在一个买房人和开发商“没完没了”的战斗、甚至闹上法庭的故事背后，昭示了这样一个真理：开发商今后想在容积率上打主意的成本会越来越高，一旦买房人“反攻倒算”起来，开发商早晚都要付出应有的代价。
□经济视点报记者侯建磊
客户到底是什么？开发商的感受应该差不多：在房子卖出去前，客户是情人，有时候甚至担心其是否真的存在；在房子卖出后，怕的是客户没完没了，唯恐避之不及。
这种矛盾的心态反映了房地产企业真实的痛苦：在一次亲密接触后对于长期背负责任的恐惧。
本文通过对一个买房人和开发商“没完没了”的战斗，真实地演绎了这么一个让开发商头疼不已的故事。
我要低容积率的生活
3月27日17：00，一个平常的星期六。随着春天的暮色渐临，S小区内的马路一侧陆续停满了私家车。为了不影响别的车子行驶，大家都把车子的一半停在马路上，一半跨在绿化带上。
“这会儿人都还没回来呢，过一会儿这边也会停满，6米宽的马路，中间只够开过一辆车。”张先生告诉记者。
张先生的家就位于这个小区，是一栋联排别墅（其实是联排叠拼的多层复式）。每天晚上，张先生的别墅和二期的高层就被这条停满车的马路分隔开来。
“这哪像生活在别墅区啊？和高层小区没有任何区别。”从2008年入住以来，这种郁闷时常折磨着张先生。
61岁的张先生无疑属于郑州的有钱人。身为一个资产上亿公司的创始人，他身家不菲，已于去年退休，现在主要在家炒股。
张先生在郑州有两套房子。“原来的房子是单位盖的，89平米，三室一厅。想着已经老了，媳妇儿也跟了我一辈子，不容易，就买套大点儿的好房子吧。”就这样，他于2005年6月8日一次性付款194万元，以儿子的名义买下了S小区的这栋别墅。
“价格是5000元一平方米，现在看不算贵，当时郑州的其他高层楼盘才卖3000一平米。贵的原因当然是有卖点，S公司宣传的容积率为0.7，小区绿化率高达42%。”张先生的签购房合同签得很专业，这些内容都作为合同内容出现在了附件里。附件中还约定，该房屋在2005年8月31日前交付，办理完房产证半年内办理土地使用权证。
事实是，S公司在2006年3月28日才交房，2006年4月9日道路面层才铺设完毕。张先生认为S公司交房时间和相关配套设施违约，经过双方协商，S公司于2006年9月30日赔偿张先生16.0632万元。
但是，张先生认为S公司的这笔赔款只相当于晚交房的赔偿，不足以涵盖其入户电话、网线、家庭安保智能系统等配套迟不到位等问题。之后，在张先生和S公司的交涉下，2007年12月4日入户电话线接通；2008年1月9日入户网线接通；2008年1月23日家庭安保智能系统验收通过；2008年春节后，张先生一家总算装修入住了。
从住了大半辈子的小三居搬进终极住宅的别墅，张先生自然是把这里当作养老之地了。可是，事情并不算完。转眼到了2009年，S公司却迟迟没能为业主办理好房产证。久催不下，张先生于2009年4月8日一纸诉状将S公司告上法庭。金水区法院一审判决张先生胜诉，S公司赔偿张先生违约金14.9768万元。S公司不服上诉，2009年8月29日，郑州市中级人民法院维持原判。
在打官司的过程中，张先生对低密度住宅的追求始终不变。随着小区后续二期、三期工程的竣工，东边的别墅和北边的高层业主陆续入住，小区的车辆和人口暴增，使张先生对小区真实的容积率和绿化率不得不产生了怀疑。散步时，他通过步量，估测出一期别墅区的容积率怎么都不止0.7，但苦于没有直接证据。直到有一天，张先生的代理人、河南国基律师事务所房地产部律师陈奎终于从法律途径得到了S小区的总平面布置图。
