部分首批房源已经在附近的中介门店里挂牌叫卖
商报记者 刘晓颖
近日，位于闸北区中山北路的上海滩大宁城悄然开盘。售楼处对外宣称“全部售罄”的首批房源，竟然有部分已经在附近的中介门店里“挂牌叫卖”，相对目前售楼处26000元／平方米的报价，“二手房”的挂牌单价将近30000元。粗略估计，如果一套90平方米房源的“房号”（订单合约）更名转让得以完成，则总价方面的盈利可高达30多万元。
“内订”房成中介挂牌
近日，不少网上论坛中有关于大宁城房源“内部预订”的传言流出，有网友留言，“价格是低的，现在的问题是你从售楼处这里能不能买到房子。”还有网友爆料称，“中介店已经出现这次新开房源的挂牌，估计可以通过定金收据改名的方法来操作，但是价格比（之前的）开盘价贵了30万元。”
上海滩大宁城楼盘处于市区（内环线与南北高架的交汇点）重要地段，一次性推出房源的套数较多（将近400套房源，住宅面积合为3．84万平方米），其热销在如今这样低迷的楼市上自然会引起广泛关注。
据此，商报记者在经过几日的追踪调查后发现，上海滩大宁城确已出现少量新房源在附近中介门店挂牌出售。在芷江西路的一家中介门店中，一中介就向记者推销了其手上的数套大宁城房源——90－95平方米的2房2厅和3房2厅的房源，总价在270万－290万元之间。
“房东是通过内部关系拿到的房子，楼层都是在10－20层左右，现在单价算下来不到30000元／平方米。”该中介告诉记者，“你要抓紧时间决定，现在房东已经付了订金急着去签合同。你看中的话，我们可以帮你联系他的，到时候直接去开发商这里把名字改掉就行。”
开发商员工可优先订房
此外，一些商业房产网站上也出现了该盘房源“转让”出售的信息。商报记者拨通了其中一位姓陆的中介的电话，该中介介绍了一套90平方米的房源，总价为245万元，“房东是在开盘后买的，现在因为贷款贷不出准备转让。折算下来的单价为27000元左右吧。”
这位陆姓中介称，房东拿下这套房子的单价为24000元左右。“价格还可以商量一下，但余地不大。我手上已经有两套房子转让成功了，总价都是270万－280万元的。这个楼盘现在抢手得很。”
当商报记者向大宁城售楼处咨询是否可以通过“到开发商处更改名字”的方式来买房时，销售人员表示，“不清楚有这样的情况。”
而近日，一家大型房地产销售机构的一位内部人士向商报记者表示，在上海滩大宁城开盘前，该机构的数百位员工均接到了来自该盘发布的短信，允许他们优先订房，“我们很多同事就购买了那些位置较差，但单价特别便宜的房源。”
事实上开发商开盘时并没有将首批房源的房价视作“内部价”，“但是外界却认为第一批购房者多属于关系户，房价方面得到了很多优惠，而实际上楼盘售价确实比周边新盘的房价至少便宜2000元－3000元／平方米，使得相当一部分房源的定金合约具备了炒卖盈利的基础。”不过，上述“内部价”可能只是开发商的促销手段，目的是带动成交量迅速加大。
开盘数日热销三百套
上海滩大宁城开盘伊始即成为市场关注焦点，原因是该盘在目前这样低迷的市场环境下，确实做到了以罕见的速度畅销。
早在该盘开盘的10天前，商报记者就曾赴大宁城售楼处现场探盘，当时前来买房的人寥寥无几，而售楼处的销售人员却又端坐前台，并不急于招待推销。“十几层楼的价格一般都在26000元／平方米。现在好楼层都没有了，就留下最下面的几层了。”一位售楼处销售人员当时在向商报记者介绍楼盘时称，“我们推销不推销都无所谓，那么低的价格，自然会有人来抢。”对于当时所剩房源的具体数量，该销售人员的回答十分模糊，但当商报记者宣称是开发商公司“介绍过来的”时，他又说，“那就不一样了，开发商给你留了房子就不用担心了，开盘价将非常便宜，对外报的均价也就是26000元／平方米。”
上周一，商报记者致电上海滩大宁城售楼处时被告知，该盘首批推出的将近400套房源已经全部售完。
“要参观样板房，得等到8月份，估计那时候第二批房子也将上市了。”一位销售说，“第二批推出的具体套数没有定，估计在9－10月份出来，但价格肯定要比现在贵得多。”
成交价远低于市场价
