本报记者 周晓东 摄 新京报制图/鲁嘉
楼市新政调控已经进入第二个月。北京楼市已经从成交量低迷的“黑色5月”走入降价预期更强的6月。
近一周，在有开发商表示“房子卖不动”的话音中，北京楼盘的“掉价声”也隐隐约约：团购、打折、特价房……一系列被购房人理解为“降价”的方式已经在市场显现。
根据本报记者对市场的探访，“降价”正在以不同形式，不同幅度向更多企业和楼盘蔓延，而是虚是实，还需细细盘算。
品牌房企降价潮或打破楼市僵局
■ 封面评论
品牌房企将引领楼市降价潮。就在恒大地产8.5折销售余音未了，部分开发商放言不会跟风降价，甚至公开表示厌恶恒大的降价行为之时，数量众多的品牌房企开始加入降价销售的行列。尽管他们没有恒大降价那么直接、干脆，多少有些遮遮掩掩。比如通过特价房、送优惠等变相的手法进行降价促销，还不愿意承认降价销售行为，但明眼人还是可以看出来其中的道道。折算办法虽然复杂，购房者还是可以通过计算，得出这些促销方案后的降价幅度。
调控新政在北京落地不久，万科就在北京通过平价开盘，首次引发品牌房企疑似降价的热议。而降价的“前行者”是宣布并实践全国项目8.5折销售的恒大。上述两大房企降价销售后，就很少见到品牌房企的降价行动，这样的局面一直持续到5月底。而日前，来自市场的信息显示，富力地产在北京以特价房的方式“暗降”销售。同时，绿地开展全国性的优惠月，100个楼盘降价促销；合生旗下合生麒麟社推出最高优惠30万，珠江摩尔国际中心推出折算后低至9.3折的优惠。这些信息显示，越来越多的大型品牌房企已加入到降价销售大军中来。
令人记忆犹新的是，2008年引发全国房价大降的是万科的言论和行动。其时，万科在多个城市的促销行为被媒体放大，最终引发全国楼市的普降局面出现。今年调控政策出台后，虽然有零星小项目降价销售，但由于这些项目并非名企开发，且在市场中的影响力较小，所以他们未能引起市场的反响和跟进。业内普遍的观点是，调控政策下，今年能够触发楼市下降神经的应该是大型品牌房企的行动。
还有一个让所有大房企必须认真对待和接受的事实是：今年5月，万科、富力、绿城等房企销售量同比均大幅度下降，只有恒大的销售量“一枝独秀”。究其原因，就是恒大采取了全国降价销售，赢得了销售量的大幅度上扬，并取得非常好的销售业绩。
恒大的降价促销已先行一步抢占了市场，其他大佬也渐次扛起降价大旗，在这种示范效应下，可以预计会有更多企业跟进，那么，死扛数月之久的楼市多米诺骨牌或就此倒下。
□张学冬
真降还是假摔？京楼市频传“掉价”声
团购、打折、特价房等被购房人理解为“降价”的销售方式近期集中出现
新政后，北京楼市何时开始大规模降价，成为备受各界关注的焦点。本报记者 周晓东 摄
楼市新政调控出台已逾一个半月。市场已从成交量低迷的“黑色”5月走入降价预期更强的6月。近一周，在业内有开发商表示“房子卖不动”的话音中，楼盘的掉价声也隐隐约约：团购、打折、特价房……一系列被购房人理解为“降价”的方式已经在市场显现。
在新政的各方博弈中，拔河僵局的胜利标尺正在松动。根据本报记者对市场的探访，“降价”正在以不同形式、不同幅度在部分企业和楼盘蔓延。不过，究竟是虚是实，还需细细盘算考量。
“降价”招数分多派
“1万抵20万”，“推出特价房”，“购房可以打9.4折”……近一周，本报记者走访市场发现，此前讳言降价的开发商们，已有不少开始放下身段，擎起促销大旗，其方式和手法也演绎为多派入场。
6月4日，位于朝阳北路上的首开东都汇选择在周四“低调”开盘，折算后其 销售均价拉低至约18414元/平方米，低于周边23000-27000元/平方米的多个楼盘。东都汇现场售楼员表示，“当时3月份根据市场预期，本想卖到22000元/平方米”。
相比低开项目的低调，打折、特价房的促销较为吸引眼球。合生麒麟社打出了“特价房9.4折优惠，最高优惠30万”，珠江摩尔公馆“1万抵20万”的优惠也近9.3折。东南五环某项目也在6月5日推出7套特价房，售价在18000-19000元/平方米，相较于4月份26000元/平方米的价格，降幅明显。
不过，记者在调查过程中也发现，也有部分项目实则是明降暗升，先将开盘价抬高，再打出一定的折扣，折完后还是高于其前期的价格。
