●5月全市二手住宅成交量环比下跌16.8%
●专家：是否继续下跌看政府调控决心
本报记者易红梅报道 昨日，孙利正式开始装修景田片区新买的二手房。他说，对这一片区的房子关注已久，在新政出台之后也观望过一阵，1.3万元/■，已经到了心理承受范围之内，不管深圳房价未来将何去何从，为解决“刚性需求”该出手时就出手。孙利是目前深圳房地产市场的一个特例。中原地产昨日公布的最新研究表明：目前深圳二手住宅市场呈现供大于求的市场现象，议价空间开始出现。
Ａ
观望月余少了36万
已为人父的孙利早在去年就四处看房，从宝安、龙岗到福田，最终，他还是偏向在景田购房，“没别的原因，只是想着上班方便，以及将来小孩上学省心。”但去年景田片区的房子基本上价格都在1．8万元／■左右，有些好一点的小区还叫价2万元／■。“幸亏是老婆生孩子，事情多给耽搁了，要不去年还真的差点花了1．8万元／■买了现在同一公寓的房子。”
今年4月中旬的“史上最严厉”调控政策出台后，孙利就按照专家所说“等等再看”。但上个月，一地产中介的工作人员告诉孙利，他此前看中小区的一套房子急于出手，售价1．6万元／■，“比原来每平方米少了2000元”，孙利有点心动，但他仍旧按兵不动。此后，中介人员便一天一个电话催他拿主意。直到5月底，中介人员对孙利说：“另有一套房子，只需1．3万元／■。”接到电话后，孙利即刻带着妻子、儿子去看房，朝向、环境都合意，夫妻俩当即向中介交了订金。“景田片区的房价一直很坚挺，到现在这个价位应该是比较合理。”孙利并不认为自己是一时冲动。
他给记者算了一笔账：120平方米的房子，如果以当初1．6万元的价格买下，仅房价就需要192万元，现在只需156万元，比原先足足少了36万元。“这可是纯赚哦！”他向记者调侃道。
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南山楼价上月跌幅最大
孙利是国家调控房地产市场的直接受益者。事实上，不单是他买房的福田景田片区，目前深圳各区二手房价都已经呈现下跌态势。
根据国土资源规划局公布的数据显示，上个月，深圳全市二手住宅的成交量约为107．38万平方米，环比4月份成交面积下跌16．8％，而根据深圳中原地产的当月成交数据显示，5月份二手住宅的销售均价为18125元／■，环比4月份下跌6．65％。中原地产市场研究部的研究员胡小安说，5月深圳二手住宅成交量可以用“惨烈”来形容，政府的楼市宏观调控意向牵动着整个5月的二手住宅成交状况，成交量减少，观望情绪浓厚，5月份成交量的萎缩同时也带来了成交价格一定幅度的下滑，政府遏制房价过快上涨的调控目的已初步实现。在目前政府是否进一步出台严厉调控政策尚不明朗的情况下，市场下一步的表现完全取决于政府的调控意向。
胡小安说，较之4月份，全市6区除盐田区的成交均价逆势上涨以外，其他各区都有幅度不等的下跌，其中南山区的下跌幅度最大，南山区5月成交均价为20777元／■，环比4月份下跌20．56％；福田区位居价格跌幅榜第二位，其5月成交均价为23531元／■，环比4月份价格也下跌一成；宝安与罗湖区的成交均价下跌幅度较小，分别为1．36％和2．17％，这与两区近来价格一致保持小幅震荡上扬的走势紧密相关，两区虽然一年多来保持上涨的态势，但上涨幅度低于其他各区，因此在市场价格全面下调的态势下，两区的成交均价仅有微幅回落。盐田区本月的均价为18601元／■，环比4月份上浮约9．50％。他分析，盐田区二手住宅的成交量历来较低，成交结构和单个交易行为对成交均价的影响较为严重，本月的成交均价就明显被万科东海岸社区美湖居，以及云深处等楼盘成交的拉动，出现逆市上涨的现象。
Ｃ
1.5万元/平方米物业为交易主力
