80后现在是否必须买房
随着房产调控政策的密集出台，各大银行将全面收紧首套房贷。从4月1日起，首套房贷优惠利率由七折调高至八折。而据记者了解，“昆明一季度的房产成交量和价格仍然呈现双上升的趋势。”昆明市内一商业银行理财师表示，近段时间，有关国家会出台相关政策抑制房价的消息层 出不穷，一时间，房价是跌或涨的问题成了大家所共同关注的问题。现在有很大一部分人对买房持观望态度，特别是4月1日银行业陆续取消了房贷按揭利率7折优惠政策后。
“现在的房子就一个字：‘贵’！”是时下很多昆明人会发出的感叹。面对居高不下的房价，时下很多年轻人都不约而同地选择”裸婚“，他们大都在外面租房子住。针对这个现象，招商银行昆明分行金泰财富中心理财师认为，在租房还是买房的问题上，主要还是取决于租金与买房月供的差额而定，比如说，租一间房需要1300元/月，买房的月供是1500元/月，两者中间只有200元的差额，那就优选后者了。也就是说，当租金与月供相差不大时，建议还是买房，相反，如果二者差额过大，建议是租房，用买房的钱做其他的投资。
“今年的房产调控政策虽然让我们这些购房者在今后购房中可能损失了一些优惠，但是这些政策如果能促成房价的下跌，那我们也是十分愿意看到的，毕竟房价下跌了，购房的整体成本也下降了。”对于部分有刚性需求的80后年轻人的这类想法，或许是一种明智的选择。
理财师
租房买房看担负能力
随着房贷的紧缩，利率的提高，对于当前的房贷政策和某些房贷优惠条件，理财师为80后进行了如下分析：首先，购房者需对自己的财务状况进行一个详细的分析，再根据个人的承受能力选择租房还是买房。
假设，你买了套首付30%的房子，需向银行贷款35万元，那月供是2000元左右，还款30年；而你租的房子，在昆明市内2环-3环一套100平米左右的房子，一个月也需要支出1500元左右。那么，“该类客户就完全可以考虑买房了，因为买房和租房并没有对购房者的经济支出造成太大改变，购房者最后还能拥有一套属于自己的房产，而租房永远都是住别人的，钱等于白花。”一商业银行理财师表示，这类购房者，每年可能还有一定的年终奖可以提前还贷，这样时间越久就可能压力越小，越还越轻松；而租房子就完全不一样，随着时间的推移，房租只会随着物价上涨而越来越高，但年轻人的收入增长未必能有房价与租金的上升来的这么快，长此以往压力只会越来越大。
对于上述选择也许还有人觉得这样没有差别的经济情况下，我租房还可以不断的换新房子，向国外一样一辈子都租房子，还不用成为房奴，那样多好。
昆明市一商业银行理财师认为，中国目前的现状是并不具备国外的租房条件。“在国外的城市有大面积的租房区，在始建小区时，政府和开发商就做好准备，只用来出租，并且是以较低价格帮助人们解决住房问题。”但是，中国并没有形成这样的格局，几乎所有的房子，从“出生”开始，它就是为了投资而开发的。因此，“上述情况中的客户群，还是建议买房。”
案例1
张先生目前是否该购房？
在昆明生活了五年的张先生，和女友谈恋爱也已经4年，两人今年初刚领取了结婚证，但是考虑到今年房价可能会下跌，特别是4月1日各大银行正式出台取消7折利率优惠政策，更加坚定了小两口买便宜房子的“理想”，所以现在依然租房子生活，以前没结婚前是与同事合租，一个月房租600元，现在结婚后两人选择单独居住，一个月要支出房租1200元。
张先生和爱人都有工作，收入状况还可以，加上结婚时收到父母与亲戚朋友送的礼金6万多元，现在有定期储蓄5万元，基金5万元，还有2万元的活期作为流动资金。扣除“五险一金”之后，张先生工资4500元/月，爱人工资3500元/月，两人对生活的要求不算太高，大概每月支出3000元左右。
朋友也建议他们现在就购买房产，但是两人又不愿过早成为房奴。买房吧，两人觉得房价还会下跌，想等到房价到达相对底部再进入，“这样一来支付了首付，我还可以买辆小排量的汽车呢。”张先生表示。
●张先生理财求助
1、对于张先生这样的刚性需求者，目前是否该购房？
2、张先生如果选择购房，经济上几乎没有任何外力可以获得支援，只能依靠夫妻双方的收入来支撑，该如何开源节流就摆在了面前。
3、张先生现在还没小孩，但是购房后打算要孩子，那孩子出生后又该如何打算？
●张先生财务分析
张先生家资产状况是：资产12万元，其中风险投资5万元，占比42%，稳健投资5万元，占比42%，流动性资产2万元，占比16%，目前没有负债。
