上海二手房租赁活跃租金上扬

上海商报

2010.07.2811:05

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去年至今租金涨幅已超一成低中高端房全线飘红

商报记者袁晨晨

最近一段时间以来，本市不少二手房中介纷纷指出，虽然二手房成交平平，但租赁市场表现却十分活跃，部分购房需求转向租赁市场，加上世博会的带动，租赁成交套数和租金都出现了显著提升。

租赁市场涨声一片

6月二手房租赁市场颇为活跃，租赁成交量较前期有大幅增加。

根据中原二手住宅租赁市场成交数据显示，6月，上海共计成交188万平方米，较新政前增长了94％；从二手住宅市场租赁数据看，2009年初至今，上海的租金涨幅在11％－16％间。

日前，汉宇地产发布最新租赁市场报告指出，“租赁市场低、中、高端房租金全线飘红，且呈现近来少有的快速上涨之势。”

一方面，在世博园区周围的短租持续火热，老西门、打浦桥等板块也因此成为沪上房租的领涨板块，耀江花园、卢湾城市花园等短租租金的涨幅都在20％以上。

另一方面，在商务楼宇集中的徐家汇、陆家嘴等板块，租金也稳步上涨。以徐家汇中心的东方曼哈顿一套面积96平方米的房型为例，在今年1月份的租金为6500元／月，目前已涨至7800－8000元／月。而陆家嘴的租金水平也有10％－15％的上浮，出租的热门户型以面积100－120平方米的两房为主。

此外，商报记者从汉宇地产获悉，交通便利和配套完善的住宅小区更易得租客的青睐。

一类是位于市北区域、接近中心城区，各项配套都较为成熟，且租金水平相对较低的板块，例如普陀宜川、闸北大宁等，尤其是受大宁购物中心人气渐旺及轨交1号线交通带来便利影响，大宁板块的房租较新政后普遍上涨了10％左右。据悉，新梅共和城一套面积93平方米的房型，今年1月份的租金为3800元／月，目前已涨至4300－4500元／月。

另一类则是地处市区周边、有轨交线路经过，且有固定上班族租客群体的板块，例如闵行七宝、浦东北蔡等，以闵行七宝的万科城市花园一套100平方米的住房，在今年1月份的租金是3000元／月，目前则在3000－3300元／月左右。

汉宇地产在报告中指出，近期租金上涨，一是受毕业生租房需求推动，6－8月向来是租赁市场的传统旺季；二是随着目前的买卖市场走向不明，不少购房需求转向了租赁市场，加之因为二手房价格的下跌，不少业主将原先挂牌的物业转售为租，由此激活了租赁市场。但二手住宅的租赁市场往往是以实际居住需求为基础的，较少存在投资炒作现象，“近期二手住宅租金上涨可以认为是对前期的一种补涨，预计下半年租金涨幅将会逐步趋于缓和。”

租金回报依然不高

事实上，虽然沪上二手租赁市场的成交量和租金水平都较前期出现明显上涨的态势，但粗略估算下来，当前，上海二手房市场上的租金回报率还是处于相对偏低的水平。

中原地产宝华现代城高级物业顾问徐可举表示，大宁板块的楼盘基本以中高档住宅区为主，其中88－99平方米的两房是近期市场最热门的求租户型，求租对象以上海本地和外地的公司白领居多，也有部分在上海打工的外国客户。“由于目前市场比较低迷，房东又不想在低迷时期低价抛房，所以转售为租的越来越多，约占45％。”

徐可举告诉商报记者，“由于大量房东转售为租，近期我们门店的挂牌量剧增，比新政前增加60％－70％，但是对这里的租金没有什么影响，相反新政后还上涨10％左右。”

尽管如此，租金回报率依然不高。21世纪不动产上海锐丰大宁分行胡余宝介绍，作为大宁二手房市场上的代表楼盘，目前，慧芝湖花园一套面积90平方米的2房租金为5000－5500元／月，比新政出台前已有10％－15％的明显提升。以市场上挂牌较多的主流房源而言，慧芝湖花园的买卖均价出现3％－6％的回落，基本在30000元／平方米左右，按照这一租金和价格估算，当前，慧芝湖花园二房的租金回报率仅为2．2％－2．4％左右，不得不说还是处于相当低的水平。

而这一现象同样发生在传统租赁热门板块的古北，长期以来，古北租赁市场都比较繁荣，一度曾被认为是全市租金回报最高的区域。

商报记者从21世纪不动产上海锐丰黄金城道分行经理王双喜处获悉，近来古北新城的租金水平较新政前确实有所上涨。“我们分行附近的古北国际花园，一套面积160－170平方米的3房，如带地热设备则每月租金在2．2万－2．3万元左右，租金较新政出台上升了2000元／月。”

在新政出台前，这类房源的买卖成交均价约为4．9万－5．0万元／平方米，目前也仅有1000元／平方米左右的小幅回落，“也有少数急于出售的业主，单价可降至4．6万－4．7万元／平方米。”以古北国际花园一套面积165平方米的3房为例，按照每月租金2．3万元和4．9万元／平方米的售价粗略估算，租金回报率亦不过为3．4％。