上周，上海楼市的平均成交价已经突破了2.1万元/平方米。还能在上海搜到单价1万元左右的楼盘吗？
今年1至7月，上海市均价1.3万元/平方米以下的商品住宅成交面积仅相当于去年同期的20%。“万元楼盘”已经很稀有。如果不是楼市新政带来的机会，“万元楼盘”还会更难寻觅。
楼盘单价在1万元左右的住宅板块范围逐渐缩小，但近期三成左右新增项目开盘价都比之前有所下调，下降幅度在3%～7%之间，使得楼市在经历了长时间单价万元左右楼盘短缺的状况下重获新生。在目前以刚性需求为主力支撑点的上海楼市，这些单价万元左右的楼盘更加值得关注。
难得的投资机会，也许就藏在这些所剩不多的“万元楼盘”中。
上海“万元公寓”新盘38个，别墅仅2个
单价万元左右（1.3万元/平方米以下）住宅成交比重快速下降，从2007年的近八成到目前的不足三成
理财一周报记者/董琳霞
上周，上海楼市的平均成交价已经突破了2.1万元/平方米，然而，某网站近日针对买房承受力的调查显示，60%的购房者表示希望能买到单价在1.32万元以下的房源。
万元房重出江湖
“近几个月，在新政效应冲击下，上海楼市还是涌现了一批性价比较高，且单价在1万元左右的项目。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟在采访中对记者表示。
“在房地产调控新政的作用下，交易量每况愈下，开发商普遍采取的措施就是打折促销，但也不乏推盘直接降价的。”中原研究咨询部经理龚敏在接受采访时表示，近一年来，随着房价的不断飙升，楼盘单价在1万元左右的住宅板块范围逐渐缩小，但近期三成左右新增项目开盘价都比之前有所下调，下降幅度在3%～7%之间，使得楼市在经历了长时间单价万元左右楼盘短缺的状况下重获新生。
市中心万元房绝迹
佑威房地产研究中心最新数据显示，2007年上海单价1.3万元以下住宅的成交均价仅为7634元/平方米，到2010年前7个月，成交均价已达到了9899元/平方米，3年已上涨了30%。再从全市商品住宅成交均价来看，2007年全市商品住宅的平均成交价为1万元/平方米，而目前，上海商品住宅的平均成交价已突破2.1万元/平方米，单价万元左右的住宅与全市均价的价差明显出现了逐年加大的现象。
今年1至7月，上海市均价1.3万元/平方米以下的商品住宅成交面积为115万平方米，仅仅相当于去年同期的20%。这种情况的产生与今年楼市的低迷有关。近三年，单价万元左右（1.3万元/平方米以下）住宅成交比重也呈现出了快速下降的趋势，从2007年的近八成是万元楼盘到目前的不足三成。
据佑威房地产研究中心统计，今年上海公寓单价万元左右的新盘共38个，主要分布在松江、南汇、奉贤、金山四区，其中松江有8个，南汇有8个，奉贤有6个，金山有7个。此外，崇明、青浦和嘉定各有2个，闵行有3个。各板块中，金山新城板块有5个，松江中部板块有4个，周康和临港新城板块各有3个。2010年前7个月成交的单价万元左右住宅，全部位于外环以外区域，万元一手住宅在市中心绝迹。而目前单价在万元左右的别墅新盘，只有碧海金沙嘉苑和御景龙庭两个，御景龙庭也成为了今年上海唯一一个别墅和公寓均价都低于1.3万元/平方米的新盘。
刚需成万元房最大受众
目前，上海万元楼盘的购买者几乎都来自本市，大都集中在金山、奉贤、南汇、松江、嘉定等相对偏远的地区，这些楼盘因为价格低廉而受到了本地刚性需求者的青睐。近期（7月）推出的万元楼盘主要分布在奉贤、金山及嘉定三个区域。单价万元左右楼盘根据区域规划及交通配套不同，其客户也有所差异。如奉贤、金山、青浦等区域目前轨道交通并未开通，其楼盘主要由当地客户或在当地工作的上班族消化。
2010年上海市商品住宅成交均价已达到了2万元/平方米，根据目前上海市已售住宅平均面积100平方米计算的话，总房价已达到200万元/套，目前上海市人均收入3600元/月，家庭年收入8.64万元，如果一个家庭不吃不喝的话需要23年才能买得起房，可见房价大涨普通老百姓已无法买房。普通老百姓要买房，只能买相对单价总价都较低的住宅，因此单价万元左右的住宅其实是目前受众面最大的项目。
奉贤重大规划实现期，两板块升值在望
