5.1亿购汇丰大厦3层楼面，单价7.28万为该区域写字楼大宗交易最高
见习记者 刘娟 商报记者 徐跃明
近年来，一直在上海陆家嘴买楼不顺心的恒生银行最近终于有所斩获。恒生银行近日发布公告称，已协议以5.1亿元人民币，从汇丰银行手中购入陆家嘴金融区汇丰大厦约7000平方米的物业，连同该物业的冠名权和标识权。粗略计算，该笔交易的成交楼面单价已达7.28万元，是陆家嘴写字楼大宗交易中的最高收购单价。
恒生中国购入7000平方米
在陆家嘴，各大金融机构对甲级写字楼的(收购)冠名权之争已展开了多个年头，如今恒生银行也将正式拥有一栋署有自己名字的大楼。
根据资料，恒生银行通过其内地全资子公司恒生中国购入的7000平方米物业，主要包括汇丰大厦第101单元，第34、35、36层整层办公楼以及地下7个车位。不过，恒生银行此次购楼7.28万元／平方米的出价着实高得让人唏嘘不已，这或许已是陆家嘴区域冠名收购案例中最高的一笔单价。通过比较，商报记者也发现，在2008年以后，多数金融机构运作的大宗交易单价均集中在4万－5万元，与此次成交的单价相差一大截。
去年8月份，上海农村商业银行以10.48亿元的总价，买下了中融碧玉蓝天大厦10个楼面的写字楼和4个底层商铺，交易均价为4.97万元／平方米；之后的9月份，中国农业银行购入中信泰富开发的“船厂项目”一期的浦江双辉大厦9号楼1至41层楼面，涉及建筑面积约8.51万平方米，成交均价也不过在4.44万元／平方米；同月，宁波银行还以更低单价拿下了21世纪中心大厦的7层写字楼，成交总价为5.2亿元左右，成交均价仅为3.75万元／平方米。
再往前追溯，2008年7月份，东亚银行以5.5万元单价(10.79亿元总价)，购入了高宝金融大厦10个楼层的1.5万平方米的写字楼和商铺——这是除了恒生银行本次收购出价外，近年来最高的一笔收购单价。
超高收购价含大楼冠名费
事实上，本次交易的物业，是汇丰银行转手给恒生银行的“二手楼面”。2000年底，汇丰银行以3300万美元的总价(折合当时3.5万元／平方米)，买下了这栋位于陆家嘴银城中路上的“原森茂大厦”3个层面，并更名为汇丰银行大厦。
不难发现，10年后的今天，这3个楼面的交易单价已经翻倍，同时，商报记者在一家写字楼交易网发现汇丰大厦一套位于18楼，面积约1300平方米的物业正在挂牌出售，业主报价仅为6.8万元／平方米。
对于超高的收购出价，恒生银行在相关的公告中声称，“在考虑了潜在买家，陆家嘴区内可购入冠名权及标识权的同类甲级写字楼的供应量，以及恒生中国将来在内地的业务发展需要等因素后，才接受了这样的价格。”
作为本次交易的第三方估值师，仲量联行的相关负责人称，7.28万元／平方米的价格不仅仅是楼面价，冠名权在其中占了一定的比例，但具体冠名权价格所占的份额，该人士则没有透露。
当汇丰银行第一个将港资银行的LOGO标在上海陆家嘴上空后，花旗银行也迅速跟进。2002年底，浦东香格里拉酒店旁边的45层大厦刚开始动工之际，花旗银行就与开发商签订协议，以每平方米5200美元的价格(折合人民币约4万元／平方米)购买该座大厦的8层楼面，并将大厦命名为花旗大厦。
从2002年下半年起，大量金融机构开始跟进：华夏银行购买了京银大厦并将其易名；海通证券购买半幢银晨数码并冠以己名；工商银行、上海银行、建设银行、平安保险等机构，也相继拥有了冠名的写字楼；紧随其后，民生银行购买中商大厦6万多平方米，同时拥有了冠名权；渣打银行也在2006年宣布投资4000万美元，以租赁及购买方式入主于2008年竣工的小陆家嘴一栋在建写字楼，并将其命名为渣打银行大厦。
近两年，东亚银行、中国农业银行、星展银行、光大银行等多家银行也相继获得了楼宇冠名。
恒生寻求冠名路一波多折
目前来看，陆家嘴区域的甲级写字楼大多已“名楼有主”。 作为香港地区最大一家以香港和内地业务为主的银行，没有独立署名的写字楼，这或许多多少少给恒生银行带来了“面子”问题。知情人透露，金融机构要想冠名不仅仅需要实力，更需要机会。恒生银行在冠名收购陆家嘴写字楼的过程中遇到了不少挫折，而目前陆家嘴地区可冠名的甲级写字楼已越来越少，这迫使恒生银行要加紧步伐，不惜出高价，也要分一杯羹。
2006年，当中融碧玉蓝天大厦公开预售的时候，恒生银行就与该大厦开发商中融集团有过接洽，想整购这栋大厦。不过因为中融集团方面出价太高的原因，最终没有成交。据了解，中融碧玉蓝天在当年网上房地产的报价为7.2万元／平方米，售楼现场实际要价平均为8万元／平方米。
中融方面提出，需要购买半栋楼以上，才可以获得该楼宇的冠名权，其定出的整购门槛(总价)高达60亿元，而恒生银行因当时的出价在40亿元以内，所以交易宣告失败。
有消息称，在随后的几年里，恒生银行方面也有想法整购周边其他写字楼的部分楼层，如21世纪中心大厦、世纪金融大厦等楼宇，以期获得冠名权，但是结果均不尽如人意。
在2009年9月份，恒生银行开始积极争取汇丰大厦的冠名权。不过在具体交易时，却遇到了不少问题，其中一项就是：当年汇丰与森茂大厦的原业主方订下的条款是今后一旦汇丰要出售这三层楼面，原业主方有优先受让权。因此在当时，恒生购买汇丰银行大厦并试图获得冠名权还存在变数。
不过如今看来，恒生银行已经跨越了“优先权”的障碍——恒生已与汇丰签订了买卖协议，以现金形式支付了总额10%作为定金。正式交易将在今年11月份完成，余额则会在完成收购时，也以现金支付。因为汇丰银行的母公司，汇丰控股集团已在上个世纪收购了恒生银行，所以这项交易也是集团之间的内部转让，具体的收购资金会从恒生内部进行调配。
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恒生大厦是陆家嘴最老牌大厦
即将改名为恒生大厦的汇丰大厦，原来是陆家嘴最老牌的上海森茂国际大厦。陆家嘴在1998年同时建成了两栋大厦。一栋是金茂大厦，另一栋就是森茂大厦。
森茂大厦当时由日本森大厦株式会社(亦即上海环球金融中心的开发商)出资开发，是中国大陆首次出现的日本独资办公楼。当时，森茂大厦吸引了三井物产、丸红、住友商事等3家综合商社，瑞穗银行、三菱东京UFJ银行、东京海上保险等金融机构，以及东芝、东丽、YKK等大量企业的总部入驻。森茂大厦在当时也是上海租金最高的写字楼之一，在2003年的时候，租金水平超过金茂，达到1美元／平方米／天。
商报记者在现场看到，位于陆家嘴环路1000号的汇丰大厦，总建筑面积为11.3万平方米，有地下4层车库和地上46层写字楼，高约203米。在该写字楼里，至今仍有三井、新韩等多家外国金融机构和三菱、东芝等日企在办公，目前租金在16.5元／平方米／天。
而汇丰银行已在4月底搬入其在2007年购得的上海国金中心(IFC)大厦，并获得汇丰的冠名权。
