理财一周报记者/董琳霞
沪宁高铁惠及的长三角城市南京、苏州、镇江、常州、无锡等地会有新一波投资机会
沪宁高铁已于今年7月1日正式运营；沪杭高铁也将在10月开通。两条高速铁路沿线站点周边区域正掀起一波房地产开发热潮。
7月1日开通的沪宁高铁拉近了上海至南京，以及沿线各站点城市的距离，从实际运营来看，目前上海至南京，路程压缩至1小时15分钟，上海到苏州仅需15分钟左右，至无锡乃至常州的时间控制在了30分钟左右。
“高铁站点沿线房价会补涨”
“沪宁高铁开通后，上海至南京、苏州、镇江、常州、无锡等地，就像在市内坐轨交一样方便，类似上海远郊房价受轨交开通影响一样，高铁站点沿线区域房价也会出现一波补涨行情。” 中国长三角商业地产联盟秘书长张琦在采访中对理财一周报记者表示，在上海房产投资空间越来越小的情况下，高铁惠及的长三角城市会有新一波投资机会。
中房信分析师薛建雄给记者打了个比方，目前常州精装修高端住宅的平均售价在1万元/平方米，这个价格低于上海外围区域的一些中低端住宅，如果你从市中心出发，同样花费1小时时间，“候鸟式”城际上班模式可以是一种新选择，其次，养老房、投资房也将在高铁带动下出现投资契机。
也有业内人士认为，高铁房对投资客的诱惑力更大，对于自住客来说带动力甚微。
业内人士指出，目前乘坐高铁的交通费用较高，因此城际上班模式可能只是一个设想，“候鸟族”不会大批成型。再以苏州为例，从上海出发至苏州，乘坐动车每天来回票价在52元左右，但是改坐高铁，每日来回票价要82元，这样每月工作日交通成本就高达1640元。
“今年的新政也考虑到了异地投资的抬头，因此对异地投资也给予一定的政策限制。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示，根据三部委联合发出的最新“个人二套房认定标准”规定，没有当地一年以上纳税证明或社保证明的外地人可以在当地贷款购房，但要按二套房信贷政策执行。也就是说对于异地置业人群来说，即使从未买过房也将以二套房政策执行——首付五成以上并且利率为1.1倍；如果异地购房者已有过一套贷款的房产，将以第三套房贷政策计算，也可能被停贷。
苏州：城铁周边价格坚挺
“不过，去年行情火爆时，许多投资客早已将目光移向大虹桥，高铁等概念的投资房，使得沿线房价已经出现了一波上涨。” 上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，在今年新政影响下的上海楼市成交量和开盘价都有不同程度的震荡盘整。然而，在苏州市场，由于投资客对沪宁高铁充满期待。数据显示2010年1月至今，苏州市城铁站点沿线楼盘均有2%~20%不等的价格增幅，供求明显普涨。在苏州工业园区站附近的雅戈尔未来城五期 “风尚”在今年5月23日首次开盘，推出268套，当天卖出80套左右，其中上海客户占比达到20%。
“由于近期国内房地产市场在走下坡路，苏州住宅市场相对比较平淡。目前苏州城区里已没有新房可售，工业园区还有一些项目在售。开发商大都坚持原来的房价，不见松动，即使打折促销，一般也只打9.8折，一次性付款打9.7折。” 中原地产苏州事业部高级分析师沈武伟对记者表示，目前外地进驻苏州市场的大型开发商不多，只有万科、中海、招商等少数几家知名开发商，大多数还是苏州本地开发商。目前苏州房产单价在11000-12000元/平方米。
无锡：外来客户比例明显增加
