周丽敏
家住北京的王艳夫妇最近很上火，让他们上火的是一套花重金购买的“学区房”。“股票套牢了，学区房也套牢了，谁想到有这样的事情呀？”王艳苦恼地说。
3年前，户口在北京朝阳区的王艳夫妇，未雨绸缪，为了年龄不到3岁的女儿未来能上一所重点小学，他们不惜倾其所有，花重金购买了中关村三小附近的“学区房”——科育小区的一套房产，如此之举便是在女儿3岁前，能把户口迁到这里，以便女儿到入学年龄时，能在中关村三小就读。
3年后，王艳女儿如愿就读中关村三小，此时，她又想将这套“学区房”出手，但世事难料，这套房子被“套牢了”。
曾经一度火爆的“学区房”如今又面临怎样的市场？王艳夫妇的“学区房”为何被套牢？近日，《中国经营报》记者对北京重点小学附近的学区房展开调查，记者发现，北京的“学区房”市场遭遇了前所未有的“冷遇”。
学区房价格暴跌
“谁想到学区房会这么难卖呀？”6月15日，王艳夫妇借着端午节假期来到多家中介公司，他们想让中介赶紧帮他们尽快出手科育小区的这套“学区房”，然而，已经挂售两月有余，前来光顾的购房者寥寥无几，更让王艳上火的是，学区房市场价格出现了下滑。
“3年前，我买这套房子的时候单价快3万元一平方米了，而现在连3万多点一平方米都没人买。”王艳对《中国经营报》记者说。
3年前，王艳的女儿不到3岁，不想让女儿输在起跑线上的王艳，誓要让女儿上北京市市级重点小学，于是她说动双方父母，集三家之力花近120万元购买了中关村三小附近的科育小区的一套40平方米的房产，房子买了后，王艳又赶紧将一家三口户口迁移到此地。3年后，王艳的女儿到入学年龄后顺利就读了中关村三小。
待女儿上学后，王艳夫妇第一时间想到的是将这套“学区房”赶紧出手。
事实上，王艳花重金购买学区房的目的很纯粹，她只是为了能为女儿“落户”，她在购买这套40平方米的“学区房”后，一直对外出租，自己并未居住。“买学区房的一般很少自己居住，因为北京的‘学区房’多是上世纪80年代建设的，房子很破旧，而且户型很小，要不是能上重点小学，我们是不会买它的。”王艳的丈夫说。
据记者了解到，诸如王艳夫妇般为孩子上学“孟母搬迁”的现象，在北京很普遍，也正因为“学区房”衍生出来的教育优势，很多父母已经提前为孩子定制“学区房”。据了解，北京市大多重点小学对学生落户时间有严格要求，譬如中关村三小就要求孩子3岁前必须落户该片区，才能视为该学区学生，否则均按外学区学生入学，但外学区学生想要入学，则需要巨额赞助费，“有的交赞助费还不一定能上呢，还要靠关系，才能进去。”王艳说。
然而，世事难料，他们当初重金购买的“学区房”如今遭遇了前所未有的“寒流”，尤其是4月14日，国务院为遏制房地产市场过高的房价而出台新“国十条”后，“学区房”彻底“冷了”。
链家地产东王庄店的置业顾问刘建东给了记者一份北京中关村三小附近学区房价目表，记者看到，该学区40平方米的学区房每平方米单价平均为3.6万元左右，这与今年一二月份相比，每平方米已经下跌了近2万元。
同样，地处北京四中附近的重点小学——皇城根小学附近的“学区房”也遭遇了寒流。记者发现，这里的学区房目前的市场平均价为4万元/平方米左右，而这相比于市场最高价位时，已经下跌了近1万元。这让对学区房市场变化感受很深的刘建东颇为感叹：“当初很多人买学区房都排着队，而如今，竟然无人问津。”
尴尬学区房
曾经让很多家长趋之若鹜的“学区房”到底怎么了？如此遇冷原因何在？
“实际上，二手学区房市场是‘国十条’中受影响最大的房产市场。”刘建东介绍，“北京的学区房多位于市中心，多是上世纪80代，甚至是70年代末建设的，多数房屋又老又旧，在今年4月份房产新政出台后，这样的老房子出售就受到了影响。”刘建东表示。
按照“国十条”相关规定，公积金贷款买房，购买房屋产权年限不能超过47年，商业贷款买房，不能超过37年（房屋总产权是75年），就拿王艳夫妇买的这套“学区房”举例来说，该套房屋建造年份是1981年，至今已经29年了，剩余的产权年限则是46年，如果有购房者此时买王艳的这套“学区房”，如果办理贷款的话，用公积金贷款购买就会受到限制，如此，购房者只能用商业贷款购买，但如果购房者再将此房转让的话，该房产权还会逐渐递减。