轨交5号线和上海之鱼游艇文化主题公园提升南桥价值 多条交通路线规划带动海湾
奉贤南桥：
恒盛湖畔豪庭最低售价10600元/平方米
南桥新城板块今年万元盘成交量达7.6万平方米，位居全市第三。而该板块商品住宅的总成交量今年在全市也排到了第五的高位。南桥新城本就是上海的重要卫星城之一，配套相对完备，计划中的轨交5号线也将延伸至此。
轨交5号线奉贤延伸段的详细规划已经出炉，全长25.7公里的延伸段共将设立11个站点，目前已开工，根据规划，5号线南延伸段将从闵行区东川路一直到奉贤区海湾路。11个站点分别是西渡站、肖塘站、张翁庙站、南桥北站、龙潭站、浦南运河站、南桥新城站、南桥南站、道院站、华亭石塘站、海湾站。其中，在南桥新城附近设有南桥新城站。闵浦二桥、虹梅南路——金海路越江隧道也将于近期先后建成，未来几年内，困扰板块居民的出行难问题将得到有效改善。加上绿地、恒盛等知名开发企业不断地投入，让板块的住宅和商业市场都显得后劲十足，不过板块发展等待时间可能较长。
位于奉贤南桥的恒盛湖畔豪庭是今年万元公寓项目中成交量最大的楼盘，今年以来11774元/平方米的均价与其12500元/平方米的参考价有着700多元的差距，甚至略低于南桥新城板块今年的公寓均价。今年5月28日，位于南桥新城的恒盛湖畔豪庭推出34号楼、38号楼，面市仅三天签约就高达116套。而逆市热销的原因仍是低价入市。恒盛湖畔豪庭在推出之际，定价在13000元/平方米，新政期内，该项目随即调整售价，对外公开报价在12000元/平方米。
位于奉贤南桥新城板块的“绿地海珀华庭”7月29日再推134套房源，此次推出的房源主要以大面积户型为主，分别为158-177平方米的三房及183-214平方米的四房，开盘价为12500万元/平方米左右，相比6月14日推出的那批房源价格13000万元/平方米下降了3%。
“南桥新城之所以在逆市中被购房者关注，是由于轨交5号线和上海之鱼游艇文化主题公园带动的。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示。
从上海规划局网站上了解到，“上海之鱼”位于南桥新城东北区域，占地60.06万平方米，总投资1.86亿元。从设计方案看，“上海之鱼”的架构融合时尚元素，土地被雕塑成鱼形，由鱼身、鱼尾、鱼鳍等三大湖面构成鱼身水体，金汇港和浦南运河构成外围水系，形成以鱼身为中心的圆环水道。日后将建成以游艇文化为核心的体育及水上运动公园，并成为南桥新城景观中心与旅游集散服务中心。以此为契机，南桥新城还将以“上海之鱼”游艇文化主题公园为核心，拟规划建设高品质住宅及各类度假村、野餐水湾、湖心生态岛、游艇俱乐部、休闲度假酒店、游艇文化馆、水岸商业街、会展中心及五星级水疗酒店等设施，形成多位一体的新型主题国际社区。
奉贤海湾：
别墅区内公寓小户型39万元一套
在《奉贤区2005年—2020年旅游总体规划》中提出，奉贤海湾板块将在今年建起3000栋别墅，总量超过莘闵别墅区。目前多家品牌开发商已入驻奉贤海湾板块，其中包括招商、世茂、绿地、旭辉、佳兆业等。作为旅游度假区，奉贤海湾的优势明显，长达13.7公里的海岸线，规划面积达15.95平方公里，海湾规划同时也带动了奉贤海湾区的房产投资热潮，2005年，接近海边的别墅均价15000元/平方米，非一线海景别墅为10000元/平方米，多层公寓价格在5000—6000元/平方米。截至目前靠海的别墅均价已达50000元，非一线海景别墅单价也达到两三万元，周边公寓价格在10000元/平方米以上。
近日，位于奉贤海湾板块的碧海金沙嘉苑打出了均价9000元/平方米全市最低价开售，该项目步行700米即到规划中的轨交5号线延伸段海湾站，距离海岸线1200米。
远郊板块的交通问题一直是购房者最为关注的，据记者了解，目前在奉贤海湾板块内南北向有A4高速公路、卢浦大桥南下浦星一级公路、林海公路（杨高路延伸段）、A3高速公路。东西向有A30郊环线、闵浦二桥目前已通车，依托其建设的轨交5号线延伸段也将在2013年通车，将设“海湾站”可直达奉贤海湾旅游区。
上海五大新城“万元房”最集中：楼板价与 新盘价相当，现抄底机会