“高铁的通车对无锡的房地产市场有一定影响，虽然价格方面暂时还未有特别的表现，但是沿线楼盘都开始大打高铁牌。” 上海中原项目外省部策划经理姚鸣峰对记者表示，沪宁高铁开通以来一个月时间，来沿线项目看房的外来客户比例明显增加，长期而言将推动整个无锡房地产市场的发展。
7月无锡成交的单价在7800元/平方米左右。新政后市场上有个别楼盘出现较大降幅，主要是城市边郊区域项目的开发商，受资金链影响要求快速回笼资金，降幅在25%左右；除此之外，主流市场基本以各类折扣促销为主，降幅在5%~10%左右。受高铁效应释放和政策效应减淡影响，7月市场的成交开始回复，基本保持在日均150套左右。
镇江：分流南京客源
镇江目前新盘项目开始分流南京客源，高铁开通后南京至镇江不到20分钟，目前南京仙林的房价在14000元/平方米，而镇江顶级楼盘才8500元/平方米，众多南京客源开始涌入镇江置业；在常州和无锡，虽然楼市整体受新政影响进入盘整期，但是凡是临近高铁的板块，价格依旧坚挺，部分房源仍逆市上涨。
南京中原发展研究中心助理研究主任郑志伟在采访中表示，镇江的房地产市场还不成熟，大开发商或者说品牌开发商很少，目前也只有万科进入了镇江。不过新政出台后，开发商直接降价的现象并没有出现，变相的打折促销优惠幅度也不大。价格方面，目前镇江新盘单价在6000-7000元/平方米，少部分高端楼盘单价在8000元/平方米以上。作为三线城市的镇江，目前依旧属于沪宁高铁线上的价格洼地，因此镇江市场在此轮调控下房价和一线城市相比，并未出现大幅度的下降。
常州：顶级豪宅单价突破4万元关口
高铁时代，大牌开发商也随之纷拥踏入常州，欲在新一轮的常州经济升级中分一杯羹。
目前，九龙仓、华润、龙湖、朗诗等国内知名品牌开发商的优质项目开始进驻常州，常州的房价也在短短的4年里，连续突破至3万元/平方米，近期和记黄埔在常州的御翠园项目售价可能突破4万元。
“以和黄为首的大牌开发商之所以选择住宅项目进入常州。主要原因是沪宁城铁开通将促使更多高端产业向常州转移，同时交通的便利会使更多人生活在常州，服务业的全面发展就会在之后的几年里全面启动。”薛建雄指出，和黄赶在沪宁城铁开通之际推出住宅产品，而京沪高铁的开通将是常州服务业全面升级的机会，那时和黄也可能会进入常州的商场、写字楼、酒店市场。
据悉，目前在常州具有高铁概念的豪宅项目九龙仓时代上院，3月推出的别墅价格在2万元/平方米左右，4月推出的公寓为6000元/平方米；和记黄埔的御翠园也即将上市。市场预估，常州御翠园的双拼别墅的单价可能突破4万元/平方米关口。
高铁效应已透支上海远郊房价
“去年楼市行情好的时候，很多购房者看中沪宁城际高铁、大虹桥枢纽等利好，向此处聚集，使得房价被过度炒高。比方说，沪宁城际高铁开通对上海安亭等项目的影响力，这一利好已经被透支。”宋会雍表示。
目前嘉定安亭的价格在去年的疯涨期已经被严重高估，房价进入震荡时期，在新政下，城铁开通并不能支撑虚高的房价，因此沪宁高铁的开通对上海嘉定的南翔和安亭板块并无多大带动力。
沪宁高铁沿线具升值潜力的12个楼盘
苏州：新盘价逼近上海郊区
沪宁高铁在苏州设立了新区、工业园区、阳澄湖、昆山南、花桥等6个站点，高铁全线辐射至苏州相城区、新区、古城区和园区等片区。为了将高铁效应更好地释放，苏州围绕沪宁高铁新区站还规划建设了高铁新城，目前已经破土动工。从目前在售的新盘来看，具有高铁概念的楼盘主要位于苏州新区站和工业园区站、阳澄湖站和昆山南站周边。目前苏州高铁房在售项目并不多，以尾盘居多。
