本报《财道》上期刊出的《1000万养老够不够》话题，详解了几类人群退休规划，引发不少读者的共鸣。在对未来通胀预期的相同背景下，也有读者提出问题：“如果没有1000万，但我想投资一套房，能否抵抗通货膨胀，将来能否靠它养老？”
众所周知，出现恐慌性买房的一个重要理由是：房产能够对冲通货膨胀对现金的侵蚀。事实果真如此吗？对于读者的疑问，本期《财道》仍将延续上期的话题，邀请北京银行营业部零售业务部经理、国际金融理财师赵博华为读者解读今天的高房价为何无法对抗通胀。
小小房产升值5倍
“很多市民现在仍然困惑的是，究竟是否需要通过买房来跑赢未来持续上涨的CPI。在回答这个问题之前，我们先来看一个案例。”理财师赵博华向记者介绍了自己的一位朋友——一个在房产投资上颇有心得的北京市民。
“也没啥高深的理论，就是老百姓自个儿盘算一下，怎么划算怎么做呗。”与记者初次见面的王楠笑着说。他先向记者介绍了自己的一些投资背景：“2002年底我在南三环草桥附近购买了一套34平方米的投资性房产，当时总价才16万。”
说起自己的投资，王楠颇有些得意。仅仅几年后他就还清了贷款尾款，并以每个月2000元左右的价格出租，年回报算下来达到了12.5%。不仅如此，聪明的王楠随后又放大了这套房的效用，几年后将其再度抵押给银行，获得贷款34万。
“贷款部分用于消费，这样就腾出了更多的现金用于投资，一般投资信托公司，或者交给做私募的朋友打理，年回报一般在11%至12%之间。”王楠说，因为是该银行的贵宾客户，所以抵押贷款利率较市场利率下浮了10%，现在是5.35%。这样，王楠这笔贷款变相的投资回报仍有5%左右。随着房价的节节攀升，中介给他的市场报价如今已经达到了80万。“房价是挺高的，但我还是不打算卖。”王楠的算盘是，如果拿到80万的话，银行的贷款作用就没有了，只剩50万去投资，其实和以前差不多。
“一套房短短几年升值了5倍，远远跑赢了CPI。王楠的案例有力地表明，投资房产大幅跑赢了通胀。但是不是所有时候购买房产都可以达到这个目的呢？并非如此。”在记者与王楠的对话结束后，理财师赵博华抛出了问题。
房产对抗通胀的本质：租金收益
“如果是我，我现在是不会买房了，投资收益比不够标准。”王楠对记者说。在他看来，房产的年租金和总房款投资收益比在4.5至5.5比较合适，低于4.5就没有太大意义了。
对于这一判断，理财师赵博华表示赞同：投资房产可以抵御通胀的本质在于其有稳定的现金来源——租金，而非价格的上涨。不过赵博华表示，王楠的案例相对特殊，过去一年来不少人纷纷购进房产，可以考虑以2008年购房者的情况来进行说明。
2008年5月，赵博华的一位朋友刘女士曾在北京东四环全款购买一套77平方米的次新房，房价120万，月租金3500元，每年租金42000元。除去每年4000元的物业费、供暖费等各项支出，再减去一个月的租金冲抵中介费，首年回报34500元，当年的投资回报率为2.875%。
如何客观看待刘女士的租金收益呢？“如果在股市单边下跌的时期，没有什么更好的投资渠道时，这个租金收益就算说得过去了。”赵博华说，不过当年的一年定期存款前三个季度时还维持在4.14%的相对高位，属于货币政策紧缩周期。但第二年为避免经济衰退，国家连续出台强有力的刺激政策，降息、减税、鼓励购房，使得房价在小小拉锯后迅速反弹。一年后这套房子涨到了150万。但租金因为受就业形势影响没有上涨，也就是说如果150万购买，当年回报率就降到了2.3%，略高于一年定期利率2.25%。
而到了2010年，房价继续上涨到230万，一年租金回报下降到只有1.5%。“这时买房等着收租金回报，就断了念想吧。”赵博华说，实际上当前国内对于普通人投资房地产市场，已与常规意义上的投资有明显区别，原因就在于房价的过快上涨给投资人的认识造成了偏差。
