期房大多去年上半年左右买进 原房主寻求下家接手形成“更名”交易
见习记者 刘娟 商报记者 徐跃明
近日，宝山顾村、松江九亭等地不少已经预售的期房，以“可直接更名”的方式在房屋所在区域的一些二手房中介机构公开挂牌叫卖。商报记者调查发现，这些挂牌的期房大多是投资客在去年上半年左右买进的。但是，国家有法律明文规定，期房不可以在二手房市场买卖。期房交易不合法，一旦出现纠纷，购房者或许将得不到完全意义上的法律保护。
“更名”期房大量涌现
宝山顾村的东方帕堤欧，在今年5月初再次开盘，以均价1．75万元／平方米推出了235套公寓房源，在查询相关资料时，商报记者意外地发现，东方帕堤欧上一批已经售出但还是“期房”（尚未交付）状态的房源，已经有不少进入了当地二手房市场。
在安居客、搜房网等网站上，记者输入该楼盘名称后，立即跳出了169套房源与之对应，这里面还有20多套房源在挂牌时称“可直接更名”。当然，这些“更名”房源都打出了让人不免“心动”的广告词，如“超低单价，房东挥泪转让，可直接更名”，“开发商保留房，直接更名无税费”，“好楼层，超低价，更名省钱”等。而输入东方帕堤欧邻近的几个楼盘，也出现了很多这样的信息。
某中介公司的统计人员告诉记者，从春节前后开始，咨询购房和挂牌叫卖“期房”的客户就陆续增多?熏这些挂牌“期房”的数量虽然占总房源比例不大，但从近几月的新增房源来看，也已经达到了2∶8的比例。他们声称，他们的房子比当前的新房市场价低，有人买的话，就是捡到了便宜。
记者仔细查看了东方帕堤欧这些挂牌的“期房”房源，一般挂牌价在1．5万—1．7万元／平方米——确实比售楼处最新推出的新房源的报价1．75万元／平方米低了不少。记者选了一套4楼约82平方米两房两厅的“可更名”房源，并联系上了挂牌此房源的中介业务员。
他在电话里告诉记者，这套房子现在总价只要129万元，平均下来，单价只要15838元／平方米，这比售楼处卖的房子便宜多了。这么低的单价，又可以直接更名，“省心，省事，省时，省力，更省钱。”他让商报记者赶快过去看房子下定，不然就被别人抢走了。
此类“期房”由于在交付和办理小产证过户之前，在法律上仍处于开发商（大产证）的名下，所以投资客叫卖转让时必须取得开发商的同意和协助，有接待商报记者的中介人员宣称，付出5万元左右的更名费就可以搞定一切，所以购房者不用担心。
叫卖方抛售可以避税
对于这么“便宜”的房子，商报记者迅速以请求看房的名义与该名中介业务员小黄见了面。他介绍说，这套不到130万元的房子，是一个温州买家的。他去年在这个小区买了四套房子，“如果嫌82平方米这套面积小的话，还有其他90多平方米的两房两厅可以选择。”
“这几套房子，有的已经付清全款了，有的还有一点点贷款。房东可能觉得现在市场不太好，所以低价抛售。”小黄解释了房东出售房源的原因，“当然，他还是可以赚点差价的。”
这位房东赚的差价不是“一点”。商报记者了解到，这位房东所持有的几套房子，都是去年8月份东方帕堤欧一期开盘时候买的，当时该盘均价不到1．2万元／平方米。因为东方帕堤欧的主力户型是90平方米左右的两房两厅，以此粗略估算，房东去年买进的四套房子，总共花了430多万元的资金。如今在一年不到的时间里，其以1．6万元／平方米左右的均价转手的话，他的总房价款就可以回笼到576万元，差价部分已接近150万元，平均每套房子收益近38万元。
“期房买卖不像二手房的产权权属交易，不存在什么营业税和个税。因此，直接更名的好处就是房东可以少交很多税。”小黄说，“在通常情况下，以这位房东为例，几套房子的营业税和个税，加起来都要40多万元。如果能直接更名的话，这些钱都不用交了。对买家来说，也是个可以捡到便宜的买卖。”中介小黄的意思是，买家不用担心时下上家卖房时流行的做法：将大笔税费转嫁到买家头上，“何况买家自己交的契税也少了。因为更名就是与开发商重新签新房的买卖合同，所以房价还是去年的房价，即1．2万元／平方米。”
价格便宜令人心动
冲着这些房子去的，不仅仅是商报记者一个人。在那家中介公司，记者发现了很多为了这些“可直接更名”的房子而来的潜在购房者。小黄介绍说，现在二手房整体行情不好，他们的带看量非常少。最近几天到他们门店的客户，差不多都是去看这几套“更名”房的。
“以你之前说到的那个不到130万元的房子为例，如果在开发商手里买，总价仍然要到144万元。现在你买下的话，立马就可以省下14万元了。”小黄这么说道。
