美国物业税各地差异大

文前提要：在美国，由于各州和各地区政策有差异，因此家庭所缴纳的物业税差异也相当大。根据美国人口普查的统计结果，新泽西州和纽约是美国房地产物业税最高的地区，而路易斯安那州则是缴纳房地产物业税最少的。

文/本刊特约记者 乔磊(发自洛杉矶)

由于国内征收房产税的声音越来越响，本刊第467期刊登了《美国物业税有多高》的文章后，读者反响热烈。在美国，由于各州和各地区政策有差异，因此业主所缴纳的物业税差异也相当大。

根据美国人口普查的统计结果，新泽西州和纽约是美国房地产物业税最高的地区，这两个地区物业税高除了房地产市场价值高以外，更主要的原因是当地政府征收的物业税税率高。2008年，美国房地产物业税最高的10个县全部被这两个地区包圆，其中纽约州的威斯彻斯特县居民每年缴纳的物业税中位数为8890美元，而美国民众每年缴纳的物业税的中位金额为1854美元，威斯彻斯特县居民每年缴纳的物业税是全美国平均水平的3.79倍。

房地产物业税最高的10个县 

    在美国25个房地产物业税最高的县，新泽西州占了15个，纽约州占了6个，伊利诺斯州、康涅狄格州、加州和新罕布什尔州各占一个。纽约州威斯彻斯特县居民家庭每年缴纳物业税中位值为8890美元，在全美国名列前茅。新泽西州帕塞克县居民每年缴纳的物业税占家庭年收入比例居然高达8.7%，艾塞克斯县为8.3%，卑尔根县为8.3%，约约州的威斯彻斯特县为8%。如果按照房地产物业税和房屋价值比来观察，美国比例最高的10各县全部在纽约州。纽约州尼亚加拉县在美国名列第一位，每年缴纳的房地产物业税相当于房屋价值的2.89%。

表1. 美国房地产物业税最高的10个县(2008年数据) 

表2 房地产物业税占家庭收入比例最高的10个县(2008年数据) 

表3 房地产物业税占房屋价值比例最高的10个县(2008年数据)  

在美国西部，加州的莫林县的房地产物业税最高，居民每年缴纳的物业税中位金额为5233美元。美国东南部地区，弗吉尼亚州的劳顿县的房地产物业税最高，居民每年缴纳的物业税中位金额为4844美元。美国中西部地区，伊利诺斯州的湖县的房地产物业税最高，居民每年缴纳的物业税中位金额为6050美元。

物业税最高的10个州

根据人口普查局的统计数字，2008年美国民众缴纳的房地产物业税中位金额为1897美元，家庭的年中位收入为65385美元，房地产物业税占家庭收入的2.90%。美国家庭拥有的房地产中位价值是197600美元，物业税占房地产中位价值的0.96%。

2008年，新泽西州成为美国居民每年缴纳房地产物业税中位金额最高的州，居民每年缴纳的房地产物业税中位金额为6320美元。排在第二位的是康涅狄格州，居民每年缴纳的房地产物业税中位金额为4603美元。名列第三的是新罕布什尔州，居民每年缴纳的房地产物业税中位金额为4501美元。

而威斯康星州和加州的居民则比较幸运了，他们每年缴纳物业税的金额不超过3000美元。加州居民每年缴纳的房地产物业税中位金额为2829美元，居民家庭年中位收入为81757美元，物业税占家庭收入的3.46%。该州居民拥有的房地产中位价值是467000美元，物业税占房地产中位价值的0.61%。

表4  居民缴纳的房地产物业税最高的10个州(2008年数据) 

物业税最低的10个州

路易斯安那州居民是美国50个州中居民每年缴纳房地产物业税最少的州，不仅金额少、而且房地产物业税占房屋价值、家庭收入的比例都是美国最低的。该州居民每年缴纳房地产物业税中位金额为188美元，居民拥有的房地产中位价值是132400美元，物业税占房地产价值的0.14%。该州居民家庭年中位收入为54062美元，物业税占家庭收入的0.35%。从该州的情况可以明显看出，一个州居民缴纳的房地产物业税并不一定同房地产价值直接挂钩，主要是要看当地政府想要征收多少房地产物业税。

