■CUBN记者 陈文喜 北京报道
虽然近期楼市有回暖趋势，不过通州地区新盘销售依然低迷。
近日，有媒体报道，北京通州一新盘团购降价高达万元，创造通州楼市近期最大降幅。9月1日，《中国联合商报》记者在通州地区采访时发现，除了有个别楼盘价格不为所动之外，通州新房均有所松动，平均降幅接近两成。
亚豪机构总监郭毅表示，政策压力之下一再推迟开盘的项目，随着时间累积和战略调整，很多已经具备了开盘条件。而第四季度又将转入传统销售淡季，且此轮调控产生的不确定性风险在逐日增大，年底开发商也面临着年度销售目标及回款任务，开发商既要努力填补调控4个多月以来的“亏空”，又要尽可能地规避后市的政策风险。因此，迫于销售目标、资金压力和政策威慑，越来越多的开发商基于近期微观市场的变化，顺势而为，纷纷选择9月推盘。
月均仅售百套存量房够卖10年
通州可以说是去年房价暴涨的典型区域，2009年3月，通州新城规划一经披露就使房价从1.5万/m2迅速上涨到了2.5万/m2。然而，新政出台后，通州也迅速沦落为楼市最滞销的区域。
中原地产根据北京房地产交易管理网数据统计，截至8月底，通州年内供应的住宅项目为21个，提供住宅总量为6578套，而8个月时间仅签约3178套，总销售率仅为48.3%，特别是新政以后预售项目大部分签约率不足5%。
新政后，通州存量房大量积压，达到14501套，存量房增速远超全市。而按照月均123套的期房销量来计算，通州的商品房住宅可以销售10年。
我爱我家的市场研究中心统计分析也显示，随着7月底一些低价新盘的入市，一二手房价倒挂现象又再次出现。8月中上旬，低价新盘周边的二手房业主在压力下也开始调低售价。此外，通州二手房的议价空间也随着新盘价格的下调逐步增大，由7月份的2%增大到了目前的3%~5%。
目前的通州的二手房市场完全是买方市场，在通州卖房难成为众多业主的共同心声。董先生在通州新华联家园有一套110平米的房子，年初有人报价220万，他没想卖，后来想卖时，价格却一路下滑，由新政前的230万，一路下调到了7月份的180万，但是看房的人虽多，却没有一个人愿意出手。到了8月份，随着通州几个新盘的低价入市，董先生为了尽快把房子卖出去，就又把房价下调到了170万，最终董先生在不久前与一位有诚意的买家经过一番讨价还价后以160万成交，而且所有家电家装全部免费赠送。
最多单价降一万新盘集体跳水
9月计划开盘项目达到28个，是调控以来计划开盘量的最高水平。记者发现，9月预计开盘的6个通州项目中，除了华业东方玫瑰均价上涨之外，其他价格均比之前下降，平均降幅接近两成。
大运河附近的远洋东方开盘价定在了1.65万/m2。销售人员表示，因为主力户型是三居，所以两居均价比三居还低，只有1.55万/m2。而位于马驹桥的合生?世界村本次平层小户型均价定在了9800元/m2。其之前的LOFT户型最高卖到了2.3万，算下来，此次均价至少下降了10%。
而去年生生将通州房价“领涨”到2.5万/m2的某楼盘则采取了私底下“暗降”的策略。其销售人员向记者透露，近期将推出两栋楼，VIP卡最低购房价为15800元/m2，直接下调了近万元。
中原地产认为，寻找2010年楼市最有代表性的地方，全国乃至北京都可以选择通州，3月份的通州新城规划一经披露就使得房价从1.5万/m2上涨到2.5万/m2。新政以后因为政策的影响通州的成交量直线下调，很多楼盘选择优惠促销。这个楼盘单价下调近万元的举动说明，继二手房在新政后四个月的明显价格调整以后，通州将率先开始第二轮商品房降价，降价的幅度很可能超过20%，而且将会传导到全市。
成交价下调预期形成
据北京的中原三级市场研究部数据显示，8月份，通州二手房市场中成交均价与7月相比基本持平，有微幅下滑，未出现很大幅度的波动。挂牌量与7月同期相比，上涨了5.8%，由于市场成交活跃度不高，挂牌价格与7月份相比，也有小幅的下调，降幅约为2%左右。目前该区域成交量持续低走，成交价格持续回落，其中梨园附近成交价格在14000-15000元/m2，果园周边成交价在16000-17000元/m2左右。
近期，通州的新开盘价格有下降趋势，而不少在售楼盘也或明或暗地打出不少优惠，比如此前京洲世家就推出了“直降6000元/m2”的优惠。随着低价开盘和打折促销的新盘越来越多，新房价格低于周边部分二手房的现象不断出现。购房者则明显趋向于观望市场，等待二手房业主降价的时机。
荧灿地产的数据显示，8月上半月，100m2以下的小户型成交量占比达到7成。通州均价从上个月的1.5万/m2元又涨到了1.6万/m2。荧灿地产总经理顾辰天分析，成交均价上涨并不代表市场回暖，其主要原因在于小户型成交量大，而小户型单价本来就高，所以一定程度上拉高了均价。表明客户对于房价的压力依然很明显。