“投资房产不等于一定能够抵御通胀，其实对于任何产品都一样：当你在山顶买入，价格跌到山腰甚至山脚的时候被套牢，单等回本都是遥遥无期，更何谈保值和抵御通胀了。”赵博华表示。
涨到7万1平不及6%复利
稳定的租金已经无法带来满意的回报，现在买房是否能够从价格上带来满意的回报呢？
针对上期《财道》的案例，理财师赵博华再次以一套120平方米的房产个案为例进行说明：
如当前在北京市四环内购买一套新房，单价3万元，120平方米总价360万元，月租金5000元。
赵博华分析说，从租售比可以看出，即使不考虑物业费等投资费用，租售比高达1比720(相当于市盈率为60)，年回报率仅为1.67%。
这样的租售比意味着什么？据媒体报道，有研究人士将北京与22个世界主要城市比较后发现，北京的租售比已超越了美国纽约曼哈顿，在22个城市中名列第一，直逼日本东京历史上的最高位。1991年日本泡沫高峰时达到60倍的年租售比(相当于720倍的月租售比)，在正态分布的几率中，年租售比超过60的几率小于被闪电击中的概率。这意味着，此时房价再往上走的概率比人被雷电击中的概率还要小。
同时，根据最新数据，刚过去的两个月份CPI指数已经回正，同比上涨分别为2.7%、2.4%，预计2010年CPI涨幅达到3%。对于我国这样一个经济发展迅速的国家，3%的CPI涨幅算不上高通胀，因为经济增速一直在8%以上，温和通胀还对经济发展起到利好作用。不过1.67%的年回报率大大低于通胀指数。另一个关键数据是，根据国家统计局公布的消费者物价指数，过去30年该指数的平均值为5.51%。
那么，这360万用于其他投资结果会怎样？
“如果某人用360万投资资本市场，可以要求更高的收益，即便选择稳健型配置，通过购买银行理财产品、信托公司集合信托计划或是私募基金，一年获得6%至8%的稳定收益有一定把握。”赵博华说。
他给出了一个计算结果：20年累计下来，360万投资按照6%的复利计算，本息将达到1154万元；而投资360万的房产，租金增长率按照每年5%的比例增长，20年累计租金仅为318万元(每年租金的再投资收益率按照5%的长期增长率计算)。
这样相比，最大的不确定因素为房价。“根据计算，要达到6%的复利，房价至少应涨到836万元才能与投资金融资产持平，即增长132%。”赵博华说，虽然这看起来并不是一个太高的数，但换算成每平方米的价格，就达到6.97万元，接近7万元的超高房价。确实，2008年到2010年一季度，很多房价上涨不止两倍，但未来20年后是否能够再涨132%，恐怕无法预测。
他分析，20年后中国初步实现工业化、城镇化，但人口也将不断老龄化，并且从高档住房到廉租房的各种层次房屋建设也将基本齐备。因此，这也成了此时高位投资房地产最大的不确定性。
从上面的分析，理财师得出一个自然而然的结论：现阶段买房难以抵御通胀。
理财师点评
理财师赵博华在经过一系列翔实的数据测算后表示：在房价价格高涨时，我们已经远离了投资的安全边际，并且即使房价不跌，也没有了抵御通胀的意义。
在投资中，过多人追逐暴利势必将价格抬升，或者使利润很快回归合理区间，或者因为前期价格暴涨，矫枉过正，导致利润大幅低于平均水平。此前一个典型的例子就是6147点之后连续暴跌的中国股市。而对于格外偏爱房地产投资的普通投资者，如果买房时定位于投资，依靠房价走高和租金收入——其依据是房产最利于抵御通胀，房价永远不会跌，或至少不会跌破自己的买价——一定要慎之又慎，做好自己的收益测算，不要被各种观点左右丧失了判断力。
值得提醒投资人的是，本周首付至50%的二套房新政推出，“全民炒房”的时代必将终结。显然，国务院此次同时启动货币政策两大杠杆，对改变目前近乎“全民炒房”的局面也会起到显著效果。
本报记者 丁文亚