从表 中，我们可以看出，位列物业税最低的10个州的家庭年收入差异比较大，除路易斯安那州以外，收入最高的是南卡罗来纳州，该州居民家庭年中位收入为54466美元；而收入最低的则为阿拉巴马州，该州居民家庭年中位收入为52843美元，差不多要低12000美元。

而从物业税缴纳情况来看，除路易斯安那州以外，阿拉巴马州的缴税数额也很低，物业税中位数只有383美元，差不多只有田纳西州924美元物业税中位数的40%。如果比较一下物业税占家庭收入的比重，阿拉巴马州的0.72%也比田纳西州1.72%少了整整一个百分点，也是美国享受物业低税优惠的好地方。

表5 居民缴纳房地产物业税最低的10个州(2008年数据) 

占房屋价值比例最高和最低的州

得克萨斯州的房价在美国各富裕州中是较低的，但该州居民缴纳的房地产物业税占房屋价值的比例在美国各州中却是最高的。该州居民每年缴纳的房地产物业税中位金额为2232美元，居民拥有的房地产中位价值是126800美元，物业税占房地产中位价值的1.76%。该州居民家庭年中位收入为63850美元，物业税占家庭收入的3.50%。新泽西州不仅是美国居民每年缴纳房地产物业税中位金额最高的州，而且该州居民缴纳的房地产物业税占房屋价值的比例在美国各州中也排在第二位。该州居民拥有的房地产中位价值是364100美元，居民缴纳的物业税占房地产中位价值的1.72%。此外，物业税比例占房地产中位价值超过1.70%的 还有内布拉斯加州、威斯康星州和新罕布什尔州。

相对而言，佛蒙特州、康涅狄格州、密歇根州和北达科他州的房屋价值较低，而物业税占房屋价值的比例也较低，一般家庭所缴纳的物业税都在当地房屋价值中位数的1.3%～1.6%。

值得关注的是，在物业税占房屋价值最低的10个州中，物业税比例都不超过房屋价值中位数的0.6%，尤其是路易斯安那州是美国房地产税占房屋价值比例最低州，物业税占房地产价值的0.14%。夏威夷州虽然是美国的旅游胜地，房地产价值也居高，当地房屋的中位价值在560200美元，但房地产物业税仅占房屋价值的0.24%。阿拉巴马州属于美国的农业州，房地产价值不高，物业税也不高，房地产物业税占房屋价值的0.32%。特拉华是美国的一个小州，地广人稀，该州的房屋的中位价值在250900美元，房地产物业税占房屋价值的0.43%。

此外，美国农业州的代表密西西比州、依赖矿业的西弗吉尼亚州以及南卡罗来纳州，物业税占房屋价值的比例都不足0.5%，而阿肯色州和新墨西哥州均为0.51%。怀俄明州的房屋的中位价值在188200美元，房地产物业税占房屋价值的0.54%。

表6  房地产物业税占房屋价值比例最高和最低的10个州(2008年数据) 

占家庭收入比例最高的10 个州

观察房地产物业税对民众影响的另一个方面是房地产物业税占家庭收入的比例，在美国10个比例最高的州中，新泽西州是名列前茅。新泽西州居民家庭的年中位收入是90010美元，房地产物业税则占到家庭收入的7.02%。新罕布什尔州紧随其后，该州居民家庭年中位收入为77222美元，物业税占家庭收入的5.83%。

相对而言，伊利诺斯州、纽约州、罗得岛州、威斯康星州和马萨诸塞州居民缴纳的物业税都在家庭收入的4%～5%，而密歇根州属于居民收入不高、房地产价格也不高的地区，但该州居民家庭年中位收入为59229美元，房地产物业税占家庭收入比例名列全美各州第10位，为3.70%。

表7  物业税占家庭收入比例最高的10个州(2008年数据)