□ 本报记者 朱宝琛
一边是一线城市的房价依旧坚挺，一边是房租的逆势暴涨，在高房价和房租的夹缝中，众多的“无房族”把住房梦寄托在政府力推的保障性住房身上。
保障性住房，正成为时下热门的话题。随着2010年580万套保障性住房政策的推出，保障性住房市场进入新的发展阶段。
其实，自2007年8月以来，保障性住房建设被提到前所未有的高度。在今年的政府工作报告中，对于保障性住房建设的描述更是浓墨重彩。明确提出“要加大保障性住房建设和棚户区改造力度”，“加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施”。最新的消息是，日前，住房和城乡建设部与各地方政府签订了2010年住房保障工作目标责任书，要求各地方政府确保完成2010年工作任务。
从公司层面来看，记者了解到，像远洋、万科等龙头房地产企业，也已经在保障性住房的开发建设方面有所行动。
主流地产商
加大保障性住房开发力度
北京房地产市场或正迎来“变局”。
先来看一组数据：2009年，北京市新开工建设和收购政策性住房925万平方米，竣工225万平方米。这一数字今年还将扩大，按照 “两个50%”的目标，今年各类政策性住房用地占北京住宅供地的50%以上；新开工建设和收购各类政策性住房13.4万套，占全北京市住宅新开工套数的50%以上。
这一政策背景下，记者从远洋、万科、富力等多家房企获悉，开发商也正加强保障性住房的拿地以及建设力度。在市场焦点转向的情况下，保障性住房的品质也面临一场升级。
业内人士称，房地产开发企业应当积极参与保障性住房建设，除了要配合国家政策、稳定市场价格外，还要在政府指导下，发挥专业能力，为切实解决困难家庭住房问题做贡献。
作为全国知名的房地产企业，远洋地产控股有限公司从2008年开始就积极参与政府保障性住房的开发建设工作。
公司副总裁徐立对于第一次进军保障性住房领域时的情景仍记忆犹新：2008年11月，远洋旗下的北京中联置地房地产开发有限公司通过招标，拿下管庄限价房项目用地，取名为“远洋·润园”，是当时北京市规模最大的限价房项目之一。
“压力肯定是有的，限价房的价格相对较低，如何施工才能保证不亏损，这笔账首先就要算。”徐立坦言，“不过，作为北京知名房地产企业，承担社会责任的从远洋成立之初就长期存在，因此，远洋响应政府号召，义无反顾。”
万科总裁郁亮曾在接受媒体采访时直言，未来中国的住宅体系包括政策性住房和商品房两大部分，而且政策性住房会有一个可观的比例，因此发展商必须主动参与这两大块的建设中来。万科管理层也曾表示，看好保障性住房建设与住房产业化的结合，将积极介入。今年的目标是以产业化方式建设100万平方米的保障性住房。
招商地产董事长孙承铭也曾表示，公司会积极参与保障性住房建设，并已介入相关项目的开发及建设当中。
保利地产2009年年报中，也明确提出公司将积极把握城镇化和保障性住房的发展机遇。
除此之外，还有不少房企都在加大参建保障性住房的力度。今年5月，首开股份位于北京大兴区黄村镇的限价房项目——首开·康乃馨城正式动工；绿地集团今年也对产品结构进行了调整，保障房和现代服务业两类项目的比重将增至60%。
业内人士表示，在楼市宏观调控的大背景之下，保障性住房对房企而言，虽然利润很低但却不失为一种安全策略。而这种房企加大保障房建设的趋势，也有利于房地产市场健康稳定发展，有助于房价早日回归理性。
“商品房和保障性住房是一把双刃剑。建设保障性住房，对企业而言不需要承担市场的风险。”徐立表示，虽然商品房有比较高的利润，但同时也要承受更多的市场风险。特别是在市场低迷的情况下，要承担的压力可能会越来越大。但保障性用房就不需要承担市场风险，因为政府会给很多的绿色通道，审批环节也比较快。
“远洋是国内保障性住房建设的领军企业，十分关注并一如既往支持、响应各项政策规定，主动为保持房地产市场的价格稳定和促进房地产市场的健康发展，尽责任履义务始终紧密配合政府的政策安排。无论是在何种市场状况下，响应政府规定，积极投身保障房建设始终是远洋地产关注的重点，未雨绸缪，并非‘被动转投保障房市场’，更不是为了‘度过低迷期’，体现的是企业的责任感。”徐立称，下一步保障性住房的建设，公司将视政府的供地情况而定。
保障房项目
要做到“低价不低质”