品牌房企已对市场表态
相较于京城部分项目或明或暗的促销打折，截至目前一直不愿意承认降价的品牌房企，也有不少推出了优惠、促销、低价开盘的策略，向市场做出自己的定价判断和价格态度。
本周，恒大地产交出了5月份的“飘红”销售业绩，由于实行了全国8.5折促销策略，虽然销售均价下拉7.8%，但其5月份销售额同比增幅328.6%，创出今年前5个月新高。恒大已经表示，6月延续8.5折促销策略。
而此前在北京就有试探性降价举措的万科，上周末在深圳也低价开盘。深圳万科里城上周末开盘均价20500元/平方米，与3月左右开盘均价21000元/平方米相比，只低不高。
本周，绿地成为对市场表态的第三家品牌房企。上海绿地集团宣布，将在全国41个城市的100多个项目开展“优惠月”活动。而北京大兴新里西斯莱公馆销售均价在每平方米18000元至19000元，已经属于低开项目。本次集团的优惠活动中，北京该项目将“每户送一台西门子冰箱”。
量价博弈促成新“战局”
楼市新政调控进入第二月，开发商已对于购房者的观望情绪做出了不同程度的响应动作。而这种趋于“降价”的价格调整，源于现实压力。
据北京房地产交易管理网数据显示，6月首周，共成交期房729套，环比5月最后一周下降了20.7%；其中期房住宅成交577套，环比下降了17.7%。现房共成交1121套，环比增长94.3%，不过现房住宅仅成交了167套，环比下降了4%。
与市场成交继续低迷对应的是，房企在“调控月”中交出令人担忧的业绩报告。根据13家房企的销售5月报，8家5月销售额下滑，其中富力地产5月销售额12.53亿元，同比跌48%，绿城销售额20亿，环比跌67.5%。
京城一位别墅项目负责人表示，项目目前没有降价，但是为了完成今年的销售任务，也得想办法。据该负责人透露，本来今年3月已经完成了销售任务的近一半，但政策调控来袭，如果持续现状是不可能完成任务的。
高教新城
报价直降6000元/平米？
■ 老盘低开
“2010年6月7日至今，均价18000元/平方米；2010年4月26日至2010年6月7日，均价24000元/平方米。”据一房地产门户网站的统计，高教新城项目近期价格发生了显著变化。
高教新城位于北五环、北六环之间，八达岭高速内侧。6月8日，记者以购房人身份致电该楼盘售楼处，售楼员介绍说目前在售的是天朗园12、14号楼。12号楼为6层板楼、14号楼为9层板楼，主要为80-90平方米户型，均价18000元/平米，一次性付款还有1000元/平米的优惠。
对于此前报价为24000元/平方米的房源，销售人员介绍说也是板楼，只是户型面积较大，在140平方米、160平方米左右。为何报价会出现从24000元/平米到18000元/平米的大幅变化？售楼员称就是由于户型不同，没有别的原因，“目前房源还有不少，选择面比较大”。
不过，6月9日记者再次致电高教新城售楼处时，销售人员否认了之前24000元/平方米的报价，仅表示之前报价较高的是跃层，价格约为20000-22000元/平方米。
上上城
新开楼座价低3000元/平米
上上城第三季新开盘的7号楼均价仅为7000元/平米。本报记者 周晓东 摄
“新开盘的7号楼7000元/平米”，上上城第三季项目销售人员告诉记者。而据记者了解，4月上旬上上城第三季的售价曾达到10000元-11000元/平米。
销售人员介绍说，上上城第三季7号楼5月底开盘，为18层的板楼，房源共200套左右，目前还有100多套可售。“现在项目里也还有单价万元以上的房源”，对于价格的变化，售楼员表示并非降价，7号楼是原来留给内部员工的，现在员工买了七八十套，其他的投入市场销售，不存在户型或者其他方面的不足。
上上城总经理曲靖在接受记者采访时，同样不认为此次价格调整是降价。曲靖表示，7号楼位于项目北区。由于位置不同，北区房价一直比南区要低，现在南区仍然有房子卖到万元以上。“现在燕郊项目的价格一般都还是比较稳定，没有出现明显的降价现象”，曲靖说。
不过，另据售楼员透露，上上城北区售价也曾达到万元以上。目前7号楼是上上城北区最后两栋楼之一，另一栋楼尚未建设。低价销售也有尽快清盘的考虑。
合生麒麟社
最高减30万折扣有“弹性”
■ 老盘推特价房