◆嘉定新城：配套建设快速推进 ◆松江新城：松江区最成熟聚居区 ◆青浦新城：轨交2号与20号线同进 ◆临港新城：未来的“健康之城” ◆金山新城：万元楼盘成交最大区域
嘉定新城：
中信泰富又一城成交均价11883元/平方米
7月下旬，位于嘉定新城板块的“中信泰富又一城”以半月销售322套的成绩而引起关注，该项目在未入市前，曾对外预计报价在12000元—14000元/平方米，然而开盘第一周，记者从网上房地产查询到的成交均价仅为11883元/平方米，虽然在第二周的销售中，该项目的成交均价上升至12500元/平方米，但对于这个轨交上盖的项目、且周边新盘项目都在16000元/平方米的新盘来说，价格还是令人感觉很超值。
对此，记者询问了该项目的销售人员，销售人员表示，采取低价策略是为迅速回笼资金，而此前不到12000元/平方米的成交均价是因为消化了一些高层小户型的低区房源，房源位置不算很好，对于这个一房一价的楼盘来说，成交价格的波动是与房源位置息息相关的。
嘉定新城，目前板块品牌开发企业云集，商品房供应以大盘为主。早期的保利集团旗下的“保利家园”、“保利湖畔阳光苑”等项目已进入收尾阶段；“中信泰富又一城”、“龙湖郦城 ”都有大量房源在售，作为建设阶段的新兴城区，板块内目前有15个楼盘，板块楼市会在较长一段时间内保持旺盛供应。
去年10月，嘉定区为其在11号公告中预告的11幅嘉定地块举行了一次大型土地推介会，逾50家开发商巨头到场。去年12月25日盘谷5.03亿夺下嘉定区嘉定新城A03-8地块，楼板价达12586元，溢价率为惊人的403%； 12月25日下午15：30，保利佳13.1亿夺下嘉定区嘉定新城A04-1、A04-2地块，楼板价达11148元，溢价率为346%。
在楼板价已突破万元的情况下，新开楼盘售价与楼板价相当，说明目前出手嘉定新城是一个很好的抄底机会。
据了解，嘉定新城的核心区域主要分布于由A30、横沥河、宝安公路、漳浦河围合而成的规划土地内，涉及现在的马陆镇、安亭镇和嘉定工业园区，它位于整个嘉定新城的南部，用地面积17.23平方公里，规划人口约15.5万人。嘉定新城是国家级的生态宜居城，公共部分的绿化率高达35%。嘉定新城中心区定位以汽车文化为特色，以现代服务业和创新产业为主。
去年底，轨交11号线通至嘉定新城板块，嘉定新城至市中心的时间被缩短到1个小时之内，轨交11号线从嘉定西站向南，在嘉定境内依次设有白银路站、嘉定新城站、马陆站、南翔站。轨交11号线开通前，沿线房价曾有30%的上涨，然而，在今年新政冲击下，该板块目前二手房均价已跌两成至15000元/平方米以下，新房单价在16000元/平方米左右。
中原研究咨询部经理龚敏表示，板块内高品质的城市规划和快速的配套建设推动区域楼市价值迅速提升，鉴于嘉定主城区板块良好的人居氛围和城市建设前景，区域楼市吸引力有望进一步增强，板块房价拥有稳固的价值支撑，短期内房价向下调整的空间较为有限。综合板块发展前景与当前房价水平，比较适合嘉定本地改善性自住需求、区域产业人口以及中心城区中高收入者的自住、投资性需求进入。
临港新城板块：
湿地、森林、高速轨交叠加
继去年南汇区成功并入浦东新区后，位于南汇最南端的临港新城拥有重要的地理位置与战略位置，根据最新规划，未来将成为全球首个“健康之城”。龚敏表示，2012年底有一条全国最快的、时速高达120公里的城际轨交11号线南端至临港新城主城区有可能通车,到时坐上轨交到达市区仅需一小时，便捷的交通将吸引未来更多住在市中心的人们选择到此置业，板块升值潜力值得期待。
根据资料显示，临港新城的一部分是上海市最大的滩涂森林区，也是仅次于东滩、九段沙的上海市第三大湿地保护区，在临港新城其余辖区内也分布着大量的森林，以芦潮港、书院镇与泥城镇分布率为最高，其中万祥镇目前人工林与原生林覆盖率已近2/3。规划称临港新城到2012年，人工林、滩涂林与原生林面积覆盖率将高达80%，有望成为上海市乃至于长三角地区森林覆盖率最高的地区。临港新城已建成中国在尚未成陆的海滩上开挖的最大内陆人工湖——滴水湖，城区规划中将滴水湖与其四周划为城区中心地带，在此地带，将建成商务中心、高档别墅区、高级住宅区以及购物中心、学校、医院等基础设施，后期发展潜力巨大。