新区站位于苏州新区浒墅关镇，从市区出发，可走西环路高架、312国道，经长青转盘后走城北西路，到浒莲路往西，就能到达城际广场。苏州城际站位于苏州市北面，平江区平江新城南面。苏州工业园区站位于苏州园区唯亭镇至和路。沪宁高铁阳澄湖站位于昆山市巴城镇新城路北延线东侧，湖滨路东侧。昆山南站位于昆山市黄山路与创业路交叉口南侧。沪宁高铁花桥站位于沪宁高速陆家互通西侧、金阳路南侧。
无锡：轨交、高铁效应叠加
沪宁高铁的通车使无锡、上海等地的“同城效应”愈发明显。目前沪宁高铁在无锡设有三个站点，分别是新区站、无锡火车站和惠山站，三大站点周边均有项目在售。从目前的站点设置来看，无锡惠山区与新区将是受益最大的板块。以惠山板块为例，惠山不少楼盘在过去的一年都得益于轨道交通1号线的通车，现在加上了高铁惠山站的利好叠加，加之从惠山站到无锡城区的公交车线路也大大增加，给区域楼盘带来新的价值前景。
常州：不足万元豪宅随处可见
沪宁高铁在常州共设立两个站点，分别是常州站和戚墅堰站。作为苏锡常经济带当中的重要城市之一，目前常州楼市刚性自住需求仍占主导，两年前，常州楼市几乎被本地开发商新城集团所垄断，但是，今年常州已聚集了九龙仓、华润、龙湖、绿地、和记黄埔等大型知名开发商。类似的高端项目相比昆山、苏州、无锡等一些上海周边城市破万元的单价，还是占尽了优势。
南京：高铁加双铁 受惠辐射面大
南京市境内设有南京、仙西、栖霞三个站点，紧邻南京的宝华也将设站。
目前，沪宁城际高铁线路以南的仙林板块和栖霞板块、江宁板块以及南京站、南京南站等地铁沿线形成的“双铁”区域楼盘的平均价格为9800元/平方米。据记者调查，在南京与高铁有关的板块包括仙林板块、城北板块中栖霞区所辖范围，除此之外，南京南站所处的江宁岔路口地区还将江宁板块、城南板块中雨花台区所辖范围纳入了辐射范围之内。仙林板块的大学城地段、宁镇公路地段、仙林大道地段，江宁板块的经济开发区地段等的楼盘优势也将凸显。
镇江：对高铁认知度不高
高铁开通后，在镇江境内共设立4个站点，分别为镇江站，丹徒站和丹阳站、宝华站，目前，镇江境内的高铁房大多聚集在丹徒站、镇江站和宝华站三个站点旁。
镇江虽然邻近南京，但是两地楼市发展却不均衡，从今年镇江楼市的土地成交情况可以看出，镇江楼市发展较为迟缓且不温不火，镇江的土地市场进入2010年以后，挂牌量一直处在低位，并且在2月、4月、6月均出现零挂牌，直接导致 2月、4月、5月都是零成交。镇江目前除了万科外，就没有其他大型开发商进驻，现在镇江房产均价在6500元/平方米，多数高端项目售价尚未突破8000元/平方米，相比南京，镇江市场对高铁的认知度不是很高，整个市场处在较为平淡的状态。
嘉兴房子最抢手 投资客一次买十几套
业内人士认为，嘉兴8000元/平方米的房价仍有利可图
理财一周报记者/董琳霞
近日，浙江省铁路投资集团有限公司有消息称，沪杭高铁将于今年10月正式运营，沪杭高铁通车后，上海到杭州的时间将从现有最快的动车78分钟缩短到38分钟。公开资料显示，沪杭客运专线全长160公里，全程自上海虹桥站引出，经春申、松江南站、枫泾南站、嘉善南站、嘉兴南站、桐乡站、海宁西站、余杭南站、杭州东站9个车站。
“嘉善的房子想买买不到”
从上海出发来到浙江的第一站就是嘉善，上海至嘉善只需8分钟车程。