如何将美好的设计蓝图变成宜居工程和精品工程，这是每一个品牌地产开发商所关注的产品品质问题。
“在保障性住房项目的建设上，我们努力做到‘低价不低质’。”徐立说出这番话的时候，底气十足。
事实也是如此。因为这是远洋的强项。
“在目前国内保障房建设利益激励和风险分担机制尚不完善的状况下，企业综合实力无疑是政府选择企业承担保障房建设的出发点，远洋地产资信出众，资金量充足，品质一流，这也正是政府选择远洋成为北京最大保障房建设方的最大原因。”徐立表示。
远洋的责任付出也得到了政府部门的肯定。在北京市政府相关部门举行的2010年保障性住房工作会议上，公司旗下负责开发“远洋·润园”的北京中联置地房地产开发有限公司被授予“2009年政策性住房开发建设先进单位”；今年4月份，朝阳区副区长李建海在润园视察时表示，到润园视察，是对远洋支持政府工程、积极参与朝阳区保障房建设的肯定和鼓励。他同时提出，希望远洋继续投入到政府的民生工程中去。
除了远洋，其它龙头房企在这方面同样力争做到“低价不低质”。
记者从首开了解到，公司一直积极参与北京保障性住房建设，并开发过回龙观、通惠家园等大型经济适用房住宅区。而今年开工的两限房项目首开·康乃馨，定位为绿色宜居、环保节能、人性化健康社区，所有户型均为南北朝向，力求为居住者创造良好的居住环境与居住空间。
在万科红狮家园工地开放日活动现场，业主们亲自检验了万科标准的保障房品质，并与万科工作人员就现场施工与产品细节进行了交流。通过与业主的有效沟通，有利于在随后的建设中改善业主的居住环境。
保障性住房市场
也要讲品牌
随着政府不断加大对经济适用房、限价房等保障性住房的投入力度，参加保障性住房项目的建设正成为房地产企业避险的绝好去处。尤其是在商品房成交大幅下降的背景下，保障性住房周转速度快的特点就成了吸引开发商的最大优势。
业内专家指出，虽然保障性住房利润率低，通常仅在3%左右，但在房地产宏观调控之下，不失为一个安全的经营模式。相对于普通商品房，保障性住房的建安成本较低，宣传和销售费用不高，可以很好地控制成本。更重要的是，保障性住房的周转速度快，能够加速开发商的资金周转，在当前房地产陷入僵局的情况下，无疑对开发商有很大的吸引力。
以北京为例，根据北京市今年的住宅建设规划，将开工建设政策性保障住房13.4万户，各类政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新开工建设和收购各类政策性住房占全市住房新开工套数的50%以上。此外，今年北京市住宅用地供应总量为2500公顷，其中廉租房、公租房、经济适用房、限价房和定向安置房用地占到1250公顷。
而从全国范围来看，根据规划，2010年我国将建设各类保障性住房和棚户区改造住房580万套，改造农村危房120万户。
保障性住房建设任务艰巨。
对开发商来说，快速发展的保障性住房无疑是个巨大的市场。 但是，“蛋糕”虽大，如果没有政策支持显然也是不可持续的。
现阶段，开发商仍然是保障性住房建设的主体。如何真正鼓励开发商的建设热情，确保开发商真正投入到保障房的建设中去，将是保障性住房建设目标能否顺利实现的关键。
徐立表示，在国外，保障性住房建设往往在利率等方面享受相关优惠，我国如何在制度设计上鼓励房地产企业参与保障性住房建设的积极性还需要继续探索。
业内专家指出，保障房建设除需要大量资金投入，还需要政府提供优惠的推地政策，并对建设前期的征地、拆迁进行支持。除此之外，关键还要有相应的配套措施，包括激励机制和风险分担机制，在保持政府投资力度不变的前提下，鼓励和支持民间资本进入。
中金公司白宏炜认为，保障房将是商品房市场的重要补充，其对商品房市场冲击十分有限，原因在于其对应的30%的中低收入人群，与商品房对应的中高收入人群没有重合；相反，保障性住房有规模的推出有利于减少政府对商品房市场的过度干预。
他建议，保障性住房应考虑区域差异以大城市为主，一线城市保障性住房比例可以升至50%以上，经济适用房和限价房为主；而三四线城市经济政府性住房比例可降低至30%以下，甚至更低。
业内人士指出，企业通过自身努力，在履行社会责任的同时，也为大规模的保障性住房建设积累了大量有重要参考意义的经验。政府应从这些项目的实施过程中总结经验，并在今后的政策推广中不断完善保障性住房建设的规范和标准。
保障性住房资料链接
定 义
