参展商目的多为探市 为下一步运作提供依据
商报记者 刘晓颖 袁晨晨
上周日，上海第十五届别墅博览会平淡落幕。就展会现场情况看来，参展商的目的多为探市，从而为下一步运作提供市场依据。
海别墅成主打明星
上海第十五届别墅博览会以“别墅、名车、品质、生活”为主题，展会中不乏绿地、旭辉、鹏欣、中星等大型开发商的高品质别墅楼盘，兰博基尼、凯迪拉克、宾利、路虎等豪车也在别墅楼盘旁设置了自己的豪华展台。与普通公寓相比，别墅展针对的是高端客户，而商报记者在现场看见，别墅展吸引的参展客流并不多，而据主办方透露，已经有不少参观者在展会现场下了订单。
值得一提的是，去年的上海别墅展览会上，来自苏州、无锡等地的外地别墅项目占到一半以上，可谓“风光无限”。然而，在今年新政颁布后，异地购房贷款受限，大部分往年常来“扎闹猛”的外地楼盘在这次的别墅博览会上几乎集体“失踪”。“今年受政策影响，除了昆山楼盘（占到参展楼盘数的三分之一），往年主打的外地楼盘，如在苏州、无锡的那些项目，今年一个也没有过来。”展会组织方的一位相关负责人告诉记者。
由于外地楼盘的大幅“缩水”，上海别墅楼盘成为此次展会的主打。商报记者在现场看到了中星红庐、一品漫城、夏宫、绿地澜湾、绿地海珀、旭辉依云湾等知名楼盘。以旭辉依云湾为例，目前，旭辉依云湾二期还有15套别墅房源，面积在200－260平方米，当前总价在500－700万元左右。旭辉依云湾在此次的别墅展上还给出了专门的优惠措施——银行贷款9．8折、一次性付清9．7折。
昆山楼盘抱团参展
从4月下旬开始，昆山不少别墅楼盘在当地几乎都是“零”成交。“目前是售楼处的销售员放假，开放商也不知道这样的现象会维持多久。”一位现场工作人员说，“这对于开发商的资金运转也是一种挑战。”
而记者注意到，此次昆山淀山湖镇的别墅项目抱团参加了别墅博览会，包括纳帕尔湾、富力湾、湖庭、中旭别墅、大自然花园、云湖艺墅等项目，打出“淀山湖滨水生态国际社区”的旗号，营造紧邻上海的别墅新板块概念。其中，富力湾丹麦小镇报价为13000－16000元／平方米，该楼盘总共900多栋别墅，售楼人员表示：“目前，已经售出300余套。”
昆山别墅楼盘目前主要集中在巴城和淀山湖两大区域，其别墅的潜在购买者几乎都是上海人。“淀山湖镇，在休闲设施、规划格局、公建配套上已日趋成熟，其独一无二的自然景观及居住环境以及丰富的度假经济资源，使淀山湖滨水国际社区成为上海的后花园。”北草国际地产上海机构总经理施根贤认为。
开发商借此试探行情
在这次的别墅展上，商报记者并未发现开发商大力采取优惠促销手段，正如一位开发商代表所言，面对新一轮楼市宏观调控的敏感时刻，此次别墅展的参展商并不指望在别墅博览会上卖掉多少套，而是想借此探探市场行情，为下一步的运作提供市场依据。而事实上，记者注意到，最近一周，上海别墅供应持续萎靡，但成交量却略有回升。
据上海中原研究咨询部监测数据显示，上一周（6月3日－10日），上海别墅市场的新增供应为1．25万平方米，较前一周（5月28日－6月3日）环比下降近七成，而与此同时，上周别墅市场共计成交58套房源，成交面积达15．07万平方米，环比回升了16．58％。
第二套房认证标准“认房又认贷”，为严打投资投机铺开道路。但就目前看来，上海市场的联体别墅整体成交态势良好。据上海中原研究咨询部监测数据显示，最近一周，上海联体别墅成交面积共计1．14万平方米，成交套数为46套，与前一周相比，分别增加了8．71％和6．98％。
据了解，郊环外新盘推动加上旧盘低价促销，形成了5月中旬以来成交量稳步上扬的局面，尤其是奉贤区域的楼盘降价促销表现较为突出。据介绍，坐落于奉贤南桥板块的南郊庄园二期于5月27日加推了40套房源，最近一周成交了11套，单价约为2．1万元／平方米；而奉贤柘林的碧海金沙·嘉苑也在近一周连续有8套房源成交，其均价仅为1．07万元／平方米。
上周别墅成交略升
与此同时，由于豪宅别墅多属稀缺资源类花园别墅，而纯别墅用地停供禁供已长达七年，政策性制约反成保值增值提升要素。据上海中原研究咨询部监测数据显示，花园别墅成交量经历二次探底后再度回升，近一周共有12套别墅房源成交，成交面积达0．36万平方米，与前一周相比，分别大幅增加了71．43％和50．72％（当然如此明显的涨幅也与前一周成交基数过低有着很大关联。）
据记者了解，前一周的成交热门楼盘如合生东郊御品园、佘山东紫园等在最近一周均无成交，而青浦徐泾的大豪山林别墅五期新近成交了两套上千平方米的别墅单元，成交均价约为4．53万元／平方米，较之去年3．5万元／平方米的均价涨幅达29．43％；佘山别墅聚集区内的知名豪宅上海紫园也于近期售出了5栋别墅房源，成交面积为2087平方米，每平方米成交均价达到5．77万元，豪宅别墅价格“抗跌性”在此轮调控中凸显。
专场论坛同时举行
在别墅展举行的同时，主办方还以“国十条宏观调控与房产税结伴而行下别墅市场走势探讨”为主题，举办了专场论坛，请来知名专家、学者、企业家共同探讨别墅市场走势。
“购买别墅的人从严格意义上来讲，都是不缺房子住的人，所以以投资为主，是别墅市场的基本特征。”《别墅世界》主编王子祥认为，上海的别墅市场在新政以后发生了分化。根据目前收集的数据，高端别墅市场相对原先的市场有所上升，中低端的市场大幅度的萎缩。“这次宏观调控，有两个大东西对市场有影响，一个是限贷，一个是户籍的限购。政策的打压，别墅作为打击的对象，肯定是受到打击了，因为这个消费群体是依赖银行的贷款，这次在售楼处现场会感觉到，来看房的人少，成交几乎很少。”
此外，王子祥还指出，因为通货膨胀、人民币升值等压力，所以“手头上有闲钱的人”还是会选择投资高端别墅。“高端住宅这一块是以土地的独栋别墅为主，因为土地稀缺性，所以卖一套少一套，它的保值增值的功能还在。所以稀缺性让开发商惜售，过去卖毛坯房得多，但是现在营销策略是广告少打，做精品精装修房子，我认为这是今后的发展趋势。”王子祥说。