位于望京地区的合生麒麟社是近日加入打折大军的一个商住项目。6月8日，合生麒麟社在某网站打出“最高优惠30万元”的优惠信息。记者致电售楼处获悉，优惠30万元的房源仅有5套，都是154平方米的大户型，为东北朝向。每套原价464万元，优惠后为434万元。按此折算，折扣为9.35折。
6月8日下午，记者以购房者身份来到合生麒麟社售楼处咨询，“优惠幅度还可以有弹性”，销售人员告诉记者，除了5套特价大户型外，其他房源也还可以申请折扣。不论是一次性付款还是按揭付款，小户型房源都可以打9.4折。
据了解，合生麒麟社报价为30000元/平方米，小户型房源的建筑面积从60到80平方米不等，售价在200万元以上，目前可选择的房源还很多。售楼员表示，小户型如果看中都可以打9.4折。大户型房源仅余20套左右，有两种户型，分别为135平方米和154平方米。售楼员称，大户型现在给出的折扣是9.6折，如果购买还可以再申请更低的折扣。
记者当日在售楼处逗留了一个小时，在这段时间中只有一对买房者前往售楼处询价，但据售楼员介绍，一般在周末时会有较多购房者看房。
合生北京公司相关负责人表示，此次合生麒麟社优惠促销是集团策略，目前合生在北京只有这一个项目在进行促销，不方便就此发表更多评论。
霄云里8号
3套特价房单价降万元
6月3日，霄云里8号在一家网站上打出“最后三套6.8折优惠回馈客户”的优惠信息，按此折算，相当于优惠折扣幅度达到10000元/平米。
记者当日以购房者身份致电售楼处，销售人员表示，根据优惠活动，共有10套房源参与活动，总价370万元的产权式酒店公寓，如果一次性付款，而且将5年的经营权交给开发商，就可以270万元买下。算起来相当于一次性付款6.8折，均价从37000元/平米降至27000元/平米。不过，特价房购房者需要付出的代价是，须将5年经营权收益交给开发商。
6月9日，记者再次致电售楼处，销售人员表示，参与活动的房子还有三套，接下来不会再推新的特价房源。其他的房源还很充足，但价格为37000元/平方米，只有精装修送家电的优惠。
业内人士指出，霄云里8号虽然打出6.8折这样耸人听闻的折扣，但是只推3套房数量太少，还有5年内不能入住的限制条件，这样“6.8折直降万元”实属噱头。
首开东都汇
低于区域价3000元/平米
■ 纯新盘低开
“有的购房者，宁肯在别的项目赔上10%的违约金退房，也要掉头来我们项目买房。”上周末，在首开东都汇售楼处，一位售楼员告诉记者，在6月4日开盘后，项目的低价吸引了不少买房人前来。
据了解，位于东五环管庄的首开东都汇开盘报价为19800元/平米，加上在周末两天认购可以享受全款9.3折、按揭9.4折的优惠，实际开盘均价折合为全款18414元/平方米、按揭18612元/平方米。买房人张小姐告诉记者，首开东都汇3月的报价还是22000元/平方米，当时说是参照了周边项目的价格。
记者了解到，在东都汇周边，新天际最新开盘成交均价约22000元/平方米，北京新天地目前报价24000元/平方米，远洋一方报价为25000元/平方米；与东都汇同为办公立项产品的中弘北京像素前期开盘报价为23000-27000元/平方米。比较下来，首开东都汇实际开盘价比周边价格至少低3000元/平方米。
低价开盘为首开东都汇换来了楼市调控期中少见的热销场面。记者在上周六中午来到售楼处时，看到十多组买房人正在咨询或办理认购。墙上的销控表已经贴了大量的红色售出标记。记者大概数了一下，认购在160套左右。截至6月9日，北京市房地产交易网显示，316套房已预订180套。
对于项目的低价开盘，首开东都汇一位负责人告诉记者，在调控期内，周边楼市成交量并不支持目前的区域价格，因此项目根据市场情况特别是买房人的接受程度确定了这一开盘价格。
业内话“降价”
首开东都汇低价开盘，出现了楼市调控期中少见的热销场面。本报记者 张旭 摄
对于现在市场上出现的或明或暗、虚虚实实的降价现象，业内人士也有不同看法。而北京是否会迎来大规模降价潮，更是备受争议的焦点。本报采访了多位业内人士，对此进行了探讨。
1、真正带头降价“大哥”还未出现
新京报：品牌房企会不会领降？什么样的房企会率先启动降价？