张先生家的收支稳定：每月收入约8000元，每月支出3000元，年度节余约6万元。
●理财师建议
鉴于目前楼市还有一定的泡沫空间，所以不建议在近期买房。租房还有一个优势，就是灵活，随着昆明城区的扩大，不排除张先生或者张太太被调往新城区工作的可能，到时还便于调整，而且目前房租在张先生家的支出占比不大，在可承受范围。
同时，就张先生家的收支状况来看，属于房产的潜在消费者，要买房不是问题，关键是要做好理财规划。张先生家目前的支出状况在合理范围内，可调整的是投资比率，提高资产收益率。首先，建议张先生家申请3万额度的信用卡，可应付可能发生的临时性支出及生活费用的延期支付，使投资资金最大限度地提高收益率。第二，加大月度结余投资力度，形成强制储蓄，建议选择两到三只基金，按月定投5000元。第三，增加流动资金的投资收益率，建议购买短期银行理财产品5万，在保证资产流动性的同时将收益提高到2%以上。第四，张先生家收支稳定，资产绝对额度不高，所以只有提高风险投资的比例，才能有效提升整个资产组合的资产收益率，建议将7万元投资于基金，并根据资本市场的变动适时作出调整。
案例2
黄小姐可考虑换套大房
黄小姐今年29岁，08年与爱人结婚，因为爱人是昆明本地人，所以就一直没有打算购房，就在婆婆家居住。黄小姐今年打算要孩子，这样一来再和父母居住在100平米的房子里，就显得有些拥挤。
黄小姐现在有两种打算，一种是和爱人在二环购买一套供自己居住的70平米小户型(大概需要56万元左右)；另一种考虑是把婆婆的房产卖掉，再在三环附近购买一套160平米的跃层居住，这样一来还是可以与父母一同居住(卖掉房产外还需要至少22万元的资金)。
黄小姐月收入一般在2500元左右，暂时没有购买任何险种，爱人在一家设计公司上班，月收入3500元左右，单位已购买五险一金。现在，黄小姐对于购房依然下不了决心，因为现在住在婆婆家，生活几乎没有多少支出，一旦购房，不论选择哪种方式，都会面对不小的压力，而且压力可能不止来自于月供，如果自行购房还将面对每月的生活费用支出。面对的重重压力，不得不让黄小姐考虑应不应该购房。
●黄小姐理财求助
一直以来与父母生活在一起，生活安定，生活压力较小，但黄小姐无法预知购房后压力会增加多少，黄小姐想请理财师帮助其计算一下，特别是对上述两种方式做个对比，算一算哪一种方式对于她们家来说更好些，当然，黄小姐也表示，如果可行，我还是愿意选择与爱人自行居住，与父母在一块虽然每月可以省下不少开支，但是毕竟很多地方受到约束。
●黄小姐财务分析
黄小姐家资产状况是：资产7万元，其中风险投资3万元，占比43%，稳健投资4万元，占比57%，目前没有负债。
黄小姐家的收支相对稳定：每月收入约6000元，每月支出不超过1000元，年度节余约6万元。但随着黄小姐决定生孩子之后，将有可能失去这部分收入，给家庭收支带来更大压力，每月收入将降至3500元，每月支出将可能超过1000元，年度结余不足3万元。
●理财师建议
购房：就黄小姐家目前的家庭资产状况，购置新房约需15万元的首付，加上父母的资助仍有4万元的缺口；剩余约45万元的按揭款，即使按最长年限30年的贷款利率来算，每月2680元的还款压力仍决定了黄小姐短期内只能跟父母同住，一方面便于照顾，另一方面可以减少日常支出。
换房：如果黄小姐选择换房，可按揭30万元，贷款期限20年，能轻松应付相关税费及新房的装修费用，而每月2138元的还款压力也能让黄小姐一家维持目前的生活质量。
权衡利弊，建议黄小姐换套大房，这样既不影响目前的生活质量，还能把目前的资金用于投资，为未来购置自己的新房积蓄力量。
特邀嘉宾 招商银行昆明分行金泰财富中心 CFP 理财师周健
严政之下 昆明“零首付”暗流涌动
作者：杨东照 马苗 张茜
继4月1日首套房贷优惠利率由七折调高至八折后，各大银行全面收紧首套房贷，4月14日，国务院再次重拳出击，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。上周末，国务院再次发令，强调房价过高地区，银行对贷款购买第三套及以上住房的客户，将大幅度提高首付款比例和利率水平，有的地区甚至可以暂停发放第三套房贷。
