事项：
5月3日至5月4日我们与中原地产、万科及招商地产的有关管理层就目前房地产市场状况和对未来房地产市场走向等问题进行了沟通，总结观点如下：
平安观点：
1.核心城市的成交状况在4月17日政策调控前后出现巨大差异。政策调整前，主要市场北京、上海和深圳三地，成交火爆，价格持续上涨，新政出台后，市场成交量急剧萎缩，其中深圳、上海市场的抛盘量明显增加，北京处于僵持状态，购房纠纷也大幅度增加；招商花园城5期共计290多套房源，在新政出台前一个多月成交190套，在新政出台后接近20天内仅仅成交一套，市场明显降温。
2.成交量与价格的调整已经不可避免。上述市场人士普遍的看法是，此次市场调整、房价过高时内因，宏观调控是外因；由于经济基础向好和房地产市场民生性问题突出，此次调控的时间周期将明显比08年的调控时间长，主要城市的房价会明显下跌，在发展趋势上会呈现量跌价滞、价量齐跌及价滞量升的发展态势，在结构上会呈现二手房先期反应，再逐步向一手房传导的过程。
3.房价下跌对上市公司的影响并没有市场预期严重。从上市公司自身角度，由于09年以来销售的火爆局面，普遍现金流充裕，比08年更抗风险，同时，大多数公司获取项目的可行性分析都以09年及以前的价格为基础测算，09年末及10年以来的暴涨并不在大多数公司的预期之内，相对于价格的调整，大多数开发商更担心成交量的持续萎缩，低价也卖不出的市场状况。
4.我们认为此次宏观调控是属于治病救人的手术阵痛。依然坚持09年12月以来的观点，认为09年下半年以来的价格暴涨是饮鸩止渴式的，不具备持续的基础，对房地产行业发展是有害的，此次宏观调控是属于治病救人的手术阵痛，中长期仍然看好行业发展，重点看好财务结构稳健、管理水平高的高周转企业在未来的表现，短期内考虑调控带来的市场阵痛，维持对行业“中性”的评级。
