转租人要为承租人的损失担责
□顾烨
无锡市滨湖区法院日前审结一起因转租引发的纠纷，判决转租人在转租合同中，应当保持租赁物符合约定的用途，如未履行这一租赁基本义务，导致损失，应承担赔偿责任。
2009年9月6日，租房居住的无锡市民张承在租赁房屋内如厕时，突遇墙体倒塌。其躲闪不及被砸伤，花费医疗费1.25万余元。面对飞来横祸，张先生认为租赁房屋存在安全隐患，一纸诉状将转租人无锡市诚意轴承公司和房屋所有权人无锡市平安机械公司告上了法庭，要求两公司对其损失承担连带赔偿责任。法庭上，围绕责任分担这一争议焦点，转租人和房主各执一词。
转租人辩称，自己不是房主，没有产权，而且自己将转租租金全额转交给了房主，并无任何获利，请求驳回原告的诉讼请求。
房屋所有权人则辩称，公司和原告之间并无租赁关系，故不同意承担任何赔偿责任。
法院经审理认为，转租人无锡市诚意轴承公司在经房屋所有权人同意后，将房屋转租给原告，该转租行为有效。依据法律规定，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。房屋墙体倒塌，砸伤原告，是转租人未履行法律义务所致，应当承担相应的民事责任。另外，根据合同相对性原理，房屋所有权人无锡市平安机械公司与原告之间不存在租赁关系，故原告要求其承担连带赔偿责任的请求，无法律依据。综上，判决转租人无锡市诚意轴承公司赔偿原告张承医疗费、住院伙食补助费、交通费共计1.3万余元。
主审法官说，在现实中，房屋转租非常普遍。《合同法》明确规定了出租人应当保持租赁物符合约定的用途这一基本义务，普通租赁合同中，该义务的承担主体很明确。而在转租合同中，这一基本义务是由转租人承担，还是由房屋所有权人承担，法律上没有明确规定。该案的判决思路是严格依据合同相对性原理作出的，即合同关系只在特定的合同当事人之间发生效力，因此判决由转租人而不是由房屋所有权人承担责任。至于由此引发的转租人和房屋所有权人之间的纠纷，转租人有权另案起诉追偿。
买房不过户要担大风险
□颜东岳
梁某于2009年元月，以30万元的价格购买了李某的一套二手房。双方当时为了逃避缴纳营业税、契税等，而没有办理房屋产权变更(过户)登记。谁知，2010年5月，钟某却持该房屋的抵押登记证明，要梁某腾出房屋，以便其拍卖、变卖房屋从中优先受偿。原来李某在将房产证交给梁某后，悄悄到发证机关谎称房产证遗失而补办了新的房产证，然后用补办的房产证办理了他项权证，获取了钟某的25万元抵押借款。因梁某以已经付清房款并实际居住为由拒绝腾房，双方成讼。
法院审理认为，虽然梁某已经付清房款并实际居住，但不能对抗抵押登记，钟某有权请求其腾房，通过对该房屋的拍卖、变卖从中优先受偿。
首先，梁某与李某的房屋买卖合同并未发生法律效力。《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续等手续生效的，依照其规定。”而《物权法》第九条、第十四条分别规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”即房屋产权证书是权利人享有该房屋物权的证明，梁某与李某未办理变更登记，从法律意义上说，房屋的权利人仍然是李某，梁某虽已付清房款且实际居住，并不等于获取了房屋产权。
另一方面，梁某与李某的行为不具有法律约束力。他们为逃避缴纳营业税、契税等费用，故意不办理过户手续，属于恶意串通，损害国家利益。《合同法》第五十二条已明确规定，此类行为无效，自行为开始时起，便没有法律效力。
再一方面，梁某与李某之间的房屋买卖合同不能对抗善意的第三人即本案的抵押权人钟某。正因为买卖房屋时未办理房屋权属变更登记且存在违法行为，而不能产生物权变动的法律效力，导致了李某能够以原房产证遗失为由申请补办新的房产证，继而办理他项权证，决定了就该房屋的抵押物权优先于梁某的合同权，钟某也就有权要求梁某腾出房屋，以便拍卖、变卖房屋从中优先受偿25万元借款。梁某只能在交出房屋之后，向李某追偿损失。