上海滩大宁城所处的地块，即闸北区281街坊地块，也被称为上海压缩机厂地块，该地块东至枫景路、中山北路805弄及长虹大厦，南至中山北路，西至普善路，北至柳营路，属于毗邻中山北路内环线和共和新路南北高架的重要交通节点地段，地块的总面积达到9．97万平方米，出让面积7．86万平方米，用地性质为商住，容积率达到2．4，总建筑面积18．86万平方米。
大宁城的开发商上海屹申房地产开发有限公司由地块所在的闸北区的大型国有企业上海不夜城新发展公司与市级国企上海电器集团资产经营有限公司、上海建工房产有限公司联合成立。
早在2008年8月，闸北区281街坊即由这家具有国企背景的公司完成收购储备并开始进行前期拆迁。2009年1月，上海屹申房地产开发有限公司以底价21．7亿元的价格摘得这一地块。当时由于挂牌起始价就高达21．7亿元，同时恰逢当时上海土地市场处于一个不景气的行情之中，开发商的资金普遍紧张，虽然最初有12家开发商领取报名文件，但实际争夺热情并不高，最终上海屹申以底价拿地，以至于这一地块此后被媒体称为“上海2008年度最贵挂牌地块”。以成交价格计算，闸北区281街坊当时的成交楼板单价为11500元／平方米。
经过两年的开发建设，上海滩大宁城新房源最先露脸是在今年3月的房展会上，当时该盘接待人员报出的价格是“五月开盘时将起码报价30000元／平方米”，之后，上海乃至全国楼市的一系列新政出台，大宁城将开盘时间一路延后，售楼处的口头报价也从当初的30000元／平方米，“松口”至28000元／平方米，一直到正式开盘时以26000元／平方米的低价“倾销”数百套房源。
“已订房”客户赚到炒号收益
商报记者还注意到，由于在早前的地块出让文件中明确规定，大宁城地块中住宅部分要满足70％以上的90平方米户型。所以，此次大宁城开盘的房源中，主打的房型就是90平方米的2房2厅和95平方米左右的3房2厅，这使得该盘此批房源的总价很好地控制在250万元左右。“对于自住型的购房者而言，目前市场条件下的合理总价是导致该盘热销的主要原因之一。”一位市场分析师这样认为。
另外，大宁城整个项目由1栋15层办公楼和9栋21－32层的高层住宅组成，项目的东侧还有2栋14层小高层和3栋低层住宅。 而这一次开盘的数百套房源所在的4栋住宅大楼，却都是最靠近中山北路内环线和南北高架的，“就是说属于整个小区中地理位置最差的房源。”上述市场分析师告诉商报记者，“实际上，该楼盘开出26000元／平方米的单价也是正常的，并不算是低开，但不知为什么，有这么多订房客户能够借助附近中介店抛售手中合约，而且居然可以赚取很高的利润。”
目前，大宁城周边的在售新房并不多。盛源家豪城尾盘在售的房源均价为30000元／平方米，户型多为130平方米／套的3房2厅；而该盘北面数公里以外（近中环线），大华阳城贵都在售的“精装修”房源，目前售价也高达28500元／平方米左右。所以，大宁城已经售罄的近400套房源确实属于低价倾销，商报记者相信将有一定数量的“已订房”客户，在开发商的帮助下赚到可观的炒房号收益。
商报记者在采访中还获悉，由于大宁城二期房源的位置相对于一期房源更好，且可能做成精装修房源出售，所以，像一期房源那样的低报价将一去不复返，房价大幅上涨当在预料之中。
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商品房“内部认购”至今仍有市场
事实上，今年三四月份时，上海就曾经一度流行“内部认购”的风潮。
网上房地产显示，位于嘉定的江桥万达广场曾于今年1月23日推出了一期386套住宅，当月基本售罄，成交均价约为13500元／平方米。但到了3月下旬，有媒体爆料，江桥万达广场一期房源都是“内部销售”。更有中介透露，这些房源通过中介再流向市场，普通购房者需交10万元左右的手续费才能买到。此后，万达方面对此予以否认，并专门在售楼处竖立了一则《特别声明》：江桥万达广场一期已经全部售完，现无任何房源。本公司从无委托任何中介和网上店铺进行销售。而江桥万达广场4月新推房源报价（参考价）已达17000元／平方米。
无独有偶，位于长宁天山板块的新天地河滨花园首批549套房源也被媒体爆出大部分为“内部销售”。该盘于4月初开盘，28000元／平方米的售价比周边楼盘低了20％－30％。10天之后，网上房地产就显示该盘为“售完”状态。同时，该盘周边中介门店有大批该盘的“期房”开出38000元／平方米左右的单价进行叫卖。
