银监会官员昨日公开表述了在审批购房贷款时的“二套房”定义标准。
我们认为，政府此次为房地产市场降温的决心非常大，在尚未评估上周出台政策的影响的情况下就宣布了新的二套房定义标准。我们认为，目前出台的政策主要是在贷款层面，因为这比物业税(需要增加行政成本和准确的估值)以及购房记录(大部分城市仍缺少)等新措施更易操作和执行。
这些措施同样是在抑制投机性需求，因为购买二套房的目的多数是为了投机。潜在购房者仍在观望是否会有更多的新政策出台，因此，我们预计，4月大部分开发商的合同销售额都会出现显著下滑。一线城市均价可能大幅下跌10-20%。
我们重申如下观点：
1)一线城市开发商仍是避险选择：08年底房地产市场极度低迷时，投资者对优质开发商的青睐使得中国海外发展(0688.HK/港币15.12,买入)和华润置地(1109.HK/港币14.62,买入)等大型开发商受益，他们的股价仅下跌了32%和45%，而板块平均水平为70%。
2)二、三线城市开发商的销售表现将优于同业：总体来说，二、三线城市的投机活动要少于一线城市，因为二、三线城市的全款现金支付比例较高。来自在二线城市拥有大量土地储备的万科(000002.SZ/人民币7.90,买入)的数据显示，2009年其客户中30%左右都是首次购房者，而他们的产品中57%是90平米以下的小户型。恒大地产(3333.HK/港币3.18,买入)和碧桂园(2007.HK/港币2.45,持有)等二线城市开发商的销售表现要好于大部分一线城市开发商，因为二线城市的大部分购房者仍可享受首次购房的优惠贷款条件。