位于临港新城板块的滴水湖馨苑，相较区域内其他的低价楼盘，滴水湖馨苑在项目品质和交通上具有明显的优势。随着港城地区进一步地开发，以及未来轨交11号线南段的延伸，其升值潜力是毋庸置疑的。
金山新城板块：
万元楼盘成交最大区域
金山新城板块是今年上海均价1.3万元以下楼盘成交量最大的区域，达到了8.4万平方米。板块内除了清风别墅和华府海景，其余项目今年以来的均价都低于1.3万元。由于金山新城是上海的九大卫星城之一，作为上海的重要工业区，新城内有多家大型企业，随着区域经济的发展，在此工作的人有着越来越旺盛的购房需求，促使该地区的低端楼盘热销。
轨交22号线，即金山支线，已于2009年开始动工。随着高铁概念的临近，金山到达南站等区域只需35分钟。届时越来越多的市区客将进入金山，成为一批新上海人的购房新地，金山整体的人气、配套、层次都会有很大提升。
松江新城：
LOMO森林公馆成交均价11242元/平方米
松江新城板块同样也是遭受新政冲击的重灾区。
方方地产咨询机构的数据显示：绿地松江名邸、保利西子湾城等项目近期出现了不同程度的价格松动。绿地松江名邸二期目前成交均价仅为12590元/平方米。另一个楼盘保利西子湾城目前在售的是精装修青年公寓，售价由原来的15000元/平方米调整至14000元/平方米。
而目前该板块售价最低的项目当属LOMO森林公馆，该项目目前对外报价12000元/平方米，网上房地产显示其实际成交均价仅为11242元/平方米，该项目前期房源在去年9月已上市，当时报价8300元/平方米，目前其对外报价上涨至12000元/平方米，却仍为松江新城最便宜新盘。
松江新城板块被划分为东区、西区和中部：东区内有轨交9号线，以及松江大学城；西区定位为低密度英伦风貌区，别墅社区较多；中部则是个老城区，附近老公房居多，也有一批次新盘，人口密度大，周边生活配套设施齐全，可以说是松江新城，甚至松江区内最为成熟的聚居区。据佑威房地产研究中心最新数据统计，今年松江中部板块的万元盘的成交量达到8.3万平方米，仅次于金山新城板块，位居全市第二。
今年2月26日，龙湖以15.95亿元拿下松江新城龙兴路R19-2号住宅地块，楼板价为10750元/平方米；招商拿下广富林2-4号地块，楼板价为16378元/平方米；龙兴路R19-1号地块售出，楼板价11111元/平方米。今年5月7日，调控新政出台后举行的上海首次土地拍卖会上，上海北方城市发展投资有限公司以18.4亿元拿下松江区广富林2-6号地块，楼板价为13799元/平方米。
“与嘉定新城异曲同工，松江新城同样出现了楼板价与新盘价相当的局面，出现此类低价位楼盘同样是抄底的好时机。”中房信分析师薛建雄坦言。
青浦新城板块：
两条轨交刺激区域楼市
“轨交2号线延伸至徐泾东，标志着青浦已有首条轨交进入该区，青浦新城板块将直接受益。根据板块规划，板块日后将成为以旅游服务和特色居住为主导功能的区域，将来各种类型的住宅均能在板块内找到，将来的前景可能是目前几大远郊板块中最好的一个。” 中原研究咨询部经理龚敏表示。除了轨交2号线西延伸段的利好外，规划中的轨交20号线也将在青浦新城设置6个站点，两条轨交逐渐进入板块，未来房价走势不容忽视。
根据最新规划，青浦新城将成为一座由绿网和水网组成的带状滨水城市。新城东片是以居住为主的区域，中片为青浦区区政府所在地，主要由多层高密度为主的居住区以及行政、文化、商业等公共服务功能集聚区构成，西片是高端服务功能集聚区，包括会议、会展、商务、商贸等功能，北片则将实现产业转型，提升产业能级，形成以生产性服务业为主导的高科技创意研发产业园区。在此次公布的最新规划中，淀山湖首次被纳入青浦新城规划体系中。根据规划，新城滨湖区将包括西九路以西至淀山湖沿岸部分，以旅游服务和特色居住为主导功能。
位于青浦新城东片区的新城盛景园在今年3月开盘，开盘初项目报价在13000元/平方米，受新政影响，该项目最新一批报价降至12000元/平方米，而根据中房信集团统计的成交均价显示，该项目在今年7月的平均成交价在12209元/平方米。