然而，更要命的还在后头， “学区房”真正被套牢的重要原因是被戛然而止的银行贷款。
据了解，为了防控风险，北京各大银行对二手房贷款进一步收紧。近日，各大银行已经全面收紧向房龄20年以上的二手房发放贷款。这意味着，如果购房者想购买1990年以前的老房子，则基本需要全额支付房款。
记者从链家地产了解的信息是，位于中关村三小附近的“学区房”100%都是1990年前建造的，据刘建东介绍，分布在北京的学区房，98%都是在1990年前建设的。
记者了解，北京市的学区房主要分布在东城（史家小学、府学小学等）、西城（北京师范大学实验小学、皇城根小学等）及海淀区（中关村一、二、三小，人大附小等）等区域。
不过，链家地产东王庄店一位项目经理对记者表示，银行对超过20年以上的二手房“拒绝”放贷也不是绝对的。“银行也会参考购房人的职业、收入和家庭情况，但总体来看银行对二手房市场的房贷趋于收紧趋势。”这位项目经理说。
但即便是“学区房”不受“20年房龄不放贷”的限制，若首期没有达到总房款的三分之二的现金也难以购房。
“现在想购买学区房没有150万元现金，就别考虑买。”刘建东对记者说，“二手房交易的时候，还要做房屋价格评估，学区房由于房屋比较破旧，在评估时价格都比较低，与售价差价部分也需要购房者自己放在首付里承担。”
譬如，王艳家的“学区房”如今对外售价是158万元，但按照评估价格只有58万元左右，倘若购房者想贷款买房的话，只能按照58万元来办理手续，而这100万元的差价只能以现金的方式支付，如果购房者是第二次购房，还要按照目前的房产新政要求来贷款，如此算来，买王艳家的这套学区房，首付至少需要120万元左右。
“现在购买‘学区房’的多数是全款买房，但能全款买的还是少数，这在一定程度上影响了‘学区房’的销售。”在北京五道口一家中介公司的客户经理对记者介绍说，她劝记者不要只盯着市级重点小学的学区房，在她看来，这很不值得，“如果房产政策不变的话，学区房的价格还会下跌。”
即便是“学区房”的市场出现下跌，那么持房者也可等待政府拆迁，以便以后给予补偿。对于记者的疑惑，这位客户经理认为这种想法很幼稚，“学区房都处在市中心，拆迁成本太高了，譬如科育小区这样的地方，拆迁一平方米至少在10万元左右，如此高的拆迁成本，哪个开发商能承担呀。”这位客户经理说，“即使不出手，对外出租，租金都是有限的，租房市场不光看地段，还要看房屋的内部装饰和新旧程度，学区房一居室租个3000元已经是顶天了。”
教育资源不均衡是祸首
记者调查发现，对“学区房”需求可以分为三种，自住需求、投资需求、投机需求。学区房的主要买单者是望子成龙的家长，他们购买学区房从本质上来说是一种教育投资购房，在孩子完成小学教育后，将房源抛售的可能性较大。也正是“学区房”的这种特殊属性，各大城市，尤其是教育资源优良的上海、北京、南京在近几年都出现了偏离市场规律的“天价学区房”。
“现在小孩子上小学就是考家长，看谁家有钱有关系，有关系、有财力的才能挤进重点小学，而普通人家的孩子也只能进普通小学了。”从事新闻媒体行业的谭先生对《中国经营报》记者说。
据他介绍，诸如中关村三小、北大附小这样的重点小学均是各位家长想“削尖脑袋”不惜代价让孩子进去就读的学校，而此类学校的赞助费更是令人咋舌。一位不愿具名的人士告诉记者，他的孩子在入读北京某重点小学时，一次性交了7万元赞助费，而且全部以现金方式交费，但学校不给任何收据。在他看来，学校如此之举就是规避上面的审计。
“就算交了赞助费，也不一定能上，有时还需要区长批条子。”上述家长表示。
对此，《中国经营报》记者先后致电中关村三小和北大附小，但校方办公室对记者的提问均忌讳莫深。
如此看来，这就不难理解，许多家长“孟母三迁”重金购买学区房了。
对于学区房的怪相，诸多专家“剑指”这是教育资源不均衡所造成。教育部中学校长培训中心主任、华东师大教授陈玉琨在接受媒体采访时表示，“学区房”外溢效应根结在于对稀缺的优质教育资源的竞价，而实现教育公平和教育资源均衡配置才是根除如此“怪相”的关键所在。
本报记者索寒雪、李宾对本文亦有贡献