“从去年开始，上海人去嘉善买房的日益增多，去年年中那边的房价还不到4000元/平方米，新盘选择面也较大，现在新盘均价基本都在5000元以上了。”一位相熟的投资客对记者表示，如今嘉善的房子是想买买不到，嘉善目前的开发商都很低调，但新盘一开便会被一抢而空。目前有很多上海投资客开始入手嘉善当地的二手房，以嘉善财富广场为例，去年开盘时28万元就能买到该项目的小户型，目前，在二手房市场上，价值已经涨到了近40万元，仍有许多投资客纷拥而至。
高铁带动嘉兴房价翻倍
“目前杭州的房价已经逼近上海次中心城区，沪杭高铁的开通对杭州的房地产市场带动力有限。”业内专家指出，沪杭高铁由于线路较短，沿线牵动的区域就是上海的松江、金山以及嘉兴和杭州，杭州由于自然资源的优越性，房价早已逼近一线城市，而上海松江、金山区域由于几条远郊轨道交通的规划，房价也已破万，相对而言在这条线路上，对嘉兴楼市的利好最为显著。
“在浙江的站点全部集中在嘉兴等几座城市中，包括海宁、桐乡、嘉兴、嘉善，相对而言均价在8000元~9000元/平方米的嘉兴潜力更大。” 中国长三角商业地产联盟秘书长张琦在采访中向记者表示，对于杭州来说，自住房的拉动力不大，但是养老房的投资还是有一定空间的，沪杭高铁开通后，嘉兴至上海、嘉兴至杭州用时均控制在20分钟以内，对于嘉兴，无论是商业地产还是住宅，相对价格洼地的优势都会被体现。
根据嘉兴搜房网统计的数据显示，2007年，嘉兴当时的住宅均价在3000元/平方米；从2007年6月至2009年6月，两年时间内，嘉兴的住宅均价在4500元/平方米；2009年2月沪杭高铁开建消息传出后，至2009年11月，嘉兴房屋均价已经达到了5800元/平方米；目前，沪杭高铁即将开通，以高铁站点所在的嘉兴南湖新区为例，很多楼盘已经突破8000元/平方米，高铁利好已经让嘉兴房价翻了近一倍。
嘉兴置业以投资为主
佑威房地产研究中心执行董事黄志坚在采访中对记者表示，高铁的开通必将有利于两地及其沿线城市的房地产业的发展。但是高铁对其周边商业地产利好相比住宅而言将会更大。他指出，目前高铁票价普遍较高，购房者不会因为上海和杭州房价过高而选择其沿线房产作为自住房，只能是以养老或者投资为主。
“嘉兴8000元/平方米的房价仍有利可图。”业内人士指出，嘉兴与上海通过高铁无缝连接，对比目前上海松江15000元/平方米和金山12000元/平方米的房价，嘉兴还是有三至五成的上涨空间，而随着高铁的运营，商业地产正在这条线路上铺开，成为新商业项目的首批投资客机会较大。
据调查，目前投资客在沪杭高速沿线寻找投资机会，主要瞄准了嘉兴的新盘项目和嘉善的二手房项目。
嘉兴站：温州客潜伏
从上海出发来到浙江的第二站就是嘉兴站，上海至嘉兴站只需15分钟车程。
嘉兴目前涨价最迅猛的就是高铁站点所在的南湖新区，从嘉兴公布的8月新盘预告来看，目前南湖新区在售房产价格在6000元~8000元/平方米，部分商业地产项目和高端楼盘项目已经突破了8000元。在去年沪杭高铁建设期间，众多开发商开始储备嘉兴地区的土地。
去年7月，进驻嘉兴多年的金都房产以186万元/亩的价格拿下位于南湖新区的一幅地块；去年10月，东菱和香溢两家房地产公司分别以359万元/亩、367万元/亩的价格拿下了南湖新区的两幅地块；同年10月，力宝房产以424万元/亩的价格拿下了附近的地块。今年6月，嘉兴经济技术开发区3块商住用地分别以每平方米4590元、4300元、3660元的价格出让，其中一块18万平方米土地总价超8亿元，创嘉兴今年年初以来市区商住用地成交新高。拿地企业中，上海、杭州、宁波的企业占多数，受惠高铁辐射，嘉定南湖新区地价涨势已成定局。地价上涨凶猛，异地房企，特别是一线城市开发商仍旧看好嘉兴地区的地块价值，主要是由于目前嘉兴的地价还不及上海的1/3。