图上显示，该宗地建设工程规划许可证确定各项建设指标为：总用地面积11.48万平方米，规划用地面积10.44万平方米，建筑面积26.57万平方米，容积率2.6，绿地率36%。根据张先生按照规划图纸数据的计算，就整个S小区一二期的容积率为2.545，确实没有超标，但是，具体到他所住的一期别墅区0.7的承诺，却怎么也实现不了。
这一下，张先生受不了了：“我买的是别墅，却享受着高层容积率的生活！即便是别墅区和高层区不能分隔开，只要事实上像东边的别墅那样，客观上容积率是0.8的感觉，也是很好的了。可惜，我们享受不到。”于是，他于2009年12月18日再次将S公司告上法庭，要求S公司继续履行合同，交付容积率为0.7、绿化率为42%的房子及居住环境，及时交付土地使用权证，以及因S公司逾期交付使用的配套设施的违约金85.0496万元。金水区法院于2010年3月23日开庭审理了此案。
买房人的反攻倒算？
问题的焦点回到了S公司应交付给张先生一套什么样的房子上。
“我要的是容积率0.7的舒适度，S公司也可以不赔钱，给我换套房子也行。”张先生说。
S公司对此并不认可。S公司的代理律师在法庭上辩称，业主要求交付容积率为0.7、绿化率为42%的房子及居住环境没有依据，购房合同附件中的说明没有严格法律界定，无法衡量。陈奎就此告诉记者：“只要不违反法规的强制性规定，买卖双方的合同可以自由约定。”
S公司的代理律师在法庭上辩称：“S小区在规划、设计、审批、报建或设计变更等各个环节，均经过主管部门的严格审查，该小区及商品房在各个方面均符合国家的法律、法规及规范的规定。”张先生说：“既然各方面都符合规定，那土地证咋一直办不下来？”张先生认为，S公司的实际规划容积率是2.6，销售时却主动告知买房人是0.7，客观上没做到0.7，交房后也没告知买房人，简直就是欺诈。
关于办理土地证，S公司的代理律师在法庭上辩称：“交付土地使用权证是国家行政机关的法定义务，开发商和买房人只有协助的义务，且只有买房人提交相关证明并予以配合的情况下，开发商才能履行协助义务。”对此，陈奎表示：“既然签进购房合同，开发商就要严格履行。”张先生说：“如果开发商通知业主交手续办土地证，会有人不交吗？S公司连通知都没有，更谈不上协助。这明显就是在狡辩和推卸责任。还有，S公司一直说之所以没给办土地证，是要等S小区的最后一期开发结束后一起办，但最后一期和这边是互不掺搅的两块宗地，土地编号都不同，我实在闹不明白。”
一位开发商告诉记者：“业主办不了分割土地证的原因主要有该楼盘容积率超标、实际面积超出原批准用地范围和土地用途变更等几种。郑州许多入住多年的小区都存在这种情况。”
不难看出，事情的根源就在于张先生签了一份好合同。陈奎告诉记者：“不知道S小区的其他业主合同都是怎么签的，张先生这份合同确实为后续维权奠定了坚实的基础。”他提醒广大买房人，容积率是影响房产价格和住房质量的重要因素，买房人在签订《商品房买卖合同》时，应对小区的容积率进行明确约定。如果未签入合同，开发商的宣传楼书、广告等资料也应保留，以备需要时供法庭认定。如果开发商在销售时普遍存在对业主口头上的容积率承诺，形成所有业主的共识，业主也可以根据小区的实际容积率和规划容积率的差别追究开发商的责任。
按照惯例，法庭在审理后一般都要进行调解，调解不成再宣判。但是，陈奎认为，原被告之间的分歧很大，调解的空间很小。张先生说：“如果S公司有调解的诚意，就应该派有决定权的人来谈判，也是可以考虑的。”3月29日，记者致电S公司的代理律师之一何红艺，何红艺告诉记者：“案件还在法律程序中，不方便透露（S公司是否同意调解）。”