业内人士指出，在随后的一定时期内，政府可能还将采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。并会加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。此次政策的密集施行，必定会使市场释放出更多的房源，许多银行客户为了购买第二套住房，不得不提前把第一套住房的按揭结清，这样一来，炒房的周期，房价的上升趋势都会更加不明朗。
“今年年初，我们的房贷就有了明显收缩，银行对于按揭客户的议价能力一直在增强，无论是利率还是首付，都是控制在相对较高范围内，银行的抗风险能力也大幅度提高。”昆明市一商业银行信贷部负责人表示。
但是，记者在近日的走访了解中却发现，就是现在这样严格的政策之下，在昆明的一些区域个别楼盘或小区，“零首付”依然存在。
银行
买房或炒房的客户在减少
今年初，由于各银行执行国家信贷调控政策，严格按月均匀投放房贷，所以昆明市一度出现各银行房贷额度紧张的局面，不少购房者需要长时间等待才能得到银行放款。记者从昆明各银行获悉，目前这种局面在二季度稍有改观，各银行房贷已普遍不那么紧了。
“二季度开始，银行不仅提高了首套住房的按揭利率，紧接着对二套住房也采取了首付50%、利率1.1倍的高门槛，就在上周末，国务院又发布消息，房价过高地区，可暂停第三套房贷。”一商业银行理财师表示，现在表面看银行房贷不那么紧了，实际上应该理解为，在严格的房贷调控下，买房或炒房的客户在减少。
“延时放款”已少见
昨日，多家银行向记者证实，房贷额度紧张局面已相对缓解。在南市区的一家楼盘，当记者以买房者身份咨询贷款能否及时到位时，售楼人员说：“现在不需要等待多久了，这个月就能放款。”而记者随后在另外几家楼盘咨询贷款情况时，也得到类似的答复。
“前两个月，房产商和中介递上来的贷款，我们基本都要延时才能批下来，有的甚至一个月都没批，许多中介等不到贷款不得不违约，因为我们确实没额度了，但是，现在一般只要经过正常的审批程序就能放下来。”昆明市一国有银行信贷部负责人表示，他同时提醒客户要注意一点，放款是迅速了，但是标准条件却相比以前大大提高了，与新政策对不上号的客户，银行大多不会搭理。
“前些时候，每天要求放贷款的电话接都接不过来，都是熟悉的房地产企业客户，哪个都不好得罪，但实在没额度，很难办，现在好多了，除非一下来很多贷款申请，否则一般都能满足。”一商业银行信贷员这样表示。
“按月投放”政策未变
虽然各银行都表示，房贷已不再那么紧张，但记者了解到，今年初银监部门下达的信贷“按月均匀投放”的政策并未变化。
“今年初之所以紧张，是因为积累了大量去年底的房贷申请，而现在进入了二季度，这些积累的贷款申请已基本消化，同时房产市场观望情绪又比较浓，所以贷款趋于宽松也就在意料之中了。”昆明一国有银行信贷主管这样认为。
不过，该人士也认为，由于“按月投放”的政策未变，所以如果未来房产市场成交再度升温，贷款紧张局面可能还会重现。但是，“紧张程度很难再出现一季度那样的情况了，今年再接下来的时间里，楼市调控新政可能还将不断推出，在这样的条件下，购房时需要信贷支持并能满足银行条件的客户只会是越来越少。因为，房产这一块，说实话最需要信贷支持的其实也就是有点资金，又想炒房的客户，而现在国家的所有矛头基本都指向他们，所以未来这类人群将可能全部被迫退出“炒房界”。
“今后房产按揭的主力一方面是购买第一套住房的刚性需求者，另一类人群可能就是那些富裕人群，按揭只是一个融资或暂时缓解资金压力的手段。”一商业银行AFP理财师表示。
中介
上有政策，中介下有出路
进入二季度，关于房产的调控政策密集实行，银行的感受不仅是信贷从紧，更是客户的细分与降低风险的必要，而此时的房产中介机构却自有自的出路。
记者走访中发现，房产中介刚开始都表示，现在很难能找到低于银行房贷政策之下的房源。但是，在记者的再三询问下，部分房产中介透露，现在依然可以操作“零首付”。“如果你的确需要，我们还是可以做这种零首付的房子的，但是相关的费用会高一些，”环城西路一中介表示。