此外，众多温州客从去年就开始布局嘉兴楼市，而且目标很明确就是高铁站点所在的南湖新区。
温州太太团成员季太太在采访中对记者表示，相比在一线城市购房，温州投资客在嘉兴这类二三线城市要低调得多。季太太证实已经有一批温州客开始将资金转向二三线城市，但不像以往那样成群结队地去买房了。
“嘉兴，由于高铁效应，很受温州投资客的关注。嘉兴地区的项目由于总价较低，投资涉及的金额也较小，有些看房团成员甚至都不去当地实地考察就通过中介定房了，而且一定就是十几二十套，相比上海的房价，在嘉兴买三四套可能还不及上海次中心城区的一套物业价格。”季太太坦言。
商品房预售款监管专家谈
“预售本身是合理的，只是被扭曲了”
风向标
● 国土资源部8月19日召开房地产用地专项整治工作新闻通气会，披露截至今年5月底全国共清理发现房地产违法违规用地宗数3070宗，并公开通报7宗违法违规土地案件。要求各地加快清理查处工作，务必于10月底前基本完成查处任务。
● 国土资源部与银监会、证监会建立了信息共享机制，国土资源部把各地闲置土地的“黑名单”交给银监会、证监会进行风险排查，根据 “国十条”，对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。
● 中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在8月13日和21日两提坚决抑制房产投机，要求各地继续落实好国务院关于房地产调控的政策措施，切实增加住房有效供应，坚决抑制投机炒作行为，巩固调控成果，促进房地产市场长期稳定健康发展。
理财一周报实习记者 曹怡婷
北京有望在年内开设商品房预售款专项账户。消息称，“北京市商品房预售资金监督管理暂行办法”已具雏形。根据这一暂行办法，购房人所支付的预售款将打入第三方账户，由监理单位代为保管；只有在开发商进行申请，并且用款计划得到监理单位、施工单位确认后，这些预付款才会以分批的形式发放给房企。
至此，预售制度遭到挑战。据悉，苏州等地正在拟定类似的措施，而广州、深圳等地此前早已“试水”。事实上，预售资金监管措施的即将出台也有迹可循：今年4月，住建部曾明确要求“各地要加快完善商品住房预售资金监管制度”，提出“商品住房预售资金要全部纳入监管账户”。
调控伸向商品房预售制度，这是不是新一轮房地产调控的预演？记者采访了国泰君安首席经济学家李迅雷、易居房地产研究院特聘专家蔡为民及华东理工大学房地产与城市文化研究所研究员凌嘉琪。
预售制提供调整空间不宜取消
理财一周报：取消预售制度是否可行？现有预售制度的弊端又在哪里？
凌嘉琪：现有的预售制度不符合商业上的公平性原则，开发商逾期交房就是一例。更有甚者，开发商在逾期后拒不支付违约金的案例也屡屡发生。
蔡为民：商品房预售制的不完善带来了许许多多的矛盾。第一就是不符合“银货两讫”的原则，购房者在签订合同、缴纳首付款甚至开始每月还款之后，都不能拿到房产证。第二，在交房时购房者往往会发现这样或那样的问题，房屋的品质很难得到保障。第三，如果开发商出现了问题，就极有可能造成“烂尾楼”现象。目前政策上对开发商的倾斜太多，预售的风险大部分仍旧是购房者在承担，很不公平。
