本报记者 路晓丹 北京报道
2009年，通州、大兴、房山等远郊区县受政策利好影响，以相对城区更具优势的价格吸引了大批购房者到此投资置业。这由此导致京城楼市近期出现了这样一种怪现象，由于郊区楼盘价格涨速过快，以通州为首，东部、南部、北部均出现了六环附近的部分楼盘价格超过了四环乃至三环地区的次新楼盘。
以东部六环边上的珠江拉维小镇为例，3月初的开盘价仅为16800元/平方米，现在已经涨到25000元/平方米，涨幅达到48.8%；与此同时，东四环附近的远洋天地次新房，均价仅在24000元/平方米左右；不仅如此，大兴区的鸿坤理想城最新均价为23500元/平方米，同样高于南三环附近的万年花城等项目。
城郊房产价格的倒挂，一方面反映了郊区价格涨速过快的事实，另一方面也为城区房价追涨带来了可能。业内人士分析，郊区房价已经在透支未来利好，在市场热点的不断释放中，短期依然存在追涨可能；但对于中长期投资者，城市核心区域更具有价格刚性，投资者应该冷静看待房价，根据置业需求来选择投资区位。
倒挂个案不鲜见
城郊房产价格倒挂，虽然没有成为一种普遍趋势，但是个案并不鲜见。
望京在地王事件后成为北京最炙手可热的地区之一，不仅东湖湾等新盘价格直逼3.5万元/平方米，二手房价格也迅速攀升到3万元左右。然而，位于东二环边上的东方银座目前二手房价格仅在每平方米2.9万元-3万元，同样100平方米的两居室，东方银座价格可能比慧谷阳光便宜30万元以上。一个贴近五环，一个毗邻二环，反差可谓很大。
同样的房产价格倒挂在南部也有所体现，记者比较了位于南三环的珠江骏景和位于南五环和南六环间的顺驰领海。今年年初，珠江骏景北区二手房的均价在22000元左右，现在达到25000元；而顺驰领海年初的开盘价为18000元，预计下期开盘价将达到26000元，价格涨速远远快于珠江骏景。这种飞速的增长不仅表现在新盘价格上，二手房市场也有明显体现。据中原地产数据，今年年初，领海天使湾二手房均价约为14500元/平方米，近日据记者调查，该项目二手房均价也达2万元左右。
业内人士分析，城郊房源在投资价值上有着不同的侧重，各自有各自的比较优势。现阶段，购房者应根据自身需求选择区域。自住型购房者应主要考虑家庭工作生活的个性需求，投资型购房者应重点关注区域的升值潜力。
远郊新盘涨得多
亚豪机构统计数据显示：清明节期间（4月3日-5日）北京市仅3个项目开盘，开盘均价为18000元/平方米，同比去年清明期间上涨了46.48%。三个开盘项目全部位于远郊区县，分别是大兴旧宫的润枫锦尚、顺义的龙湖·香醍溪岸和通州的京贸国际城，开盘均价分别为19000元/平方米、12000元/平方米，23000元/平方米，相比同项目上期开盘的同品质房源，平均涨价幅度为31.75%。
业内人士分析，惊人的价格涨速，一方面是由于通州、大兴等地区利好政策的逐步释放，另一方面是由于开发商推盘意愿降低，而市场需求火爆，造成房源紧缺，远郊房价坚挺，市区新房缺乏降价求售的动力，而地铁开通、CBD东扩等新的市场热点不断刺激，有可能使得郊区房价进一步受到追涨，而城区业主受郊区房价暴涨的刺激，有可能追涨城区房价。
亚豪机构副总经理任启鑫分析，清明期间开盘的3个项目分别位于通州、顺义和大兴，这三个地区都是北京重点建设的新城区域，而且这三个项目在2、3月份有过开盘记录。对比此次开盘价，一两个月里，项目均价普遍涨幅在5000元/平方米左右，远郊房源涨价幅度和速度远高于市场平均水平。
下半年会趋于平稳
根据北京市房地产交易管理网的数据，截至3月22日，北京市的可售期房住宅为57973套。自今年2月底以来，供应始终未能突破6万套大关，仅为去年同期一半左右。
因此，远洋嘉业房地产经济公司市场研究总监孟奇认为：“由于今年上半年新房供应量比较少，存量不断减少，因此上半年房价涨速很难下降。但受到开发商投资开发节奏的影响，随着下半年新房入市量的增多，下半年供需情况会有所缓解，房价也会趋于平稳。”
对比城郊房价现状，中广信地产服务机构总经理助理施加胜更加看好核心区域的中长期投资价值，他认为，城郊房价的倒挂有可能引起市区房价的追涨。同时，城市核心区域更具有保值能力，虽然涨速短期内难以比拟远郊区县，但因为地段的稀缺性，对于中长期投资来说，更加具有价格刚性。
施加胜表示：郊区房价的快速上涨在短期之内仍可持续。一方面，郊区大部分项目目前的销售状况依然很好，投资者对郊区高价房源的接受度很高；另一方面，通州、大兴、房山等区县的政策利好和地王效应还在消化过程中，新的热点出现会进一步刺激房价上升。
中原地产三级研究部研究总监张大伟则对郊区房价迅猛的涨速表示担忧，他表示：城郊房价倒挂如果引起市区房价的追涨，将进一步推高北京房价，但是房价最终要受到收入水平的限制。当前郊区部分楼盘一定程度上已经提前透支了利好，如果信贷政策，特别是按揭政策进一步收紧，有可能遇到回调风险。
他强调，郊区商品房热销一部分原因也是由于银行贷款的杠杆作用，如果发生回调，购房者所遭受的损失也具有杠杆效应。一套300万的房子，以首付60万计，如果房价回调超过60万，购房者就有可能把房子退给银行，引起市场波动和银行坏账。