“今年，信贷政策是不断从紧，但这也正好使整个市场的价位发生了变化与不确定性，”昆明市南三环一中介公司表示，例如，现在南三环附近房子的价位均价一般在6500元左右，许多10年以内的老房子，经过打折后，银行一般都认可5500元左右的价格，但是由于调控政策的频繁出台，加上许多交易房产未满5年等问题，卖房一方一般都会在叫价上作出让步，“就拿我们昨天出售的一套房产(113平方，成交价50万元，房龄9年)，双方成交价为4500元一平，而银行评估价为5600元一平，如果贷款80%，那就是506240元，这样买家实际只用交纳中介费与税金等款项就可以入住。
据了解，零首付的房子出现原因有：一、某些业主因为某些因素急于将房产出售，就给出了低于银行评估价的房价；二、房产中介老板购买某些房产成为业主，为客户办理相关的房产手续，然后再出让给购房者零首付的优惠，其实在其中赚取相应的差价和部分手续费用。
另一房产中介负责人则表示，在2009年上半年，零首付的房产还是比较多的，他们可操作的空间也很大。但是自下半年后，他们基本没有零首付的房产，特别是今年一季度，银行信贷额度受限，要求也高，零首付几乎是不可能。
但是，“春节后的昆明房市一直不稳，这就使银行的评估价与市场实际成交价出现了一定误差，特别是一些前期炒作特别厉害的区域，这个断档已经可以构成零首付的空间，所以二季度出现零首付现象实属正常。”一业内人士分析认为。
记者采访中还发现，一些即使拿不到零首付的中介公司，他们也会尽力满足客户的需求，变相提供低于30%、50%按揭的房产供客户选择。“我们现在没有零首付的房子，但是首付30%等相关的政策，我们可以与业主商量之后给予一定的实惠。”南三环一房产中介业务员表示。
零首付也不就是占便宜
“某些中介公司是可以做零首付给购房者一定的优惠，但是表面的‘优惠’中，购房者付出了更多的费用。因为现在零首付的房子已经很难做了，要继续零首付，那么就必须动用一定‘手续’。”银行相关人士告诉记者，这些“手续”就是为零首付付更多的金钱，房产中介在为购房者实行零首付的过程中必然会告诉购房者要办理相关的手续，并且要收取手续费。这样的手续之中必然是给购房者增加更多不必要的费用了。
某业内人士表示，现在政策之下的“零首付”房产同时让购房者承担着很大的风险。“零首付的房最大的风险是被业主反咬一口，某些业主卖后觉得划不来。他们就要求你补齐与市场的差价。零首付的房产是桌子低下的交易，不论购房者是与业主，还是房产中介签的某些协议都不受法律保护，购房者就只能含冤付相应的款项。”一商业银行理财师告诉记者。
理财师
零首付对炒房者而言没有意义
一商业银行CFP理财师介绍，现在购买一套110平米价值50万的房产，主要有两种途径：需要按揭贷款的客户(交易时必须过户)；另一类，经济实力雄厚，可以一次性付清者。
钱款不够，需要按揭贷款的客户(交易时必须过户)。以50万元的成交价格计算，公证费0.3%是1500元；评估费0.5%是2500元；契税：面积在144平米以上的需要缴纳3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%，按1.5%是7500元；印花税500元；权属登记费及取证费，按各区具体规定，一般情况是在200元内；中介费2%是10000元；所有权证工本费是80元；审验服务费5元/平方米是550元；营业税5.5%(房产证未满5年的)为27500元；个税1%是5000元。合计下来税费就需要5.533万元。
而与此相比，“可以一次性付清者的客户，就只需出一万元的中介费，再办理一个400元的终身委托代理，房子就是客户的了，而且房产随时都可以再次脱手卖出，即使短时间没卖出，房产时间也可以累积。如果购房时，该房产为4年半，未满5年，那半年后再脱手，那就是满5年的房产，市场中更具备竞争力。”上述CFP理财师表示，如买过来就脱手，房产出售价是55万，那该客户就可以盈利4万元，而上述按揭购房者还处于亏本状态。
所以，“在现在的政策下，零首付对银行的影响实际上是非常有限的，最起码那些中间富裕人群不会去考虑，因为他们在此时房价波动时期购买零首付房产不会给自己带来任何便宜，对于富裕人群，他们在购房时零首付实际没有吸引力，因为出现这样低于市场价位的好房源，他们更多的是考虑短时期内获得差价利润。”一国有银行信贷部负责人表示，这类房产现在唯一就是对那些刚性需求者有一定吸引力，但是，面对这样的客户，银行是不怕的，该类客户一般都有正规的单位，他们一生就只购买一套房产，今后不论房价下跌或是上涨，他们都只能老老实实还贷。