“这件事具有很强的示范和传播意义。房子建成后是跑不了的，各项数据均有案可查，开发商今后想在容积率上打歪主意的成本会越来越高，一旦买房人反攻倒算起来，开发商早晚都要付出惨重的代价。”一位业内人士说。
先上车再买票？
那么，S公司声明S小区各方面均符合政府规定，却又无法实现对张先生承诺的0.7的容积率，该作何处理？
陈奎告诉记者：“很多楼盘都存在手续齐全，却无法兑现购房合同上对消费者承诺条款的现象。”
张先生的“局部项目容积率无法实现”也罢，更多“整个楼盘超载”也罢，业主们想问，开发商的过错为什么要连带业主遭殃？在楼盘建设过程中，监管部门为何都不见了？为何在容积率超标的情况下，这些楼盘还能拿到销售许可证？为什么到交房之后相关部门才发现问题？
一位开发商告诉记者，出现这种情况的主要原因是监管衔接环节出了问题。开发商取得整块土地使用权时是合法的，规划部门给他们发规划许可证也没问题。不过，在开发建设过程中，规划部门批准调整的规划，国土部门无法及时知情。而验收时国土部门又不参与，房产部门就根据规划许可，向开发商发放预售许可证，向购房人发放房产证。最后，国土部门在发放分割土地证对项目进行核查时，发现与原规划不符就无法发放个人土地证。另一位业内人士也表示，以前算容积率时，阳台、飘窗等都不算在内，当时符合规定，但后来新的计算方法算阳台、飘窗，这些楼盘容积率就超标了。
对于违规的开发商该如何处理？一位开发商介绍说：“一般而言，相应楼盘超出的容积率和占地面积，国土部门都将按照有关规定进行核算，开发商需补充相应手续和补交土地出让金，出让金要比开发商当初拿地时成本要高。如果开发商一下子拿不出那么多现金，国土局会通过实物抵押以及分期付款的方式督促开发商尽快办好相关手续。”
“开发商的违法成本很低！”采访中，有业内人士将此戏称为“先上车再买票”。这或许就是许多楼盘有恃无恐地“超载”的原因。
采访中，有买房人问：“政府罚了款，是否就证明楼盘合法了？罚款是该收归国有，还是该补偿给业主？”
陈奎解释说：“开发商擅自提高容积率，不但要承担行政责任，还要对业主承担民事责任。开发商擅自提高容积率受到规划主管部门的行政处罚，仅说明其行为违法，不能解释为规划部门已经批准规划变更。”
记者调查发现，各地在执行对开发商的超标处罚时的尺度不一，有的是根据土地评估价格来定，有的是根据土地原始出让价格来定（不能低于土地原始出让价格）。以江苏泰州为例，该地政府规定，开发商容积率超标在1~5%范围内的，超标面积按1倍缴纳土地出让金；容积率超标超过5%的，超标面积按两倍缴纳土地出让金。这和动辄几倍土地增值和20%以上的房产销售利润相比，显得太低。综合来看，就不难理解开发商“先上车再买票”的利益冲动为什么这么强了。
一位业内人士告诉记者：“郑州出现这么多楼盘办不了土地证这种情况，是历史遗留问题，政府应吸取教训弥补监管制度缺陷，同时，加大处罚力度，大幅度提高开发商的违法成本，使得开发商不敢贸然触容积率红线。”
另一位业内人士认为，政府对开发商的行政处罚可以用补缴土地出让金的方式进行，开发商对业主的违约赔偿却应按照开发商的违规收益来计算。只有这样，才能显示出不鼓励违规所得的导向。据了解，目前沿海地区的一些容积率违规业主诉讼，大多也是以分割到业主土地产权证上的土地差价来赔偿的。
还有人建议：“应并把容积率超标的开发商纳入黑名单，今后这些开发商再建新项目时，在建设收尾前就要到现场勘测定界，严格监管。”