一位从徐汇区过来的阿姨告诉商报记者，“我看好的这套房子，如果能买到，还是相当划算的。虽然价格和这个楼盘现在的价格差不多，但是在开发商那肯定买不到这个价位了。”她看中的，是一套8楼的91平方米两居室套房，叫价接近1．7万元／平方米。这位阿姨说?熏“其实这个楼盘现在还在卖，1．7万元／平方米左右的价格也能买到开发商手里的房子。但是在看过目前在售楼盘的户型和位置后，感觉没有一期的位置好。听说有人要出售一期的房子，就跑来看看了。”
还有不少客户是冲着该楼盘的“可直接更名”的别墅房源去的，据他们说，那些别墅有的比市场价少100多万元了。
中介代收“更名费”5万
“你们可以放心，买这样的房子没有什么风险的。我们这些房东跟开发商关系都很铁的。他们已经说好了，一般都可以在更名方面得到开发商的协助。”这家门店的店长对着四五组客人大声介绍道。“不过有一点要提醒大家，按照规矩，房东也是要疏通很多关系的。”所以，中介机构必须向购房者代收5万元的“更名费”。
“5万元不是问题，但关键是给谁，我们要跟开发商先确认一下吗？”看房者中一位中年男士问道。
“更名费当然是给开发商啊。我们这边有门店上个月就有一个客户更名成功的，当时收费就是5万元。所以这次房东就是按照这样的行情来收的，”那位店长回答说，“如果你们还不放心的话，就先签个居间协议好了，先把房子定下来。”
“那办更名一般要多长时间？”另一位购房者问。店长回答说，这个还是要看房东的本事，他们也说不准。
开发商称更名是无稽之谈
但是，商报记者在对开发商进行采访时，却得到了截然不同的回答。东方帕堤欧一位销售经理称，直接更名的事情，“在我们这里绝对不可能。中介的话肯定不能相信，我们和中介没有任何联系，我们只有一个代理公司，签合同都是到售楼处签的。给几万元的更名费，中介给你保证成功了？不成功的话，他们负责吗？”这位销售经理否认得相当坚决。
他进一步说，“至于你说的那个上个月发生过的更名成功的例子，我从来都不知道，我们这边都没碰到过。那些因为贷款不好办而选择退房的，我们倒是可以接受。这部分房源我们会另行处理，之后将会在重新开盘时出售。”
开发商为什么会矢口否认这种“更名销售”？很显然，国家有法律明文规定，期房不可以转手买卖。期房交易不合法，开发商为了逃避违法销售的嫌疑，对此推了个一干二净，但是，买房者可要当心啊。
记者观点
更名转手不合法无法办理转按揭
卖家认为自己的房子并没有赚到预期中的暴利，买家也觉得是得了便宜。照此推算，这样子的更名转手挂牌房源应该好卖。但实际上，事实并非如此。调查中记者了解到，虽然挂牌的更名期房增多，但由于期房更名等相关交易手续麻烦，而且无法办理贷款，因而成功销售的依然是凤毛麟角。
商报记者从卢湾、徐汇等区的交易中心了解到，个人将期房转手买卖，是一个违法行为。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让。没有取得房产证的房源不得转让，根据这一点，我们可以认定，目前还在期房销售状态中的东方帕提欧的旗下房源尚未取得转让资格。
除此，也有相关条款表明，在购房过程中，定金合同一定要与购房合同、房产证、贷款协议上的名字保持一致。国务院办公厅2005年转发的建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》里明确指出：在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续。房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。
因此，期房买卖只有通过先退房再买房的途径才能进行交易，这需要开发商办理房屋的退房手续，再出具相关证明。这一过程，主管单位把关严格，办理比较困难，开发商通常不愿意为客户办理此类手续，这让交易无法得到有效的法律保障。
21世纪不动产一位分析师告诉商报记者，目前90％以上的期房都是因为无法更名而难以交易。不过，在投资客中也不乏一些“有本事”的人可以更名，但是周期较长，具体的时间谁都说不准。松江九亭就有一套这样的房子，挂牌4个多月了，虽然中间也有很多意向性购房者，但是在商定具体的交易时，都因无法完成更名手续而被迫放弃。
当然，难以办理贷款也是阻碍期房买卖的一个重要因素。商报记者还了解到，在目前的购房者中，大部分的购房者需要通过银行贷款才能买房。但是，还没有取得产权证的期房，既不能通过开发商再次贷款，银行也无法办理转按揭。因此，这部分期房即使可以更名，也会存在较多的风险。