那么，在观望气氛浓厚的情形下，究竟是些什么人在买房？买的房又是集中在什么样的价位？哪些户型又比较受欢迎？对此，胡小安向记者表示，5月成交总数中，深圳本地客户的成交占据多数，占比45．61％，其次是内地户籍，占比39．60％，外籍客户的比例也不容忽视，占比14．79％。对比4月份，5月份成交户的客户中，内地户籍的比例明显有所减少，减幅达到9．04％，而深圳籍人士和外籍客户的成交比重有所增加，增幅分别为3．27％和5．77％。
二手房交易总价方面，中原地产三级市场成交数据显示，上个月，深圳成交总价分布相对较均匀，各类总价物业的成交比例相去不远，100万元以上的物业和100万元以下物业分别占所有成交物业类型的五成左右，但对比4月份，100万元以下物业类型在成交比例中出现明显上升，上升幅度为5．65％，100万元以上物业则有相应程度的下降。单价方面，胡小安说，上月成交价格可以用1．5万元／■划出一条清晰的分界线，本月1．5万元／■以下的物业成交占比为54％，环比4月上升6．05％，其中8000元／■以下物业和1万元～1．5万元／■区间物业的上升幅度显著，上浮比例分别为2．09％和3．43％。他认为，上述变化，可能一方面表明本月中高档物业市场成交量有所下降，另一方面也反映了盘源价格微幅下跌的市场局面。户型方面，2房和3房户型物业仍为市场主力，其中2房的占比最高，达到42．38％。
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专家：是否继续下跌看政府调控决心
胡小安预测，深圳5月份成交量低迷的现状将二手住宅交易带入买方市场，成交价格显示6．65％的下跌。从5月份市场的放盘情况了解到，各楼盘的放盘价至少出现了10万元左右的下跌，有些楼盘的跌幅更是惊人，而且业主态也显示还有一定的议价空间，以如此的发展趋势可以预见，6月份的成交价格一方面会延续5月下行的势头。另一方面如果调控政策继续保持低调，积压的刚性需求会渐次入市，市场供求关系会慢慢逆转，价格企稳现象也会同时开始浮现，在一轮价格回调之后，议价空间可能会相应减少。
此前，深圳市社会科学院城市运营中心主任高海燕、深圳大学国际金融研究所所长国世平、中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁都向记者表示，在国家调控房价的重拳之下，深圳房价下下跌，跌幅比较明显的时间应该集中在新政出台后3个月后，所以5月二手房的下跌只是小试牛刀而已。
昨天，国世平和高海洋仍旧向记者强调了此前的观点，如果政府调控房地产市场的决心坚定，深圳房价未来还有下跌空间。国世平说：“我觉得深圳房价跌一半都是很正常的，因为之前深圳房价有百分之百的泡沫”。高海燕则表示：“我不担心调控效果，就担心不持续。土地财政的机制没有解决，房地产市场管理没有法律化，物业所有税政策没有出台，地方政府没有做好政府付出代价的充分准备，调控就很容易短期调整快速反弹，因为交易量不活跃，房价下降、税收减少，这是地方政府所不愿看到的。实话说，房地产市场很容易被各种利益所影响，最后就没有形成系统性用力，价格也就没有办法回落。”
“综合起来分析，短期内深圳楼市成交量会有较大幅度萎缩，房价总体会呈现一定幅度的震荡下滑。”宋丁估计，“未来一两个月，深圳将出现更多开发商和二手房业主的降价讯息。如果国家将信贷调控政策与土地、税收、产业等政策结合起来形成多元组合拳，不排除深圳房价将有20％至30％的跌幅。”在宋丁看来，目前楼市，最多只能算是“轻微震荡”，在三季度，7、8、9月将是密集的观察期，越是靠后降价空间越是明显。
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