保障性住房，是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。
不同情况的低收入家庭，对保障性住房有租赁与买卖的不同需求。廉租住房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房。经济适用住房是政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。这类低收入家庭有一定的支付能力或者有预期的支付能力，购房人拥有有限产权。这是廉租住房和经济适用住房最本质的区别。通过保障制度的完善，不论是哪一类住房，最终目的都是尽快地解决低收入家庭住房困难，实现“住有所居”的目标，这是最根本的。
世界各国将住房大多分为公屋或私屋。公屋是由政府买单的保障性住房，而私屋则是私人拥有不享受政府买单优惠的自建或市场化的商品房。日本有一种保障性住房叫公营住房，类似于廉租住房，住户是没有任何产权的；还有一种是公团住房，政府提供相当的优惠条件，使得住房者拥有一部分产权。新加坡的保障性住房叫“组屋”，既有租，也有售。
分 类
两限商品住房
即“限套型、限房价、竞地价、竞房价”。为降低房价，解决本地居民自住需求，保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。目前情况来看，首批限价房规定：限价房的套型建筑面积全部为90平方米以下。
经济适用房
指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。 经济适用住房面积需要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。
廉租房
廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。在房价疯涨，经济适用房走入困境，百姓居住难的背景下，廉租房便成为了社会关注的焦点，能成为了低收入家庭住房的“救命草”。据调查，廉租房户型设定是以一居室、两居室为主，建筑面积原则上按一居室套型建筑面积35平方米，两居室套型建筑面积45平方米，三居室套型建筑面积55平方米。三个项目中的三居都不高于55平方米，名副其实的“袖珍”小户型。
政策性租赁房
指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。这个概念正好被定格在新出炉的“租赁型经济适用房”。经济适用房以租代售，可以说是将经济适用房变成“扩大版的廉租房”。
特 点
社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。社会保障性住房制度也就是在社会保障性住房建设、分配、流通等具体实践中形成的制度。
现 状
与商品房相比，保障性住房制度还很不完善，致使有人开始怀疑这项举措的推行。
保障性住房成为“鸡肋”的现象，主要是由于保障性住房无法像商品房那样有高额的“卖地”款可得，反而要政府倒贴配套资金。因此，一些地方政府在建设保障性住房的过程中，将保障性住房建在了位置偏远房源不好的地方。要从根本上解决保障性住房的建设问题，一是要从财政层面解决多年以来地方政府依赖的“卖地财政”，同时还要看看保障性住房的供应是否落到实处，将那些依然是画在墙上的“大饼”，真正转化为老百姓嘴里的食物。
由于70%以上的常住人口都是中低收入家庭，我国的住房保障制度只能以低水平、广覆盖为目标；中国的住房保障体系需要保障70%以上的中低收入家庭。应该是一个多层次的体系。第一层级是不足１０％的极低收入的家庭、老人、病人等进入政府提供的廉租屋，通过这种方式来保证最弱势民众的居住生存权。所以廉租屋的建设比重应该在5-10%。第二层级是２０－８０％的中低收入民众，在政府住房货币化补助、优惠利率、优惠税收等优惠条件下通过限价商品房、经济适用房、租赁经济适用房、民工住房等多种形式来解决。其中经济适用房的建设比重应该不低于20%。限价商品房的建设比重应该不低于30-50%。、只有２０％以上中高收入者，他们的住房完全由市场决定，不纳入住房保障体系。（资料整理 云 珠）
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