陶红兵(北京思源经纪总经理)：缺钱的房企会主动降价。但是到目前，并没感觉到楼市因资金压力需要大幅降价。至于品牌房企，他们会根据自己的企业利益，执行相应的市场策略；即使降，也会找合适的时机，不会领降。5月成交量出现跌幅要和供应放在一起看，供应少了，销售量自然少了。只要销售率没有大的下滑，房企就还没有降价的必要性。另一方面，现在土地价格并没有下降，开发商购地，重置成本并没有降低。
范小冲(阳光100置业集团副总裁)：降不降取决于不同企业的战略。有的企业想扩大市场份额、扩大市场影响力；有的企业因为前期拿地王较多，加上金融政策紧缩，遇到了现金流的压力；有的企业预计地价可能下调，回收现金购地；有的企业因为物业类型和城市布局，受到政策影响更大。现在看，虽然没有明确表态，但像恒大、万科、绿地还是有一些动作。负债率越高的房企、在泡沫中高价拿地的房企、主要布局在一线城市的房企受调控影响大，压力也会大一些。
李文杰(中原地产华北区域董事总经理)：降价肯定从标杆房企带头开始。根据相关研究报告，有关指标显示出，处于第一梯队的多家龙头级企业未来普遍面临较大的资金回笼压力。是否降价？企业的财务状况是决定因素。部分在今年回款压力比较大、融资成本比较高的企业可能会带头降价。现在没有出现大规模的降价，主要是还未到降价的时间节点上，另一方面是企业不愿意冒头。
陈顺(中体奥林匹克花园管理集团有限公司董事总裁)：每个市场都需要“带头大哥”。目前，真正带头降价的“大哥”还没有出现，包括开发商、消费者、政府三方面的市场主体在内，还都在观察、等待。如果企业对未来判断明确了，看法统一，加上希望快速回笼资金，就会带头降价。
2、担心引发“退房潮”伤及品牌
新京报：现在开发商降价的顾虑是什么？
陶红兵：开发商降价，最主要考虑的是企业自身的利益需要。如果有顾虑，只会是估计老客户的感受，并不会顾虑是否因降价成为同行眼中的“出头鸟”。
李文杰：比较大的顾虑是带头降价对企业品牌的负面影响。
陈顺：比较大的担心是降价会不会引发退房潮。
范小冲：品牌是追求永久的，市场波动是暂时的。品牌企业考虑会多一些，有的降价就需要讲策略，不仅可以做减法，还可以做加法，如提高产品品质，精装升级；或者推出新的物业类型，定价就可以更灵活。但如果压力大到一定程度，也就考虑不了那么多了。
3、下半年供应量或增多
新京报：之前开发商多以推迟开盘来观望市场，6月份此僵局会不会打破？
李文杰：6月份仍将处于观望阶段，僵局不会被打破。主要原因是，5月、6月都还处于政策的消化期。开发商不会在这个阶段贸然调价。政策出台三个月之后才是一个时间节点。例如在上一轮调控期，2007年9月，“二套房贷”从政策出台到细则，到各个银行的执行，也经历了几个月的消化期。
范小冲：预计到下半年供应量会起来。2009年的小阳春之后，房企启动大量项目、加快进度、扩大生产，按照开发周期来看，到今年下半年会释放出来，同时由于现在的政策抑制需求，下半年市场会出现供过于求。
4、价格调整难以一步到位
新京报：北京市场真正的降价潮何时会到来？
陶红兵：首先，并不认为北京楼市会出现大范围的降价。局部区域在一定的时间段可能会有一些价格波动，例如前期涨价太快，短期内并没有实质性利好支撑，产品品质也并没有大的优化，完全是被“硬拉”上去的区域容易降价。
李文杰：预计调控会带来20%-30%的价格降幅。而真正降价潮的到来，也会在政策消化期过后，开发商确定整体应对策略之后进行调整。这种调整也很难是一步到位的，不同区域和项目会是陆陆续续、有多有少的。
陈顺：大规模的降价也不会到2008年的程度。目前降10%的话，社会认可度不够，市场还是期待再降一些。三季度以后，很多企业有年度结算的要求，资金压力会更明显。对于时间点的判断，还是要慎重。
范小冲：未来两三个月。随着时间的推移和政策效应，原来资金宽裕的企业也可能遇到资金压力，一旦有人挑头降价，降价潮就会来了。特别是在泡沫比较大的区域。哪里涨得快，哪里降得快。特别是由于政策和投机因素，加上地王带动涨价，而并非是真实需求支撑起来的区域，降价更快，如北京近郊。市中心由于没有供应，重置成本高，即使有降价也会很有限。
采写/本报记者 张旭 张晓蕊 张家齐 实习生 潘文君 李卓然
