不为控制房价，而是让没有能力在市场上购买房子的市民得到一套体面住房
胥会云
行走于上海35摄氏度高温的炙烤下的世博园区，直到了最佳实践区西班牙马德里案例馆门前的空气树下，才能有点慢慢活过来的感觉，干热的皮肤开始能感觉到丝丝凉风。
世博园里的这棵空气树，是一个高高的十边形建筑，周边十个侧面上覆以透光的黑色薄幕，不仅可以遮挡阳光，还可以在薄幕内外垂下双层不透光的黑幕用来播放投影。考虑到上海夏季的高温，空气树顶上安装了一个直径为7米的风扇，并安装了几个小型的叶轮发电装置，以满足空气树的用能需求。
空气树的原型在马德里巴耶卡斯生态大道上，共有三个，马德里的夏季同样炎热，空气树为人们提供了一个避暑降温的好去处，也让人们能够聚在一起更好地享受公共空间。
空气树的旁边是一幢用浙江安吉竹子包裹的竹屋。该屋的原型是马德里卡拉班切尔地区的一处保障房，当地88户家庭居住其中。它通过竹帘形成冬暖夏凉的效果，适宜居住还节能，价格只是普通住房的70%。
竹屋和空气树已经成为马德里政府开展的可持续有效住房方案的经典案例。这些建筑无论是功能还是价格都非常平易近人，并让居民能够更好地使用公共空间。
8年将建逾五成保障房
马德里案例馆总协调人倪毅宵介绍说，马德里社会公共住房的主要目标是，让每位公民都拥有一套既保护自然环境又体面的住房。而在这其中，自然强调了增大弱势群体和年轻人获得一套住房的可能性。
1999年西班牙加入欧元区后，受益于低利率，西班牙人掀起了购房热潮。在2003年和2004年，西班牙的住房价格都上涨了20%左右。直到2008年，受全球金融危机的冲击，西班牙房地产市场在经历了10年的繁荣后，房价才开始持续下跌。
为了给高房价挤压下的公民提供一套体面的住房，马德里下了很大工夫，要求住宅用地的50%必须用于公共保障住房。也正因此，根据马德里公共住房计划（2003年至2011年），其目标是推出并经营69,000套公共住房（或租或售），其中有10,000套计划用来出租。同时，在这些公共住房中，有69%的住房处于正计划、建设阶段或已经交付使用。
从2003年到2010年6月期间，已经有多达11285套社会公共住房交付使用，而与之形成反差的，从1981年到2003年的23年间，只有11701套住房被交付使用。2008年是创纪录的一年，当年总共有2191社会公共住房交付使用。马德里希望更多的市民享受到这个政策。”倪毅宵说。
政府对保障房无补贴
倪毅宵表示，即便是2011年新的市政府大选，也不意味着这个项目会被搁置，因为马德里市政住宅和土地公司（EMVS）已经存在了30多年了，而它成立的唯一目的就是运作社会公共住房项目。“这个项目并不是为了控制市场上的房价，而是为了让没有能力在市场上购买房子的市民得到一套住房。”
倪毅宵告诉《第一财经日报》记者，EMVS是一个国有企业，其本身也可以作为开发商，或者通过项目招投标的方式指定其他私有企业来做，但这些私有企业必须满足造价、质量、房屋设计符合当地环境需求等才可以中标。
一般而言，EMVS可以直接从政府手中拿地。“所以地价可以得到很好的控制，也就是通过控制地价，我们可以实现社会公共住房房价只是市场价的三分之一。” 倪毅宵说。而私营企业若使用自己的地块建设社会公共住房，政府也可以通过控制造价来降低地价。不仅如此，开发商在建造过程中所使用的基建、材料费用都需要政府加以审核，以确保能够满足社会公共住房低价的要求。而在这其中，政府并不会给予任何补贴。
倪毅宵称很难给出开发商在社会公共住房建设中可能获得的利润率。“你知道，EMVS肯定是零利润的，其他私营企业在招标时的报价就包含了他们自己设定的利润率。到目前为止他们对公共住房的项目都感兴趣，就说明他们是有利可图的。”
马德里的社会公共住房方案共有四大类，比如为30岁以下初出茅庐的年轻人提供建筑面积不超过50平方米，每月每平方米仅为4欧元租金的出租房，要知道在当地市场上，一个100平方米的房子，租金要2000~3000欧元/月；比如为35岁以下年轻人提供的建筑面积不超过70平方米，先租后买的保障房；以及可以直接购买的保障房。而这四大类方案，覆盖了不同经济收入的各类人群。
和上海的保障性住房类似，马德里的社会公共住房在申请时也对符合条件的申请人采用了抽签的方式。
目前平均每年会有15000多人申请社会公共住房，而每年会有2000多套的住房分配给申请者（或租或售）。社会公共住房的申请者将被要求提交他们的收入及家庭状况的相关证明材料以防止在社会公共住房分配中发生舞弊的现象。同时，申请者的收入状况也会经过税务部门的再次审查。
期望在中国复制马德里经验
倪毅宵在上海的一个很重要的任务，就是接触中国各地政府的官员，尽力拓展马德里社会公共住房的影响，并最终实现合作。“我们和上海市住房保障和房屋管理局已经开过几次会，有了初步的沟通和合作意向。”倪毅宵告诉本报记者，他们已经起草了一个合作备忘录，争取在9月份能够和上海市住房保障和房屋管理局签署这个备忘录，并在社会公共住房的经验、政策以及高新技术方面开展合作交流。
当然，也不仅仅是上海，据统计，从马德里馆开馆至今，已经接待了全国98个代表团、 1628名政府官员来这里学习取经。
倪毅宵表示，在大量的参观者中，大家不仅对竹屋感兴趣，更重要的是对马德里的社会公共住房政策感兴趣，“我们到世博会来的目的，就是推广我们的社会公共住房政策。”
统计显示，2009年一年全国建设的保障性住房为200万套（含廉租房和经济适用房），棚户区改造130万户。2010年，温家宝总理在政府工作报告中提出，保障性住房建设要达到300万套、棚户区改造280万户。
在马德里方面看来，他们不仅可以为中国提供可持续房屋方面的经验，在土地方面，针对如何在同一区域内同时建设保障性住房和商品房，通过公共空间的治理促进社会交流，避免对公民的社会排斥，马德里也可以成为中国的一个参考对象。
（实习记者吴华丽对本文亦有贡献）
数字看马德里社会公共住房
50平方米
专供30岁以下的年轻人
4欧元
每月每平方米租金
2000套
每年提供2000套给申请者
