银行踩红线 暗中松绑房贷
龙飞
无论是银监会再度重申“三套房贷暂停”还是央行强调“下半年严格执行差别房贷政策”，无不明确地向民众传达一个信息，房贷调控措施依旧，未来的金融调控可能会越来越紧。
然而，尽管调控政策趋紧，但调控仍非常依赖各商业银行的强力执行。8月中旬，记者在实地调查后发现，深圳、广州、上海等区域的银行房贷明紧暗松。
三套房从“明松”到“暗松”
早在7月中下旬，媒体开始发现部分商业银行正在放松房贷政策的执行，特别是三套房停贷。原本调控开始后一再公开表示停止三套房贷款的上海、北京、深圳等城市，或明目张胆、或遮遮掩掩地放开三套房贷款。
有鉴于此，8月5日，银监会公开建议各家商业银行暂停北京、上海、深圳、杭州的第三套房贷。而且要求对于未叫停的地区，第三套房的首付要提高至6成、利率上浮50%。据路透社引用某商业银行内部人士的报道称，银监会要求各商业银行将三套房贷的审批权上收到总行。一夜间，房贷政策仿佛再度拨乱反正。
实际情况果真如此吗？
“现在广州60%以上的一手新盘还可以申请三套房贷。”广州亿达按揭的房贷部经理许昌平表示，现在政策口子的确比以前收得紧，但商业银行的态度与调控初期相比变得更为暧昧。其实调控初始，广州就一直并未表态要停贷三套房。此次银监会再度收紧政策，虽然各大银行均表示会严格遵循。“但在实际执行层面就完全是两回事。”许昌平告诉记者，而且大部分银行只要求5成或5.5成首付，10%~20%的利率上浮。
无独有偶，上海许多外资商业银行也与银监会的政策貌合神离。上海的东亚中国、花旗中国、恒生中国等多家外资机构虽然大部分公开明确暂停第三套房贷申请。但记者8月中旬用客户身份提出申请，均获受理。只是被告知，第三套及以上房贷的首付在55%以上，利率至少为基准利率的1.15倍。
“无论是上浮50%的利率还是上调15%的利率对房贷市场的影响都不是很大。”许昌平认为，因为在现在的市场环境下，实际使用三套房贷的客户并不多。“第一选择肯定是公积金。”许昌平表示。记者从广州市公积金中心了解到，公积金贷款的相关政策并没有变化，所以，目前在广州无论买二套房还是三套房，首付依旧是3成。另一方面，广州公积金中心表示，目前中国人民银行没有对住房公积金贷款利率进行调整，所以，住房公积金贷款利率也没有变化。
换言之，已经购买过商品住房并申请过商业按揭，但未申请公积金贷款的话，购买第二套或者第三套住房，申请公积金贷款时仍可获得首付最低3成和贷款利率3.87%（6~30年期）的优惠利率。而原来申请过公积金贷款，在原有贷款还清之后，仍可再次申请公积金贷款。
名目繁多的消费贷款
“我们可以帮你做抵押按揭，基本可以3成首付，利率上浮10%。”丰裕地产的店面经理付健表示，这是在记者表示，自己已有两套房，但还想贷款购房的答案。
其实付健所谓的抵押按揭，就是利用市场上名目繁多的消费贷款。目前，有不少银行推出了多种个人综合消费贷款。一般个人消费贷款主要是指银行向个人客户发放的有指定消费用途的贷款（不包含房贷）。目前广州大多数银行都提供这一业务，消费贷款一般通过抵押方式进行，贷款成数最高是房产评估价的7成，以五六成居多，利率执行央行基准利率，也可上浮。
付健表示，抵押原有的房产，以装修的名义申请消费贷款，可以获得评估价7成以内的贷款。但有业内人士告诉记者，这种方法由于使用太多，各银行都已经有所防范，通常一套抵押房的贷款金额很难超过30万元。
“还可以有其他方法。”许昌平告诉《中国经营报》记者，其中之一就是实实在在的抵押贷款。方法就是首先自己筹集一笔资金全额买入一套房产，然后再将这套房子用于银行抵押贷款。这种方法有别于上述的消费贷款，“最高可以做到8成，利率下浮10%。”许昌平表示，这种贷款方法最长年限可以达到30年，除了利率稍微高些外，实际上与一套普通房贷已相差不远了。记者了解到，这种抵押贷款对标的有一定要求，例如要求楼龄在5年以内，90平方米以下。
除此之外，现在招行、深发展都有各种名目的抵押循环贷。即将住房抵押给银行，就可获一定的贷款额度，在房产抵押期内可分次提款，循环使用。这种贷款可以随借随还，额度一旦审批下来，可以在5年内循环使用。“很多炒房者都用这种方法补充资金。”许昌平说。
银行的两本账
“擦边球”一直存在，为什么前些月没能发挥作用呢？面对记者的疑问，有股份制银行的个人贷款部经理表示，这是由于银行经营压力所致。
央行日前公布的数据显示，上海的每月个人房贷新增量从今年4月到7月依次为83.1亿元、56.9亿元、30.8亿元和2.7亿元。这意味着自从楼市调控政策在4月中旬实施以来，上海的房贷业务每个月都在大幅缩水，7月房贷新增仅为2.7亿元。同样的，7月北京市个人住房贷款只增加1.6亿元，环比下降93%。
“我们也得吃饭。”这位经理很实在地表示，调控之初时这种矛盾还不是太明显，在政治压力下，措施的执行还是非常严。但近两个月，执行层面开始有所放松。
关键问题是此次金融调控，依赖银行的严格执行。有业内人士表示，例如二套房的认定要求以家庭为单位、认贷又认房。但中国人民银行征信系统中关于贷款人的婚姻、家庭记录和民政系统不同步，造成家庭名下房产数量难认定。
在政策执行初期，部分银行会要求贷款人提供直系亲属的身份证号码，然后银行职员会到国土房管部门查证名单人员的房产。但到了近期“通常只要求贷款人签订一份保证书，保证提交的家庭房产数量属实就可以了。”上述个贷部经理表示，而后银行只按照征信系统中的贷款记录判断是否为二套房。因此所谓“认贷又认房”的措施现在实际上还只是“认贷”。
另一方面，有中介告诉记者，现在符合申请资质的贷款人非常受银行欢迎。为了弥补房贷窟窿，现在广州部分银行对于这些申请人都极尽方便。例如，只要是符合基本条件的首套房贷款人，都能获得8成按揭。甚至包括一些10年楼龄的二手房也有银行青睐，“在调控前，这些房子通常最多只能获得7成按揭”。
银监会的“政治任务”能否抵得过银行的“经济压力”，我们拭目以待。