我认为取消预售制度不可行，因为商品房预售所带来的弹性是现房销售不能做到的，预售的目的其实就是为了调整。如果实行现房销售的制度，那么开发商必须预测未来房屋建成之后的市场需求，这很难做到。在预售制度之下，开发商可以及时根据市场的变动而进行调整，使得产品能更加贴合市场需求。对消费者而言，预售制度可以减轻财务上的压力，更好地规划支出，同时也相当于强迫储蓄。预售制度本身是合理的，但目前国内实行的预售制度是扭曲的，正是这种扭曲才导致了市场的乱相。
监管预售款重拳打击房产投机
理财一周报：监管商品房预售资金的目的是什么？这一措施的实行对房产市场的调控又有怎样的推动作用？
李迅雷：这一政策应该属于政府调控房市的一系列“组合拳”之一。调控的总体方向是增加开发商成本，压缩其盈利空间，主要针对的还是市场投机行为。监管预售资金使得房企必须加快资金周转率，其中一些捂盘的开发商就必然要抛售楼盘，所以预计未来部分一手房源的价格能有所回调。但是总体而言，房价不会大跌。中国经济处在比较高的增长阶段，而房地产业对经济的支持作用很大。如果政府意在调整房价，就不会迟迟不打出“房产税”这张王牌了。
凌嘉琪：过去开发商几乎没有成本。房企可以将土地抵押给银行进行贷款，而所有供应商的款项都可以在结构封顶之前再缴付，甚至只支付50%，事实上施工单位都是带资造房。在房屋结构封顶之前，开发商往往已经取得销售许可，如果恰巧是“月光盘”的话，开发商届时就可以从容不迫地支付各类工程款项。对预售金进行监管之后，开发商的银根势必收紧，生产和再生产的规模受到影响，这是一个很严厉的打击。对于购房者来说，能有一定程度的保护，但作用并不大。因为交款对象改变了，而交款方式并没有改变。
决定房价高低的因素是供需而不是成本，即使房价暂时被遏制甚至已经下调，只要需求大量存在，房价终究又会反弹。市场规律是出价高者得，所以对开发商而言，只要房子卖得出去，就敢卖得贵。
蔡为民：这一政策的目的不能单纯理解为打压房价，现在看来还很难判断。对企业而言这不会造成洗牌、房产寡头或者行业垄断的局面，一些小型的企业盈利情况良好，企业大并不代表有实力。
房产调控的目的在于确保房价的缓涨，避免飙涨。政府需要给购买力一定的成长空间，放任房价无限制飙涨无异于杀鸡取卵。过快的增长被遏制住了，就自热为将来的下调预留了空间，其实通胀一旦发生就相当于房价下跌。
调控若无效或将征收房产税
理财一周报：对预售资金实行监管能否成为楼市调控的“杀手锏”？如果这招还不管用，下一步的调控手段会是什么？
凌嘉琪：微观上来看，在开发商和购房者的博弈间，部分准购房者可能获利。但从长远来看，这一政策削弱了开发商的生产力，加剧了供求关系变化，进而使得房价继续高涨成为可能。
值得注意的是，宏观调控应该是经济性质的调控而不是社会性质的调控。房产调控不应过度强调下调房价，调控的底线应该是保障国家的金融安全。次贷危机就源于银行将贷款发放给没有购房能力的人以及信用品质较差的人。这点需要我们的重视。
李迅雷：供求矛盾始终存在，这是一大隐患，然而政策总是一把双刃剑，不可能顾及方方面面。如果房价再次飙升，我认为房产税就会推出。
蔡为民：我预计房产税的相关政策会在明年上半年出台，房产税更像是投资惩罚税，如果说它仅仅作用于占20%的投资客，那么威慑作用却能覆盖至少80%的人群。
