房产调控新政执行次日推盘，与此前“一日光”行情相差甚远
商报记者 袁晨晨
4月20日，房地产宏观调控新政在上海执行的第二天，浦东张江的热销楼盘——张江汤臣豪园推出了三期446套房源。汤臣豪园在这一敏感期开盘，就网上房地产目前显示的数据来看，两天仅有79套房源被预订，与此前的“一日光”行情相差甚远。
曾出现“一号难求”景象
汤臣豪园坐落于张江高科技园区范围之内，至今仍为园区内规划面积最大的住宅项目，与轨道交通2号线金科路站较为接近。从去年开始，汤臣豪园推出了三期房源，每次开盘都被购房者抢购一空，去年9月，汤臣豪园三期第二批432套房源上市，网上报价15800－17200元／平方米，意向（登记）客户逾6000组，售楼处更是上演凌晨突击发号的戏码。
此次，汤臣豪园推出的是三期第三批、共计446套房源，这批房源早于新政发布的前几周就开始“发号”，售楼处报出的均价高达28000元／平方米，甚至透露部分房源售价可能逾30000元／平方米，较上批房源高出一大截。但众多购房意向者仍然趋之若鹜，甚至达到“一号难求”的地步。
张先生拿到了400多号的号码，此前他向售楼处询问是否能买到房源时，对方也无法肯定回答，只是说：“不知道，就算能买到，也肯定没得挑了。”言下之意，是让张先生做好买不到房的心理准备。
如果没有调控新政，汤臣豪园三期这批房源再一次被超额认购无疑是“板上钉钉”。然而，4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》正式发布，二套房贷首付不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率1．1倍，并要求“在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。”
正当市场处于敏感期之时，汤臣豪园三期于4月20日开盘，推出446套房源，其市场表现越发受人关注。按照售楼处现场贴出的“开盘时间表”，此次，针对1－200号的购房意向者，开盘时间是4月20日（上午：1－100号，下午：101－200号），201－400号的客户则轮到昨天（上午：201－300号，下午：301－400号）。也就是说，按原计划，售楼处一天要接待约200位购房者。
张先生所拿号码已经超出了400号，但还是在20日就接到了售楼处电话，通知于昨天下午1时到售楼处购房。而昨天12点多，张先生又接到了售楼处的电话，称现场购房者较多，催促张先生准时到场。
然而，当张先生赶到售楼处现场时，并没有看到原先预想中的排队队伍，在售楼处内选房的也只有约20－30位购房者。在现场公开的销售进度上，在开盘的2天里，此次推出的400多套房源中，被贴示“已售”的房源并不是很多，粗略数了一下，也只有70多套，与此前开盘呈现出的“一日光”行情截然不同，张先生虽然手持400多号的房号，但还是有很大的选房空间。
房产新政严格信贷限制
此次房产新政的调控力度可谓空前，对于二套房贷、三套房以上房贷以及异地购房都做出了十分严格的信贷限制。在限制炒房和投机性购房的同时，也将一部分改善型购房者“拒之门外”。
商报记者昨天在汤臣豪园售楼现场发现，不少购房意向者一进门并不是急着查看房源销控表，而是直奔入驻售楼处的银行工作人员，询问相关新政的具体信息。
商报记者从中国银行的一位工作人员处获悉，当前，首次购房首付比例不低于30％，利率不低于基准利率85％，目前5年期以上报价为5．05％；二套房首付不得低于五成，采用浮动利率，不低于基准利率110％，目前五年期以上报价为6．534％；而对于三套（含）以上贷款，中国银行已经明确说不；对于不能提供一年以上上海纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，中国银行也明确表示已暂停发放住房贷款——显而易见，中国银行已经按照最新的房产新政开始执行。
本周一，本报曾经发布《上海今起全面执行二套房贷新政》的报道，提及二套房贷认定标准为“曾经有过房贷记录”的所有家庭。据了解，如购房者此前已经贷款购买2套房源，如今，只要将2套房源的贷款全部还清，那么，其再次购房将按照二套房认定，可以贷款50％，而并非按第三套房源计算。
随后，商报记者致电工商银行相关工作人员，对方也表示，工商银行也已开始执行房产新政，三套房和不能提供一年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民都不予贷款。
“一日光”行情一去不返
此次，汤臣豪园三期推出的400多套房源中，户型选择较多，一至四房俱全，其中，一房面积61平方米左右，二房面积在84－111平方米之间，三房面积140－145平方米左右，四房面积约为169平方米。
昨天，汤臣豪园售楼处已不再提均价，只说一房一价。据观察，汤臣豪园三期这批房源的价格似乎较此前宣称的28000元／平方米均价有所下调。这批房源以二房居多，52－56号楼紧沿着高科路，单价水平相对较低，基本在23000－24000元／平方米左右，25号、40号以及46－47号的位置相对中心，售价基本在25000－27000元／平方米之间；37－39号楼推出的是一房，均价达到约27000元／平方米；单价最高的反而是26号和41号楼所推出的三房、四房，售价达到27000－28000元／平方米左右。当前，二房总价基本在200万－300万元之间，三房总价380万元左右，四房总价更是达到400万元以上。
张先生原本居住的是二房，也是他唯一一套自有住房，原本看中了汤臣豪园面积140平方米的三房，总价在380万元左右，为了凑足首付，张先生特意将自有住房出售，然而，没过几天，国家调控政策出台，张先生虽然是改善型购房者，唯一一套自有房源也已出售，但是依然有贷款记录，按照最新政策，张先生如购买汤臣豪园，也属二套房，首付需五成，即190万元，而这已经超出了此前出售房屋的总价，最终，张先生还是放弃了购买汤臣豪园三房的计划，“我还是到二手房市场转转吧，应该比新房便宜一点。”
而事实上，商报记者在售楼处看到不少购房者都为五成首付而烦恼，也因此为购房与否犹豫不决。
无可否认，汤臣豪园三期此次开盘受到了调控新政的影响，“一日光”行情已经一去不返，但是也并未因此“急冻”，还是有不少购房者购买了80－90平方米的小二房，据网上房地产数据显示，截至昨天晚上7时，汤臣豪园三期新推房源中已有79套房源被预定，就446套的推盘总数而言，销售率仅17．7％。
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明日星城二期“平价”开盘
无独有偶，黄浦区董家渡、陆家浜路、河南南路的明日星城二期与汤臣豪园三期同样于20日开盘，推出了260套住宅房源，均价35000元／平方米，主要是97平方米的二房和123－125平方米的三房。
与此前黄浦区新盘动辄每平方米五六万元的售价相比，明日星城二期此番可谓“平价”开盘，而事实证明，这一平价策略在当前的政策“敏感期”依然奏效，着实吸引了一大批购房者，截至昨天晚上7时，据网上房地产数据显示，明日星城二期所推出的260套房源中，已有135套房源被预定，剩余125套可售，销售过半。
换言之，虽然新一轮宏观调控促使楼市观望气氛转浓，但刚性需求依然存在。
