国香港、上海的高端公寓市场的标志性项目。
“经由国际知名室内设计师重新设计装修后，这两栋住宅计划在当年底推向租赁市场，单套租金高达1万美元／月以上。”虽然出租情况良好，但是在2009年豪宅市场复苏明显的情况下，高富诺还是决定将翠湖天地两栋大楼“散卖”。据商报记者了解，该楼在去年的交易均价接近10万元／平方米，买主多为内地人士。此外，2009年1月，高富诺还和ＳＥＢ基金联手，以单价约40984元／平方米、总价约12亿元的价格，从摩根士丹利手中购入位于上海淮海西路的华山夏都Ｃ幢，并进行放租。
新闻延伸
上海物业大宗交易或现新一轮高峰
“近期，外资在内地房地产市场的大宗交易或将越来越频繁。”香港高银国际有关负责人透露，在上海物业投资回报率继续持稳，保险公司投资房地产行业解冻的背景下，许多投资者出于对国内保险公司购买需求的预期，正重新开始积极寻找投资机会。事实上，随着国外投资者积极寻求合适的投资机会，外资基金正在重回市场。
戴德梁行相关负责人称，外资机构在中国内地房地产市场，特别是像上海这样的大城市的投资正呈现回升的势头。
仲量联行上海投资部总监韩瑞杰则表示，“目前多数投资者主要关注的仍是商铺和办公楼项目。由于沪上可供整栋收购的优质物业数量有限，市场上在售项目必定引起多方强烈兴趣，特别是在租金周期明显处于增长的阶段。”
